房屋买卖问题

我就是想了解一下什么样的合同是具有法律效益的
我近日，准备购买一套二手房毛坯房，房子总共金额92万，由于我第一次购房有很多问题不太懂，但作为房产中介他们并未和我详细讲解，甚至没有提前查询我的征信以及是否具有贷款资格等事宜，就比较赶得签订了购房合同，并催促我给房主五万元的定金，在交完订金后，在我一再询问下我才得知，我除了给房主三成的款项（也就相当于30万元，是房主要还这个房子尾款的）外，在银行贷款这还有一个三成的资金监管（18万元左右），这些钱都是我后来才得知的，从这之后我就有一种被欺骗的感觉，但无奈合同已经签了，那也就不多说什么了，硬着头皮那就买下来吧，但现在我比较担心，假如我把30万元给他，但是他并没有拿这30万去还房子尾款的话，我想到时候我还是无法过户，还有一个问题，我的征信是肯定没有问题的，但银行现在也不是很稳定，假如说现在她说能给我贷款40万，那到时候银行贷不出来那么多，导致我买不下房子了，那这个责任由谁来承担？我如果现在补充合同的话需要怎么拟定是比较合理的，是可以维护到我个人利益的呢？求各位大神帮我看看，谢谢大家了！