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请大律师指导:商业用房出租人获得的这些拆迁补偿费是否属于“不当得利”

 01-27 15:38  悬赏 20  发布者:王智宏 给我留言 地区:浙江-宁波 回答:(15)
由于政府的房屋征收,商业用房的出租人领取了——搬迁补偿费和停产停业损失补偿费。但非常清楚,政府的房屋征收,事实上是给承租人造成了搬迁和停产停业。然“条例”明确规定了补偿费的领取对象是房屋的产权人(即出租人)。当承租人向出租人或房屋征收部门索要补偿费时,得到的回答是依据“条例”的规定,政府的补偿是给房屋所有权人(出租人)的与承租人无关。自然的出租人得到的搬迁费和停产停业损失补偿就不肯给付承租人了,或只肯拿出一部分给出租人。请教大律师:出租人截留的全部或部分“搬迁费或停产停业损失补偿费”是否属于“不当得利”。我的观点是出租人得到的这些补偿不属于“不当得利”,理由是:1》“条例”规定了补偿的主体人是房屋所有权人。2》承租人受到的损失并不是由于出租人获取利益造成的而是政府的拆迁造成的。请大律师指导。
问题补充:
前提:1》租赁合同没有约定相关利益的分配。2》地方规定:搬迁费为房屋评估价的 1%,停产停业损失补偿费为房屋评估价的 5%。
    各位大律师好:我没有案子要请您们帮忙,只是想多学懂一些法律知识。敬请大律师们教导。谢谢
    认真拜读了诸大律师妙论,受益匪浅。致使我又萌生了新的观点:1》产权人领取搬迁和停产停业损失补偿费,由于“条例”的规定,因属合法。2》承租人接受了产权人支付的部分补偿费,那么产权人余留的另一部分补偿费,自然属于产权人,不能认为是不当得利。3》承租人在租赁期内遭遇拆迁,且明显造成了搬迁和停产停业,而产权人却将全部的补偿费占为己有,不对承租人补偿。那么产权人所占有的补偿费应为“不当得利”。
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最佳答案
回复时间:2018年01月28日 10时17分
您好,一、“出租人截留的全部或部分“搬迁费或停产停业损失补偿费”是否属于“不当得利””,首先须清楚“不当得利”的含义。不当得利,是指没有合法依据,有损于他人而取得利益。《民法总则》第122条规定“因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益”。根据不当得利的含义,系因没有法律依据得到利益。本案,出租人系根据“条例”规定得到补偿,其得到补偿是有法律依据的,因此,不属于不当得利;
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》将租赁关系完全剥离征收关系,将所有权人与承租人的关系作为内部关系处理,因此,拆迁部门将拆迁补偿直接给出租人是合法、合理的;
三、因你们合同对拆迁补偿的归属没有具体约定,则对于搬迁补偿费和停产停业损失补偿费归属应按照合同法的相关规定及公平原则予以确定。
如有疑问,可以继续追问;如果满意,请采纳为最佳答案。
其它答案
回复时间: 2018-01-27 15:49
你好!
1、出租人领取了停产停业损失补偿,但其又不是生产经营者,因此,属于不当得利,你可以起诉出租人不当得利,要求返还该部分补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,对拆迁人的补偿包括拆迁补偿款;装修补偿费;搬家费、过渡费;电话、有线电视、空调、管道煤气等拆迁补偿费;围墙、地坪、道路补偿费;提前搬家奖励费。在这些补偿费用中,有些是用益性的补偿,由于拆迁人只给被拆迁人补偿,此时出租人便对这部分用益费用构成不当得利,出于利益平衡,需要出租人将这部分费用让渡给承租人。
2、承租人受到的损失并不是由于出租人获取利益造成的而是政府的拆迁造成的,正是因为如此,才构成不当得利,否则就是侵权或违约了,要承担侵权责任或违约责任。
3、有现成的判例认定,对于法官来说,具有极大的参考意义。
 判决附后,供参考。

