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二手房因银行不放款而要终止的问题

河南-郑州 07-20 14:15  悬赏 10  发布者:亲爱的健身球 给我留言  回答:(14)
律师你好,
我在今年2月20号通过中介真二网签订了一份二手房买卖合同,4月10日进行了网签,之后中介方告诉我等待一个月左右等银行放款就可以继续过户了。
1、我已经缴纳了30%的首付款30万,其中有20万充作房屋解压用,签的有协议。(其中1万在中介那里作为物业交割的押金)。
2、中介的服务费用全额付清。但与真二网签订的综合保障服务协议里有一条,如果双方协商一致,不再继续交易,可以全额退费。但除了这份综合保障服务协议里写明的5350元服务费之外,另外收取了4500元的全程服务费,但这部分的收费我只有一张收据做证明。
3、因为现在国家政策调控原因,到今天为止银行也没有放款,且不能保证何时可以放款。
4、现在卖家表示自己急需用钱,不愿意再无限期等待下去。想要解除合同。
5、合同里并没有规定放款的时间。
我想请问的是:
1、因为银行不放款导致的合同无法继续,我需要负什么责任没有?如果业主要我赔偿,我需要怎么保障自己的权益。
2、如果解除合同,我能否拿回我的首付款30万元。
3、如果解除合同,我能否拿回我交给中介的服务费,包括那4500元?
4、另外在办理贷款的时候也是中介代收取的包括评估费,印花税,抵押登记费共4559元,我是否可以要回。
5、还有在网签过后,中介带我直接到房产局一楼郑州银行缴纳了一个2000多元担保费。这个是否也可以追回。
6、有什么办法可以让银行尽快放款。
麻烦拨冗帮助,谢谢。
您也有法律问题? 您可以 发布咨询,我们的律师随时在线为您服务
全部答案
回复时间: 2017-07-20 14:29
按照合同执行
回复时间: 2017-07-20 14:31
您好,一、依据合同约定,你不需要承担违约责任;
二、你可以拿回首付款30万元;
三、非你原因导致合同不能履行的,你可以要求返还已交付的所有费用;
四、银行何时放款,须根据银行的资金政策而定。
回复时间: 2017-07-20 15:16
你好!
1、因为你和卖家的合同里并没有约定支付尾款的时间,严格来说并不算违约。从交易习惯来说,明显超过了合理期限没有支付尾款,经出售方催告,给予合理的展期,还未履行,出售方可以请求解除合同。从合同约定来说,没有约定时间,不算违约。从成立合同到合同约定,尾款由银行支付,也是双方同意的一种支付方式,由于银行的原因未放款,延迟放款这个风险是出售方应当预知的。所以你没有责任,不用承担赔偿。
2、如合意解除合同,可以请求返还首付款。
3、如是协商解除合同,对于是否支付中介费,需要依中介合同约定判断。就一般公平而言,中介已经促成此次交易,并已经履行。你们双方协商解除合同,并非中介的过错,一般是不退的。建议协商处理。
4、在办理贷款是应该签有贷款合同,一般约定有放贷时间。由于银行的原因超期未放贷,属于银行违约,其本身你可以起诉请求银行按贷款合同约定,在约定时间放款。如要解除,由于银行过错,应该由银行赔偿损失。
5、担保费用依合同,别人履行了担保义务,并无过错,是不退还的。这个应该计算在银行违约造成的损失里面。
6、你可以选择起诉银行,请求履行贷款合同并按约定承担违约责任,如无约定,可请求承担赔偿损失。成立贷款合同在前,政策在后,政策不能约束在前的交易行为,银行应该履行合同。如因银行过错,未按贷款合同约定放款,购房合同的解除,你和银行合意解除合同,可以请求银行承担民事赔偿责任。
希望我的回答帮到你,望采纳为最佳答案。谢谢!
追问:

你好,
1、我想再问下,解除了房屋的买卖合同,还要单独去银行做解除贷款的合同是么?哪个在前哪个在后?
2、解除房屋的买卖合同,是不是也要经过中介?因为我有相当一部分资料都在中介那里,合同里怎么约定什么时间返还首付款比较靠谱?
谢谢!

