请大律师指导：商业用房的承租人如何去要搬迁和停产停业的损失补偿费？

您好，一、拆迁非住宅房屋造成停产停业损失，补偿对象应当是房屋的实际使用人；在房屋被出租时，应当补偿实际使用房屋进行生产经营的承租人。主要理由如下：
  1、对房屋的实际使用人进行补偿，符合实际，符合法律公平。按照因果关系原理，补偿应当针对因拆迁行为而受损失者。在非住宅房屋租赁关系中，承租人利用房屋从事生产、经营，而房屋所有人只是收取租金。拆迁非住宅租赁房屋，承租人会因搬迁发生停产、停业损失，而出租人遭受的经营类损失仅仅是租金，不存在停产停业问题，因此承租人应当作为停产停业损失的补偿对象；
   2、根据《城市房屋拆迁管理条例 》第三十一条：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”之规定，国务院拆迁条例并未禁止对承租人进行补偿。
二、虽然法律关系上，征收人或拆迁人只对不动产权人进行补偿，承租人有可能不能直接从拆迁部门得到补偿，代书，如果租赁合同没有特别约定“拆迁补偿归承租人使用”的，则承租人可以向不动产权人（出租人）主张搬迁和停产停业的损失。如果出租人拒绝的，出租人可以向法院起诉索要；
三、关于承租人向向出租人主张搬迁和停产停业的损失的案例非常多，法院的审判原则是：首先要看《房屋租赁合同》是怎么规定的，《房屋租赁合同》没有规定的，则按照合同法的相关规定及基本原则予以确定。
如有疑问，可以继续追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

营业损失补偿由实际经营人获得。

一般是归实际经营者。

答：没有约定利益归宿时，归产权人。

通过起诉产权人。

依据合同约定。

按合同处理

你好！
1、理解此类事情需要理清思路，找对法律关系的相对方。征收与拆迁的相对方是征收人或拆迁人和不动产权人。不动产权人如属于经营用房，应该补偿因拆迁造成的停产停业损失。从法律关系产生来说，征收人或拆迁人只和不动产权人产生法律关系。
   虽然实际造成的损失为承租人的损失，但对于征收或拆迁人来说，认可经营性质和停产、停业损失，是认可的产权所有人。至于是产权所有人自用还是授权他人使用，这不是征收、拆迁人需要去区分的。说简单点就是，对于经营性质用房，给付补偿，如何分配与分割是产权人与承租人依租赁关系的事。
2、不动产权人对于产权来说，可以自用，也可以授权或允许他人使用，就是出租他人。是不动产权人和承租人之间产生的法律关系，依据的是租赁的法律条款。
3、承租人因拆迁或征收，有获得补偿的权利，依据的是租赁关系，给付补偿的主体应该是合同相对方，也就是出租方。。可以这样理解，征收、拆迁人补偿给出租方，出租方再根据租赁合同约定补偿给承租方。
4、但并不是说，承租方就一定有补偿。需要看租赁合同如何约定。
   如出租方在签订合同时，已经告知有被拆迁或征收的风险，同时已经约定清楚因拆迁或征收的补偿由出租方获得，那么对于此类风险已经有约定，承租方也表示接受，就依合同约定处理。
   如没有约定清楚，那么，因为政策原因征收或拆迁，合同无法履行的，可以解除合同，出租方可以不承担违约责任，但是因此承租人受到损失，从征收或拆迁中获得补偿应该补偿给实际承租人。
5、对于此类纠纷，从合同关系角度来说，不动产所有人获得补偿后，拒绝支付补偿给承租人，承租人可以起诉产权人支付。但不能直接起诉征收、拆迁人直接给付。
每位律师对法律的理解不同，希望我的回答能帮你解惑，提供些参考与帮助，望采纳为最佳答案，谢谢！