很乐意为你效劳,如有疑问请继续追问,如满意请选为最佳答案。
我的补充: 2018-01-27 15:50
刘传伦等与北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司不当得利纠纷二审民事判决书
2014-04-18中国裁判文书网
关联公司:
北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司
关联律所:
北京合川(天津)律师事务所
相关法条:
中华人民共和国合同法 第236条
中华人民共和国民法通则(2009修正) 第5条
中华人民共和国民法通则(2009修正) 第92条
中华人民共和国民事诉讼法(2012修正) 第170条
中华人民共和国民事诉讼法(2012修正) 第253条
上诉人(原审原告)刘传伦(兼刘传超委托代理人),男,1974年8月13日出生。
上诉人(原审原告)刘传超,男,1978年4月10日出生。
被上诉人(原审被告)北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司,住所地北京市通州区宋庄艺术大道888号。
法定代表人马劲松,董事长。
委托代理人白普广,北京合川(天津)律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)蔺京平(兼蔺浩明委托代理人),女,1980年11月17日出生。
被上诉人(原审第三人)蔺浩明,男,1983年10月24日出生。
被上诉人(原审第三人)赵玉臣,女,1953年12月20日出生。
上诉人刘传伦、刘传超因与被上诉人北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司(以下简称宋庄开发公司)、蔺京平、蔺浩明、赵玉臣不当得利纠纷一案,不服北京市通州区人民法院(2013)通民初字第12189号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人刘传伦、被上诉人宋庄开发公司委托代理人白普广、被上诉人蔺京平、赵玉臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘传伦、刘传超一审诉称:2005年8月30日至2012年3月1日,刘传伦、刘传超租赁了赵玉臣和蔺相州共同所有的位于北京市通州区宋庄镇房屋共19间,面积共计395.2平方米。2011年8月,宋庄开发公司对六合村进行拆迁,刘传伦、刘传超经营的公司亦在拆迁范围内,宋庄开发公司没有对刘传伦、刘传超进行补偿也没有通过出租人对刘传伦、刘传超进行停产停业的补偿,就将刘传伦、刘传超租赁的房屋进行了强制拆除,给刘传伦、刘传超造成了较大的经济损失。现请求法院判令:宋庄开发公司赔偿刘传伦、刘传超停产停业损失118560元、搬迁费用9548元,以上共计128108元;宋庄开发公司承担本案诉讼费。
宋庄开发公司一审辩称:不同意刘传伦、刘传超的诉讼请求,刘传伦、刘传超称其不知道拆迁的情况不属实,因为拆迁公告很早就已经张贴。拆迁时,房主没有提供营业执照,故我方没有计算停产停业损失。
第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣述称:我方要求宋庄开发公司给付停产停业损失118560元。
一审法院经审理查明:赵玉臣与蔺相州(2010年2月22日去世)系夫妻,二人共生有一子一女,即蔺浩明、蔺京平。蔺相州名下有宅基地房屋一处,位于北京市通州区宋庄镇(以下简称涉诉房屋),面积为395.2平方米。
2005年3月1日,刘传超(甲方)与赵玉臣(乙方)签订《房屋租赁合同书》,双方约定:甲方向乙方租用涉诉房屋一套共计十九间,及院内所有空间,租期五年,自二零零五年三月一日起至二零一零年三月一日止。合同还约定了其他内容。2005年8月30日,刘传伦、刘传超以涉诉房屋为经营场所,共同投资成立了北京市凯伦制衣厂。租赁合同期满后,刘传伦、刘传超继续使用涉诉房屋,并分别于2011年3月1日、2011年8月31日向赵玉臣支付了2011年3月1日至2011年9月1日、2011年8月31日至2012年3月1日的房屋租金各7500元,但双方未再续签书面合同。
2011年10月17日,赵玉臣作为被拆迁人蔺浩明(乙方)的委托代理人与第三人宋庄开发公司(甲方)签订《北京宋庄文化创意产业集聚区土地一级开发拆迁补偿协议》一份,协议中写明:甲方需拆迁乙方座落于通州区宋庄镇六合村×号范围内所有房屋、附属物及其他地上物。现已认定乙方在通州区宋庄镇六合村北街×号宅基地合法占地面积为395.2平方米,正式房屋建筑面积249.92平方米,其中持有工商营业执照并实际用于从事生产经营活动的房屋建筑面积0平方米。该协议第二条第2项“相关补助及奖励费”载明:(1)停产停业综合补助费0元;(3)提前搬迁奖励费200000元;(5)搬迁补助费3749元。乙方保证在签订拆迁补偿协议之日起7日内完成搬迁、腾退被拆迁房屋。协议还约定了其他内容。
2011年10月18日,宋庄开发公司联合通州区宋庄镇六合村村委会张贴了《致六合村被拆迁人的一封信》,公布了拆迁相关事宜。2011年11月9日,刘传伦、刘传超从涉诉房屋搬出。宋庄开发公司亦已向蔺京平、蔺浩明、赵玉臣支付了协议约定的拆迁补偿款。
《北京宋庄文化创意产业集聚区土地一级开发拆迁宣传手册》第三章七条对停产停业综合补助费标准进行了规定,其中第一项至第四项规定了各种条件下的停产停业综合补助费标准,第五项规定,不符合上述条件的经营行为,由拆迁人对被拆迁人按被拆除房屋确定的经营面积给予每平方米300元一次性停产停业综合补助费。刘传伦、刘传超称其没有纳税证明,其主张的停产停业综合补助费按每平方米300元计算,计算面积为395.2平方米。
2012年,刘传伦、刘传超曾以租赁合同纠纷将蔺京平、蔺浩明、赵玉臣、宋庄开发公司诉至本院,要求赔偿停产停业损失及搬迁费,本院审理后驳回了其诉讼请求,刘传伦、刘传超不服提起上诉,二中院审理后维持原判。
一审法院认为,公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。刘传超与赵玉臣签订的租赁合同到期后,双方虽未签订新的租赁合同,但刘传超继续使用涉诉房屋并交纳房屋租金,双方的租赁合同为不定期。2011年11月9日,蔺京平、蔺浩明、赵玉臣搬出涉诉房屋时,刘传超已交纳房屋租金,此间双方的租赁合同关系还存在。因刘传超承租涉诉房屋后与刘传伦在涉诉房屋处成立了北京市凯伦制衣厂,故在涉诉房屋拆迁时,宋庄开发公司应当对刘传伦、刘传超补偿停产停业损失,故对刘传伦、刘传超要求宋庄开发公司给付停产停业损失的合理部分一审法院予以支持,但其按宅基地合法占地面积计算损失有误,应当按正式房屋建筑面积计算。因第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣系租赁房屋所有权人,其应当获得部分停产停业损失,综合考虑,一审法院确定停产停业损失由刘传伦、刘传超共享有60%,第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣共享有40%。对刘传伦、刘传超主张的搬迁费用,于法无据,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定,判决:一、北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司给付刘传伦、刘传超停产停业损失共计四万四千九百八十五元六角,于本判决生效之日起七日内执行清;二、北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司给付第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣停产停业损失共计二万九千九百九十元四角,于本判决生效之日起七日内执行清;三、驳回刘传伦、刘传超的其他诉讼请求。
刘传伦、刘传超不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由上诉人租用了赵玉臣的整个院落,并经其和村委会同意办理了营业执照。因为营业执照上载明的经营人是上诉人,所以停产停业损失应全部补偿给上诉人。赵玉臣没有参加北京市凯伦制衣厂的经营,因此停产停业所造成的实际损失人是上诉人。另外,赵玉臣已和宋庄开发公司签署补偿协议,说明赵玉臣同意并认可拆迁给她造成的损失部分,法院不能就上诉人主张的停业损失部分,按40%比例分配给赵玉臣,停产停业损失应当补偿给上诉人。另外,上诉人同样会发生搬迁费用,应当补偿,一审判决未对上诉人进行补偿,上诉人有异议,综上,一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律不当。请求:1、撤销(2013)通民初字第12189号民事判决,改判给付上诉人停业损失118560元、搬迁费9548元。
宋庄开发公司辩称:同意一审判决,不同意对方的上诉请求。
蔺京平、蔺浩明、赵玉臣辩称:同意一审判决,不同意对方的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
上述事实,有(2012)通民初字第00362号民事判决书、(2012)二中民终字第07433号民事判决书、《北京宋庄文化创意产业集聚区土地一级开发拆迁宣传手册》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为:没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据本案查明的事实,因刘传超与赵玉臣签订的租赁合同到期后,其继续使用涉诉房屋并交纳房屋租金,故原租赁合同继续有效,租赁期限为不定期。2011年11月9日,蔺京平、蔺浩明、赵玉臣搬出涉诉房屋时,刘传超已交纳房屋租金,此间双方存在租赁关系。因刘传超承租涉诉房屋后与刘传伦在该处成立了北京市凯伦制衣厂,故涉案房屋拆迁时,宋庄开发公司应当按正式房屋建筑面积,补偿经营者刘传伦、刘传超的停产停业损失。第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣虽系租赁房屋的所有人,但并非经营者,故其不应当获得停产停业损失;而刘传伦、刘传超主张的搬迁费用,没有法律依据。综上,刘传伦、刘传超的上诉请求部分成立,本院对一审判决部分予以撤销和变更,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定,判决如下:
一、撤销北京市通州区人民法院(2013)通民初字12189号民事判决第二、三项;
二、变更北京市通州区人民法院(2013)通民初字12189号民事判决第一项为:北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付刘传伦、刘传超停产停业损失人民币七万四千九百七十六元;
三、驳回刘传伦、刘传超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2862元,由刘传伦、刘传超负担1188元(已交纳),由北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司负担1674元(于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院)。
二审案件受理费1878元,由刘传伦、刘传超负担204元(已交纳),由北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司负担1674元(其中1188.5元于本判决生效后七日内交纳;485.5元直接给付刘传伦、刘传超)。
本判决为终审判决。
审判长 王朔审判员周文祯代理审判员金园园
二〇一四年四月十八日
书记员 肖

