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以公正的形式卖房，买方有违约嫌疑，我可能获得60万的利益

02-21 11:24 悬赏 0 发布者:lemony…… 给我留言地区:福建－厦门回答:(9)

律师您好！我房子在产权未出来前，以公正的形式卖了房。买方已经给了我除了尾款、房贷以外的房款。

我是甲方，买方式乙方

卖房合同上写“乙方于2016年6月31号之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付，在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息；如遇利息调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期二次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。”

合同十三条：“甲乙双方签订协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇不可抗拒因素外，否则不得中途毁约，若甲方中途毁约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付的房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金；若乙方悔约，甲方应退还乙方所支付购房款，但乙方须向甲方支付该房款的百分之二十作为违约金。”

现在买家也就是乙方，有一个月没有足额给我打款，少还了两千（我每月还贷金额都是5600，但买房有一个月只转款了3600），也就是有一次逾期（合同写乙方两次逾期算悔约））

这样我起诉乙方违约或悔约有胜算吗？合同写乙方两次逾期算悔约，现在乙方一次逾期，我起诉乙方违约或悔约有胜算吗？起诉违约的话，主张多少违约金比较合理？如果算乙方悔约，我能得到至少60万的利益，我以这个的一半也就是30万元委托您起诉（也就是胜诉的话给您一半的利益，败诉的话不给），您愿意接这个官司吗？

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最佳答案

[福建-厦门]
殷苏律师
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回复时间：2017年02月21日 16时26分

一、具体是否构成违约，违约数额，需要看了资料才能判断。你方在履行合同过程中是否存在法律风险同样需要审核合同全文及了解合同履行情况方能进行判断。
二、1、具体是否构成违约，违约数额，需要看了资料才能判断。2、你方在履行合同过程中是否存在法律风险同样需要审核合同全文及了解合同履行情况方能进行判断。 3、委托事宜需了解案件具体情况才能确定。

提问者对最佳答案的评价：

谢谢。您有使我方的获得违约补偿金的方法的话，请再联系我

其它答案

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
795427积分

回复时间： 2017-02-21 11:48

您好，一、依据合同约定，乙方的行为构成违约，但不是“悔约”；
二、因乙方违约，甲方可以要求乙方承担违约责任。如果合同没有就乙方的违约行为约定具体的违约金数额的，甲方可以要求乙方赔偿实际损失；
三、因乙方的行为不构成“”悔约，因此，甲方以乙方“悔约”为由，起诉解除合同的，没有胜算。

追问：

谢谢！“如果合同没有就乙方的违约行为约定具体的违约金数额的，甲方可以要求乙方赔偿实际损失；” 答“合同没有就乙方的违约行为约定具体的违约金数额，而且这个逾期一次也没产生太多的实际损失” 那这样就没必要起诉呗？

回答：

您好，如果损失不大，没有必要起诉。

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083403积分

回复时间： 2017-02-21 12:14

你好！对你的提问回复如下：
1、买卖合同主要依合同约定处理。
2、依你们合同约定，20%的违约金属于依约定解除合同时（两次逾期）生效。意思两次逾期你方有权解除合同，就是你们约定的悔约。
3、对方的行为属于违约，但还未到达约定的解除合同条件，也并未达到根本违约。虽说违约，但你们没有约定，可以请求赔偿因违约受到的实际损失。
4、你可以催促对方，如再次逾期，你就可以依合同约定请求解除合同和请求对方承提违约责任。
5、你可以直接与律师沟通联系，不同律师处理案件方式和判断分析案件都不同，收费也不同。
我的回答帮到你，望采纳为最佳答案。

追问：

因违约受到的实际损失几乎没有，那我就没有起诉的必要吧？

回答：

我的意见觉得暂没必要。希望能帮到你。

[福建-厦门]
锦天城厦门吴律师 VIP
电话：18759295817 13666006018
23298积分

回复时间： 2017-02-21 12:15

您好，我是盈科厦门吴律师，因对方违约，该案件可以起诉。

追问：

律师你好！
合同只有写逾期两次算悔约，并且有悔约的处理，如果算买方悔约我是能获得至少60万的经济利益，如果加上房价的上涨，那就更多了。
但合同没有就逾期一次的违约行为约定违约赔偿金额，而且这个逾期一次也没产生太多的实际损失。现在这套房子下周可以过户了。我起诉违约主张多少赔偿多少合理？有胜算吗？

回答：

可以起诉要求承担违约责任。可以委托律师风险代理。

追问：

您好！委托您进行风险代理您愿意吗？除了起诉我还有别的方式能获得较高的违约金补偿吗？
目前这套房子悔约金60万，房价上涨了70万（所以买方也很急着过户），所以若算买方悔约，我方是能得到较大的经济利益（60万加70万）。目前房子公正了没过户，房产证刚办出来，原计划这周买方还银行贷款，解压房产证，下周我和他过户。
我又仔细看了合同几遍，合同没有就逾期一次的行为约定违约赔偿金额。这个逾期一次实际上也没产生太多的实际损失。
我没有什么违约行为。先假设我方在履行合同过程没有法律风险。
对于没有产生多少实际损失也没有合同约定违约金额的情况下，我有胜诉的可能吗？委托您进行风险代理可以吗？

[江苏-泰州]
周网龙团队律师
85369积分

回复时间： 2017-02-21 12:42

建议先委托律师发函，要求对方按合同履行，可以给予一定的宽限期，如果其仍不履行的，可以考虑解除合同，也就是悔约，可以具体联系，处理案件，满意按采纳，

追问：

只有买方悔约才会赔偿。如果不算悔约只算违约的花，因为逾期一次受到的实际损失几乎没有（我还银行还是按实际金额还的），那我就有起诉或发律师函的必要吗？

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2017-02-21 13:01

你好，你可以起诉对方违约，但只能主张因对方违约而造成的实际损失。起诉对方悔约并要求支付百分之二十的违约金的条件还未成就，不会得到法院支持。建议给买房发函要求按合同约定履行，如买方仍未按约履行则可以起诉解除合同并要求支付百分之二十违约金。

追问：

回答：

暂无起诉的必要，等买方第二次仍未按约履行时再起诉主张违约金。希望我的回答帮到你，望采纳为满意答案。如有进一步咨询可直接联系沟通。

[福建-厦门]
黄双辉律师
27107积分

回复时间： 2017-02-21 13:25

存在违约行为，具体可与律师详谈

追问：

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2017-02-21 13:28

买卖合同有明确规定，你没有胜算。

[陕西-西安]
张元珍律师
73339积分

回复时间： 2017-02-21 13:35

根据合同约定，逾期两次才算“悔约”，对方逾期一次的行为仅构成违约，且并非根据违约，在此情况下您无权单方解除合同。如果合同就此违约行为没有约定具体数额的违约金或者违约金的计算方法的，根据法律规定你可以要求对方赔偿实际损失。故您在这种情况下以对方悔约为由起诉对方，要求解除合同，承担违约金的，得不到法院的支持。

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