房产证和土地使用证没有下来，用协议可以买卖房屋吗，有没有法律保障

如果是商品房的话，随时都可以出售。但没有产权证的房屋买卖合同，公证处是不予以公证的。交易尚无房产证的房屋风险比较大，但如果可以跟卖方谈好付款条件的话，可以先签订《房屋买卖合同》并在合同中约定：在房产证办下来之前，只按月支付租金。自对方办理下来房产证后，再支付全部购房款。”当然你在跟对方签订合同的之前，一定要查看对方与其公司之间关于分配房屋的书面约定。

针对你的问题答复如下：

    1,属于福利房，转让须经单位同意，即便拿到房产证，5年以内不得转让，转让还需缴纳土地出让金：
    2，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
    3，根据以上法律规定可知，只有购房合同没有房产证的房子可以卖，但房产属于不动产以登记为准，只有拿到房产证之后才能办理过户手续，而只要没有办理过户手续，产权始终属于原房主所有，原房主可以随时违约不同意过户，而购房人只能按购房协议要求原房主承担违约责任或损失赔偿责任，但无法要求房屋的产权。合同本身的效力不受物权能否变动的影响，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。

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你好，属于福利房，转让须经单位同意，即便拿到房产证，5年以内不得转让，转让还需缴纳土地出让金，望慎重。

带有福利性质的房产，过户时是有风险的，即使能够过户买卖也是受限制的。