回复时间: 2017-07-20 18:18
你好!
1、你不但可以要回你的首付款和相关费用,而且还可以得到一定数额的违约金。
2、首付款30万,其中有20万充作房屋解压用。不管该款项如何用到改变不了首付款的性质,也就是房屋价款的一部分。
3、你们双方约定了银行贷款方式支付余款,且未约定银行放款时间。只要是银行未明确表示无法放款,你们的购房合同都有效,应当按照合同执行。卖方不得以任何理由解除合同,否则就是违约,应当承担违约金。
4、如果你已经和银行签订了贷款合同,因银行的原因不能放款的,属于银行违约,银行应当承担一定的违约金。当然如果因政策变化,则属于不可抗力,银行就不承担违约责任了。
5、卖家急需用钱,不想无限期等下去,没有你的同意,擅自不执行购房合同或者将房屋卖与他人的,都属于违约,要承担违约责任。
6、如果因买家违约造成了一定的税费损失及中介手续费等损失,应当由卖家承担这部分费用。
7、如果想让银行尽快放款,就要向银行了解放款迟缓的原因,是政策变化导致不符合贷款的条件还是银行审批手续较慢、担保不适格等原因,如果是前者,银行肯定不能放款了,你只能另选其他付款途径,否则经卖家催告并给与合理的付款期限后,卖家有权解除合同,并不承担违约责任。
如果是后者,你可以和银行协商,督促其尽快走审批程序、更换担保人、物等,加快放款进程。
8、不管因何种原因,导致合同无法履行的,首付款30万你都可以拿到,当然如果是因政策原因,双方均不负违约责任,中介费用也应当退还,已经产生的评估费,印花税,抵押登记费共4559元应当由双方负担。担保费应当退还。
如果因其他原因导致合同不能履行,你的首付款同样可以拿回,但要有违约一方承担违约责任及相关费用。
9、因此,建议你向银行了解放款情况,如不是政策原因不能放款的 ,你就可以静待卖家和你协商,条件不合适的,你可以不同意,卖方违约的,可以提起诉讼。如果是政策原因不能付款,建议你更换其他付款方式。
很乐意为你效劳,如有疑问请继续追问,如满意请选为最佳答案。
追问:

我的贷款3月份就已经审批通过了,不存在不符合贷款条件的问题,而且我是首套房贷款,又不是二套房,网签也已经在4月初做了,中介说最多一个月就能放款,结果到现在也没放款,中间打了几次电话问银行给我办贷款的那个人就说银行额度紧张,上个月我亲自去银行问也是说银行额度紧张不知道什么时候能放款。这种情况我还有继续合同的必要么?还是跟卖家协商解除合同啊?

回答:

你好!
1、如果你对这套房子不十分在意,可以和卖家协商解约事宜,如果你很喜欢这套房子,可以坚持履行合同。
2、主动权在你手里,你可以采取自己需要的方式解决。
很乐意为你效劳,如有疑问请继续追问,如满意请选为最佳答案。

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回复时间: 2017-07-24 11:12
双方按合同约定的条款履行义务。
回复时间: 2017-07-20 14:45
你俩解除协议即可,他退还你30万,都不承担责任。
其他费用按合同约定的走。
回复时间: 2017-07-20 18:10
1、如果是国家造成的不能贷款,可以解除合同双方都没有责任都没有违约,你可以拿回30万首付款的,也可以要回全部中介费用的;2、如果已经评估了,不能要回评估费;合同解除没有印花税和抵押登记费,必须退还的; 2000元不知道是什么担保费,我认为应该退还的(收取担保费本身就不合法,可能是中介糊弄钱)。3、如果你符合条款购房的资格和条件,是可以贷款,某某银行不给你贷款,只能找人做工作(请客送礼),还是不行只能另找其他银行贷款。
回复时间: 2017-07-20 18:11
根据合同约定和你持有的相关证据解答你的问题,可携带所有材料到律所当面咨询。
回复时间: 2017-07-21 20:23
可追究违约方责任的
回复时间: 2017-07-21 22:08
其他费用按合同约定的走。
回复时间: 2017-07-22 17:24
根据合同的约定
回复时间: 2017-07-24 12:12
首先要区分导致银行不能放贷的原因,如果是政策原因导致无法放款的,双方可以解除合同,无需承担违约责任。如果是因为你方的原因不能房款,则需要承担违约责任。
如果是第一种情况解除合同,可以要回首期款的。至于中介费则需要看你们的中介费是如何约定的,按约定走。担保费同理。对于怎样要银行放款,请跟银行联系。
回复时间: 2017-07-24 15:54
国家政策变化属于重大情事变更,可以要求解除合同,因为你没与违约,所以不需要承担违约责任,再者,解除合同后,就是已恢复原状为目的,所以你的首付是可以那拿回来的,而对于第三个问题,由于没有直接法律规定中介费处理,因此,需要这就需要协商吗,但是由于你们之间合同并没成就,也就是说你们之间房屋买卖关系并未实现,所以也中介费并不能全额收取,但是收取一部分的信息费是合理的,第四和第五个问题,这要看这些费用的性质,咨询一下中介,银行放款有他们自己的政策,最好的办法是等待,要是还想买房,就和房东商量一下,或者借借钱,如果要民间借贷或者分期贷的话,建议谨慎。如果因为银行违约导致的费用受损,可以起诉银行
回复时间: 2017-07-27 09:42
非因您的原因,可以要求退回相关费用。
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