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小产权房交易，如何保障买方的利益？

02-21 22:29 悬赏 0 发布者:樱花落满地给我留言地区:江苏－江苏回答:(23)

房产情况：1997年在宿城区仓集镇（原泗阳县仓集镇），某厂（国营或集体企业）自建一幢三层砖混结构住宅楼，向本厂干部职工出售，以解决住房困难。据说也有房产证明。
问题：
1.买这样的房子合法吗？
2.公证处给公证吗？
3.如果找居委会（或街道或村委会）给公证，公证有效吗？他们应该给公证吗？能给公证吗？
4.如何保障买方的利益？
5.附合同，请看下是否要修改。

卖方甲方
买方乙方
一、双方以现金方式交易，买方一次性付清房款，签写协议之日，一手交钱一手交钥匙和房产证明的所有资料。
二、如果以后乙方对该房屋进行再次交易，如需要甲方配合，甲方应无条件配合，若产生交通食宿费用，由乙方负责。
三、如果该房屋拆迁，拆迁款完全归乙方所有。拆迁时若需要甲方配合，应无条件配合，若产生交通食宿费用，乙方负责甲方的交通食宿费。
四、如果以后该房产可以过户，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。乙方负责甲方的交通食宿费。
五、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方。甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及
处分权，甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。
六、甲方与签订合同并付款后，将该房屋交付乙方，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期一日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。超过一个月未交房，退还购房款。
七、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
八、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方。
九、本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效。如本合同被有权机关认定为无效合同，则甲方应返还乙方所支付的全部房款，并按银行卖房款的银行定期利率最高值赔付给乙方。并赔偿乙方的房屋装修费用。
十、甲方应确保原水电费、物业费均已交齐，并且无其它遗留问题。如有卖房前的遗留问题，甲方通通负责。乙方取得住房后，应通通负责取得房屋后产生的正常的水电费、物业费等正常费用。
十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。

问题补充：

三层楼，分为九户人家，我们买的是三楼的中间一户。

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最佳答案

[陕西-西安]
张元珍律师
电话：15202433786
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回复时间：2017年02月22日 09时12分

1.买这样的房子合法吗？
这样的房子属于公房，公房符合一定的条件也是可以交易的，公房包括职工享有全部产权、职工享有部分产权、职工无产权仅享有居住权的房子，公房如果进行交易首先要看买方是否享有该房屋的全部产权，其单位是否同意出售，最好要到单位了解房屋的产权情况，在签订合同的时候征得单位的同意，避免因买房无权处置导致合同被确认无效或者被撤销的法律风险。
2.公证处给公证吗？
如果该房屋有产权证明，且单位同意出售，一般公证处是给公证的。
3.如果找居委会（或街道或村委会）给公证，公证有效吗？他们应该给公证吗？能给公证吗？
居委或者街道办没有不勇能实施公证行为，无法对你们的行为进行公证，但其工作人员可以作为见证人对你们签订合同的过程进行见证。
4.如何保障买方的利益？
确定卖方对该房屋享有权利，并征得单位同意，最好让单位在合同上盖章表示其同意出售。
5.附合同，请看下是否要修改。
你提供的这份合同缺少房屋基本情况的描述以及单位同意出售的表述，应该将交易的房屋的基本情况、以及卖方单位同意出售的情况表述清楚。“甲方与签订合同并付款后，将该房屋交付乙方，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期一日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。超过一个月未交房，退还购房款。”改为“本合同签订之日起七日内乙方付款给甲方，同时甲方将符合本合同约定的房屋交付给乙方，甲方逾期交付房屋，每逾期一日按房价总额的千分之一向乙方支付违约金，超过一个月不交付，乙方有权解除本合同，甲方除退还购房款外向乙方支付总房款百分之十的违约金。”修改后的期限您可以根据实际情况确定。另外你提供的合同中没有约定甲方不配合办理过户的违约责任，建议明确约定。
如对本律师的解答满意，敬请采纳为最佳，如有疑问可追问或直接来电咨询。

我的补充： 2017-02-22 09:17

交易时还需确认该房屋有无其他共有人，如果有，最好让共有人也在合同上签字，特别是配偶。

追问：

非常的感谢。按上面的排序。
3.如果找居委会（或街道或村委会）给证明，就主要请他们盖个公章就行了吧？还要其它手续吗？（其它的手续人家也不一定愿意帮弄）
5.房屋基本情况：1997年在宿城区仓集镇（原泗阳县仓集镇），某厂（国营或集体企业）自建一幢三层砖混结构住宅楼，向本厂干部职工出售，以解决住房困难。据说也有房产证明。三层楼，分为九户人家，我们买的是三楼的中间一户。