如果没有特别约定，经营损失应当支付给实际使用人即承租人，协商不成可以向法院起诉解决，详情可来电咨询

委托律师处理。

营业损失归实际经营人所得

营业损失补偿由实际经营人获得。

建议找律师当面咨询为你提供帮助

1、你们可以持租赁合同向房屋所有权人主张补偿（因为开发商把补偿费用给他了）；3、补偿的标准没有具体规定，主要是根据租赁合同的内容（特别是对拆迁和不可抗力的和装修费用的规定）期限、使用性质、装修情况、搬迁费用，进行协商；2、如果租赁合同没有约定，可能对你们不利。3、建议你们聘请律师帮助解决。

您好！1、先看房屋租赁合同的约定。2、如有约定，按合同约定的内容履行。3、如约定不明，请先和房屋所有权人协商解决，如协商不了，应了解起诉，按公平原则处理，同时立即查封该租赁房的拆迁款。

有约定按约定，如没有约定归实际经营者。

你好！
1、《城市房屋拆迁管理条例》已被废止，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》未将承租人列为补偿主体，又没有其他法律法规规定，因此，你作为承租人直接要求补偿没有法律依据。
2、租赁权属于债权，不属于物权，《物权法》明文规定了物权法定，种类、内容均要法律规定，二法律未将租赁权列为用益物权或其他物权，因此，你也不能使用物权法维权。
3、租赁合同中没有约定，你不能够依合同获得法律支持。
4、出租人领取了停产停业损失补偿，但其又不是生产经营者，因此，属于不当得利，你可以起诉出租人不当得利，要求返还该部分补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对拆迁人的补偿包括拆迁补偿款;装修补偿费;搬家费、过渡费;电话、有线电视、空调、管道煤气等拆迁补偿费;围墙、地坪、道路补偿费;提前搬家奖励费。在这些补偿费用中，有些是用益性的补偿，由于拆迁人只给被拆迁人补偿，此时出租人便对这部分用益费用构成不当得利，出于利益平衡，需要出租人将这部分费用让渡给出租人。
5、因此，建议你和出租人协商解决，协商不成，可以提起不当得利诉讼，要求对方返还不当得利。
最后给你一个判决作参考，已经有这样的判例了。