很乐意为你效劳,如有疑问请继续追问,如满意请选为最佳答案。
回复时间: 2018-01-27 15:50
按照合同约定和当地拆迁政策处理。
回复时间: 2018-01-27 16:45
1、承租人因拆迁或征收,有获得补偿的权利,依据的是租赁关系,给付补偿的主体应该是合同相对方,也就是出租方。。可以这样理解,征收、拆迁人补偿给出租方,出租方再根据租赁合同约定补偿给承租方。
 2、如出租方在签订合同时,已经告知有被拆迁或征收的风险,同时已经约定清楚因拆迁或征收的补偿由出租方获得,那么对于此类风险已经有约定,承租方也表示接受,就依合同约定处理。
   如没有约定清楚,那么,因为政策原因征收或拆迁,合同无法履行的,可以解除合同,出租方可以不承担违约责任,但是因此承租人受到损失,从征收或拆迁中获得补偿应该补偿给实际承租人。
3、不动产所有人获得补偿后,拒绝支付补偿给承租人,承租人可以起诉产权人支付。但不能直接起诉征收、拆迁人直接给付。
希望我的回答能帮你解惑,提供些参考与帮助,望采纳为最佳答案,谢谢!
回复时间: 2018-01-27 17:44
找律师当面咨询办理。
追问:

陈大律师您好:我并不是有案子要求助,而是想学懂一点法律知识。不知您的见解如何,望请教导

回答:

具体看合同约定。

回复时间: 2018-01-27 19:01
承租人的损失 可以 依据合同相对性 向出租人索赔
  • [辽宁-沈阳]
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  • 电话:13704034821
  • 153816积分
回复时间: 2018-01-27 19:04
根据拆迁补偿方案确定。
回复时间: 2018-01-28 04:22
1、同意你的结论1;房产所有人管理人取得的全部或部分“搬迁费或停产停业损失补偿费”不属于“不当得利”。2、不同意你的结论2;承租人没有得到依法应该得到的“搬迁费或停产停业损失补偿费”,不是由于政府或者开发商”拆迁造成的“而是由于“房产所有人管理人”贪得无厌,不按照《租赁合同》或者公平合理原则的给付承租人“造成”的;3、《租赁合同》有明确规定的很好办,应该给付承租人补偿的,按照合同约定办理,不给起诉即可,没有规定的也协商不成的,只能起诉到法院有人民法院“根据合同性质、租赁的目的、剩余租赁时间等等因素”依法公平合理的分配拆迁补偿的“搬迁费或停产停业损失补偿费或者装修费用”。4、所以承租人没有得到公平合理的应该补偿的费用,不能找政府或者开发商主张权力,只能找“房产所有人管理人”算账。5、个人意见,仅供参考。
回复时间: 2018-01-28 10:24
首先,关于拆迁补偿的给付对象,自当依据具体的拆迁规定来确定。

至于承租人的损失可以依据租赁合同确定,租赁合同结合拆迁补偿细节,如果一些补偿费确系与承租人的付出关联,承租人可向出租人主张这部分拆迁费,或者根据公平原则协商解决,当然也可以诉讼解决。
回复时间: 2018-01-28 12:05
1、承租人因拆迁或征收,有获得补偿的权利,依据的是租赁关系,给付补偿的主体应该是合同相对方,也就是出租方。。可以这样理解,征收、拆迁人补偿给出租方,出租方再根据租赁合同约定补偿给承租方。
 2、如出租方在签订合同时,已经告知有被拆迁或征收的风险,同时已经约定清楚因拆迁或征收的补偿由出租方获得,那么对于此类风险已经有约定,承租方也表示接受,就依合同约定处理。
   如没有约定清楚,那么,因为政策原因征收或拆迁,合同无法履行的,可以解除合同,出租方可以不承担违约责任,但是因此承租人受到损失,从征收或拆迁中获得补偿应该补偿给实际承租人。
3、不动产所有人获得补偿后,拒绝支付补偿给承租人,承租人可以起诉产权人支付。但不能直接起诉征收、拆迁人直接给付。
回复时间: 2018-01-29 10:58
1、不属于不当得利。

2、承租人可依据租赁关系向出租人起诉索要搬迁补偿费和停产停业损失补偿费。

3、若需帮助,可来电或预约当面洽谈。
回复时间: 2018-01-29 11:05
要确定拆迁补偿范围是否包含承租人的利益
回复时间: 2018-01-29 14:02
根据当地的拆迁政策获得补偿。
回复时间: 2018-01-29 14:06
一般要确定拆迁补偿范围是否包含承租人的利益
  • [广东-深圳]
  • 年遇春律师 VIP
  • 电话:13723729928(微信同号)
  • 1835159积分
回复时间: 2018-01-29 16:20
你可以起诉出租人不当得利,要求返还该部分补偿。对拆迁人的补偿包括拆迁补偿款;装修补偿费;搬家费、过渡费;电话、有线电视、空调、管道煤气等拆迁补偿费;围墙、地坪、道路补偿费;提前搬家奖励费。
为尽量避免给当事人造成不良影响,经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理,点击查看详情
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