回答：

你好，是的，可以让居委会见证一下，见证人在合同上签字，其单位在合同上加盖公章，这样做只是起一个证明的作用。把房屋的坐落地点，产权情况、房号、四至、面积都写清楚。
如对解答满意，敬请采纳为最佳。

追问：

非常感谢您的回复。他的房产证我看到了，上面有县政府和县建设局房产部门的章。但没有土地证。
1是不是公证处就给公证了？
2这样对我们买房人，还有其它的意义吗？

回答：

你看他房产证的目的在于确认产权人是不是他，他有百分之多少的产权，这个房子他有没有权利处置，也就是来确定该房产是否可以对外交易。我个人认为，如果他拥有这个房子的所有权，且单位也同意出售的话，公证处理应给公证，但现实中，公证处为了避免承担责任，不是商品房的房子他们一般会找理由不予公证，这也是不争的事实。实际上签订好合同，约定好双方的权利义务，特别是违约责任条款，加大卖方的违约成本，还是可以交易的，公证处不给公证也不会有太大的影响。

追问：

非常感谢您的回复。
1.房管局不给过户，要土地证。
2.我电话咨询了公证处，我们所在的公证处不给公证，但临近的县公证处给公证，所以就没去公证。
3.我父母买的，价格只是几万元，他们急急忙忙的就交易了。合同的内容我父母只选用了里面的前四条。
4.房产证上的另一共有人没有签字，另一共有人应该是他的妻子，据说在外地没空来。房产证上的名字是卖主，共有人是令人。另外找了房子的邻居等几个人见证并签字了。
5.事已至此。请教：有何风险？如何防范？

回答：

你好，这样的话，有可能存在日后拆迁或者房子涨价，卖方反悔，共有人站出来要求确认合同无效的风险，最好让他爱人也就是房子的共有人出一个声明表示其知道这个房子的交易过程，这样比较稳妥。如对解答满意，敬请采纳为最佳答案。

提问者对最佳答案的评价：

回答的内容非常好。
而且按照我的要求一点对应一点的回答。非常的满意！！！

其它答案

[山西-长治]
刘志勇律师
30770积分

回复时间： 2017-02-21 23:02

你好！
    根据你提供的信息解析如下：
    1、你所说的该房有房产证，但是现在不能过户，只能说明不是全产权房屋，单位享有一定的产权，才不能予以过户，因此，购买该房还是存在较大的风险；
    2、对于公证的问题，只要有全产权的房产证，公证处一般是给公证的；
    3、居委或者街道办没有权力实施公证行为，无法对你们的行为进行公证；
    4、你的合同当中对于标的物的情况都没有，那么你的权利无法得到任何的保障。
    如果需要起草这样的合同，最低需要500元起草或者更改合同的费用，如果你需要我为你修改或者起草的话，可以添加我的微信，付费后给你修订。
    我的微信号为：liuzhiyonglvshi

追问：

1.已经大概知道公证处是不给公证的。
2.居委会或街道或村委没有公证的权利，但可以证明下吧。以后要拆迁还不是在居委会或街道管着吗？
4.标的物有啊，前面。
997年在宿城区仓集镇（原泗阳县仓集镇），某厂（国营或集体企业）自建一幢三层砖混结构住宅楼，向本厂干部职工出售，以解决住房困难。三层楼，分为九户人家，我们买的是三楼的中间一户。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
153944积分

回复时间： 2017-02-22 08:55

存在巨大风险，不建议这样做。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2017-02-22 08:58

这种房子肯定是不合法的，但实际生活中好多人也在买卖这种房产。因为不合法所以公证处不会给公证的。确保权益的方法是让村里在买卖合同上盖章，同意卖方出售房产并由你享受与该房产相关的一切权益。同时你与卖方之间的购房合同也要约定好双方的权利义务。

追问：

您说的非常好，具体要约定哪些呢？
请帮我看下，上面约定的是否都约定了呢？

回答：

修改：九、本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效。如本合同被有权机关认定为无效合同，则甲方应在3日内返还乙方所支付的全部房款，以购房款为基础按年利率24%支付资金占用费并赔偿乙方的房屋装修费用。
再增加一条：如甲方违反约定，除赔偿乙方所受损失外，需按购房款的20%支付违约金。
另外，让甲方把原来的购房合同原件一块给你。