如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。



刘传伦等与北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司不当得利纠纷二审民事判决书
2014-04-18中国裁判文书网
关联公司：
北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司
关联律所：
北京合川（天津）律师事务所
相关法条：
中华人民共和国合同法 第236条
中华人民共和国民法通则(2009修正) 第5条
中华人民共和国民法通则(2009修正) 第92条
中华人民共和国民事诉讼法(2012修正) 第170条
中华人民共和国民事诉讼法(2012修正) 第253条
上诉人（原审原告）刘传伦（兼刘传超委托代理人），男，1974年8月13日出生。
上诉人（原审原告）刘传超，男，1978年4月10日出生。
被上诉人（原审被告）北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄艺术大道888号。
法定代表人马劲松，董事长。
委托代理人白普广，北京合川（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）蔺京平（兼蔺浩明委托代理人），女，1980年11月17日出生。
被上诉人（原审第三人）蔺浩明，男，1983年10月24日出生。
被上诉人（原审第三人）赵玉臣，女，1953年12月20日出生。
上诉人刘传伦、刘传超因与被上诉人北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司（以下简称宋庄开发公司）、蔺京平、蔺浩明、赵玉臣不当得利纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第12189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘传伦、被上诉人宋庄开发公司委托代理人白普广、被上诉人蔺京平、赵玉臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘传伦、刘传超一审诉称：2005年8月30日至2012年3月1日，刘传伦、刘传超租赁了赵玉臣和蔺相州共同所有的位于北京市通州区宋庄镇房屋共19间，面积共计395.2平方米。2011年8月，宋庄开发公司对六合村进行拆迁，刘传伦、刘传超经营的公司亦在拆迁范围内，宋庄开发公司没有对刘传伦、刘传超进行补偿也没有通过出租人对刘传伦、刘传超进行停产停业的补偿，就将刘传伦、刘传超租赁的房屋进行了强制拆除，给刘传伦、刘传超造成了较大的经济损失。现请求法院判令：宋庄开发公司赔偿刘传伦、刘传超停产停业损失118560元、搬迁费用9548元，以上共计128108元；宋庄开发公司承担本案诉讼费。
宋庄开发公司一审辩称：不同意刘传伦、刘传超的诉讼请求，刘传伦、刘传超称其不知道拆迁的情况不属实，因为拆迁公告很早就已经张贴。拆迁时，房主没有提供营业执照，故我方没有计算停产停业损失。
第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣述称：我方要求宋庄开发公司给付停产停业损失118560元。
一审法院经审理查明：赵玉臣与蔺相州（2010年2月22日去世）系夫妻，二人共生有一子一女，即蔺浩明、蔺京平。蔺相州名下有宅基地房屋一处，位于北京市通州区宋庄镇（以下简称涉诉房屋），面积为395.2平方米。
2005年3月1日，刘传超（甲方）与赵玉臣（乙方）签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方向乙方租用涉诉房屋一套共计十九间，及院内所有空间，租期五年，自二零零五年三月一日起至二零一零年三月一日止。合同还约定了其他内容。2005年8月30日，刘传伦、刘传超以涉诉房屋为经营场所，共同投资成立了北京市凯伦制衣厂。租赁合同期满后，刘传伦、刘传超继续使用涉诉房屋，并分别于2011年3月1日、2011年8月31日向赵玉臣支付了2011年3月1日至2011年9月1日、2011年8月31日至2012年3月1日的房屋租金各7500元，但双方未再续签书面合同。
2011年10月17日，赵玉臣作为被拆迁人蔺浩明（乙方）的委托代理人与第三人宋庄开发公司（甲方）签订《北京宋庄文化创意产业集聚区土地一级开发拆迁补偿协议》一份，协议中写明：甲方需拆迁乙方座落于通州区宋庄镇六合村×号范围内所有房屋、附属物及其他地上物。现已认定乙方在通州区宋庄镇六合村北街×号宅基地合法占地面积为395.2平方米，正式房屋建筑面积249.92平方米，其中持有工商营业执照并实际用于从事生产经营活动的房屋建筑面积0平方米。该协议第二条第2项“相关补助及奖励费”载明：（1）停产停业综合补助费0元；（3）提前搬迁奖励费200000元；（5）搬迁补助费3749元。乙方保证在签订拆迁补偿协议之日起7日内完成搬迁、腾退被拆迁房屋。协议还约定了其他内容。
2011年10月18日，宋庄开发公司联合通州区宋庄镇六合村村委会张贴了《致六合村被拆迁人的一封信》，公布了拆迁相关事宜。2011年11月9日，刘传伦、刘传超从涉诉房屋搬出。宋庄开发公司亦已向蔺京平、蔺浩明、赵玉臣支付了协议约定的拆迁补偿款。
《北京宋庄文化创意产业集聚区土地一级开发拆迁宣传手册》第三章七条对停产停业综合补助费标准进行了规定，其中第一项至第四项规定了各种条件下的停产停业综合补助费标准，第五项规定，不符合上述条件的经营行为，由拆迁人对被拆迁人按被拆除房屋确定的经营面积给予每平方米300元一次性停产停业综合补助费。刘传伦、刘传超称其没有纳税证明，其主张的停产停业综合补助费按每平方米300元计算，计算面积为395.2平方米。