追问：

非常感谢您的回复。他的房产证我看到了，上面有县政府和县建设局房产部门的章。但没有土地证。这样是不是公证处就给公证了？

回答：

你这个应该不是正规的房产证，公证处不一定给你公证，但你可以到当地公证处问一下，毕竟有政府部门的章，也许97年的时候都不是很正规

追问：

非常感谢您的回复。
1.房管局不给过户，要土地证。
2.我电话咨询了公证处，我们所在的公证处不给公证，但临近的县公证处给公证，所以就没去公证。
3.我父母买的，价格只是几万元，他们急急忙忙的就交易了。
4.房产证上的另一共有人没有签字，另一共有人应该是他的妻子，据说在外地没空来。找了房子的邻居等几个人见证并签字了。合同的内容我父母只选用了里面的前四条。
5.事已至此。请教：有何风险？如何防范？

回答：

必须让他对象签字，不然拆迁或房价上涨，对方有可能反悔。防范措施就是针对可能存在的风险，约定好违约责任。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2017-02-22 08:58

公证处不给公证，难以保护。

[河南-郑州]
李大贺律师 VIP
电话：15838051994 15039063769
590552积分

回复时间： 2017-02-22 09:03

1.买这样的房子合法吗？答。合法的，但是有产权风险，建议在合同内容上加以完善，以规避风险。
2.公证处给公证吗？答：不给公证。
3.如果找居委会（或街道或村委会）给公证，公证有效吗？他们应该给公证吗？能给公证吗？答：只有公证处有公证的权利。除此之外其它单位均没有公证的权利，由此出的任何公证文书均没有任何效力。
4.如何保障买方的利益？答：增加违约约束机制条款，约束卖方的违约倾向，规避风险。
5.附合同，请看下是否要修改。答：需要全面、系统、详细、严谨的修改。

追问：

请简单看下，我合同的内容中哪些要修改的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2017-02-22 09:05

你好，购买小产权房有风险，建议谨慎行事。
1、购买此房不合法；
2、公证处一般不给公证；
3、村委会没有公证的权利，最多是见证。但是效力等于零。
4、维护权利需要提供协议来进行约束。
5、修改协议建议还是当面或者微信沟通比较好

追问：

请简单看下，我合同的内容中哪些要修改的。

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
795245积分

回复时间： 2017-02-22 09:19

您好，根据你的问题，回复如下：
一、建议先到房管局了解房屋的产权情况，如果房管局有合法产权的，可以买卖；
二、公证处只能公证买卖合同，但买卖合同是否公证，并不影响合同的有效性；
三、居委会或社区不能做公证，只能见证；
四、对于不能及时过户的房屋，建议谨慎；如果一定要买，最好及时交付房屋；
五、关于合同问题，可以委托律师付费审查、修改。

追问：

回答：

您好，如果有房产证，可以直接过户，不需要公证处公证。

[山东-青岛]
徐志远律师
312917积分

回复时间： 2017-02-22 10:00

1、向本厂干部职工出售，以解决住房困难，属于当时国家福利房政策，对于其本人是合法有效的，但是在没有进行房改的情况下，是不能买卖的，不受法律保护的；2、公证处也不会给与公证的；3、居委会（或街道或村委会）不能进行公证，只能进行见证；他们是可以见证的，但是没有什么法律效力只是证明你们签订买卖协议了；4、如果必须要购买，经过房产所有人（某厂）同意，可能更好一些。

追问：

非常的感谢。请简单看下，我合同的内容中哪些要修改的。

回答：

应该增加前言部分即；甲方在宿城区仓集镇某某路（原泗阳县仓集镇），某厂的（国营或集体企业）自建一幢三层砖混结构住宅楼三楼某某户房产一处，已经购买，有房产权力及购买发票证明（还没有进行房改）。甲决定出售给乙方，双方协商达成如下协议：（甲方已经征得了该房产管理人（某厂）的同意，并在该合同上盖章同意认可）第九条；按照银行贷款利率最高利息支付房款利息给乙方。第十一条：本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一分交存该房产管理人（某某厂）存档备案。

追问：

回答：

1、如果有政府颁发的房产证，公证处应该会给公证的；2、没有土地使用证，问题不大，改革初期有的地方直接颁发房产证，没有注明土地使用权，有的地方注明了，根据房产土地不能分离的基本原则，有政府房产证就是合法有效的房产；3、如果有房产证就可以在签订买卖合同后直接到不动产交易中心进行更名过户，也就没有必要公证了。可以在买卖协议第一条增加“付款交付房屋后10日内办理更名过户手续。

追问：

回答：

1、房管局不给过户，你们可以和原房主共同起诉房管局《行政不作为》，请求人民法院判令房管局行政过户。2、如果你们住的很好，也不想出售，没有什么风险的；3、如果动迁政府会按照合法房产依法补偿安置的。4、相信我可以加我微信（手机号即微信号），把买卖合同和房产证发给我，分析研究。