2012年，刘传伦、刘传超曾以租赁合同纠纷将蔺京平、蔺浩明、赵玉臣、宋庄开发公司诉至本院，要求赔偿停产停业损失及搬迁费，本院审理后驳回了其诉讼请求，刘传伦、刘传超不服提起上诉，二中院审理后维持原判。
一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。刘传超与赵玉臣签订的租赁合同到期后，双方虽未签订新的租赁合同，但刘传超继续使用涉诉房屋并交纳房屋租金，双方的租赁合同为不定期。2011年11月9日，蔺京平、蔺浩明、赵玉臣搬出涉诉房屋时，刘传超已交纳房屋租金，此间双方的租赁合同关系还存在。因刘传超承租涉诉房屋后与刘传伦在涉诉房屋处成立了北京市凯伦制衣厂，故在涉诉房屋拆迁时，宋庄开发公司应当对刘传伦、刘传超补偿停产停业损失，故对刘传伦、刘传超要求宋庄开发公司给付停产停业损失的合理部分一审法院予以支持，但其按宅基地合法占地面积计算损失有误，应当按正式房屋建筑面积计算。因第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣系租赁房屋所有权人，其应当获得部分停产停业损失，综合考虑，一审法院确定停产停业损失由刘传伦、刘传超共享有60%，第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣共享有40%。对刘传伦、刘传超主张的搬迁费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司给付刘传伦、刘传超停产停业损失共计四万四千九百八十五元六角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司给付第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣停产停业损失共计二万九千九百九十元四角，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回刘传伦、刘传超的其他诉讼请求。
刘传伦、刘传超不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由上诉人租用了赵玉臣的整个院落，并经其和村委会同意办理了营业执照。因为营业执照上载明的经营人是上诉人，所以停产停业损失应全部补偿给上诉人。赵玉臣没有参加北京市凯伦制衣厂的经营，因此停产停业所造成的实际损失人是上诉人。另外，赵玉臣已和宋庄开发公司签署补偿协议，说明赵玉臣同意并认可拆迁给她造成的损失部分，法院不能就上诉人主张的停业损失部分，按40%比例分配给赵玉臣，停产停业损失应当补偿给上诉人。另外，上诉人同样会发生搬迁费用，应当补偿，一审判决未对上诉人进行补偿，上诉人有异议，综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。请求：1、撤销（2013）通民初字第12189号民事判决，改判给付上诉人停业损失118560元、搬迁费9548元。
宋庄开发公司辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
蔺京平、蔺浩明、赵玉臣辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
上述事实，有（2012）通民初字第00362号民事判决书、（2012）二中民终字第07433号民事判决书、《北京宋庄文化创意产业集聚区土地一级开发拆迁宣传手册》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据本案查明的事实，因刘传超与赵玉臣签订的租赁合同到期后，其继续使用涉诉房屋并交纳房屋租金，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2011年11月9日，蔺京平、蔺浩明、赵玉臣搬出涉诉房屋时，刘传超已交纳房屋租金，此间双方存在租赁关系。因刘传超承租涉诉房屋后与刘传伦在该处成立了北京市凯伦制衣厂，故涉案房屋拆迁时，宋庄开发公司应当按正式房屋建筑面积，补偿经营者刘传伦、刘传超的停产停业损失。第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣虽系租赁房屋的所有人，但并非经营者，故其不应当获得停产停业损失；而刘传伦、刘传超主张的搬迁费用，没有法律依据。综上，刘传伦、刘传超的上诉请求部分成立，本院对一审判决部分予以撤销和变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院（2013）通民初字12189号民事判决第二、三项；
二、变更北京市通州区人民法院（2013）通民初字12189号民事判决第一项为：北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付刘传伦、刘传超停产停业损失人民币七万四千九百七十六元；
三、驳回刘传伦、刘传超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2862元，由刘传伦、刘传超负担1188元（已交纳），由北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司负担1674元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费1878元，由刘传伦、刘传超负担204元（已交纳），由北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司负担1674元（其中1188.5元于本判决生效后七日内交纳；485.5元直接给付刘传伦、刘传超）。
本判决为终审判决。
审判长　王朔审判员周文祯代理审判员金园园
二〇一四年四月十八日
书记员　肖

你好：营业损失一般归实际经营人

一般是归实际经营者

搬迁费和停产停业的损失补偿费一般属于实际承租者。

你好！你可以起诉来维护自己的合法权益。