拆迁补偿问题

可要求补偿装修费、搬迁费和因搬迁造成损失。

你好！
1、你租赁校园办学15年的民办学校，说明你是承租人，不是所有权人。
2、《城市房屋拆迁管理条例》因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实行而废纸，然而新条例删除承租人的补偿主体地位，也就说你无法直接作为补偿主体，向拆迁部门申请补偿。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
3、但《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定属于实际经营人的补偿内容。对搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失的补偿均属于补偿给实际经营人的，但实际经营人和所有权人不一致的，只能有所有权人先领取，然后在交给实际经营人。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
4、如果房屋所有权人领取相关费用后，拒不交给实际经营人的承租人的，属于不当得利，协商不成，可以起诉。
5、有现成的判例认定，对于法官来说，具有极大的参考意义。
 判决附后，供参考。



刘传伦等与北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司不当得利纠纷二审民事判决书
2014-04-18中国裁判文书网
关联公司：
北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司
关联律所：
北京合川（天津）律师事务所
相关法条：
中华人民共和国合同法 第236条
中华人民共和国民法通则(2009修正) 第5条
中华人民共和国民法通则(2009修正) 第92条
中华人民共和国民事诉讼法(2012修正) 第170条
中华人民共和国民事诉讼法(2012修正) 第253条
上诉人（原审原告）刘传伦（兼刘传超委托代理人），男，1974年8月13日出生。
上诉人（原审原告）刘传超，男，1978年4月10日出生。
被上诉人（原审被告）北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄艺术大道888号。
法定代表人马劲松，董事长。
委托代理人白普广，北京合川（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）蔺京平（兼蔺浩明委托代理人），女，1980年11月17日出生。
被上诉人（原审第三人）蔺浩明，男，1983年10月24日出生。
被上诉人（原审第三人）赵玉臣，女，1953年12月20日出生。
上诉人刘传伦、刘传超因与被上诉人北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司（以下简称宋庄开发公司）、蔺京平、蔺浩明、赵玉臣不当得利纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第12189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘传伦、被上诉人宋庄开发公司委托代理人白普广、被上诉人蔺京平、赵玉臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘传伦、刘传超一审诉称：2005年8月30日至2012年3月1日，刘传伦、刘传超租赁了赵玉臣和蔺相州共同所有的位于北京市通州区宋庄镇房屋共19间，面积共计395.2平方米。2011年8月，宋庄开发公司对六合村进行拆迁，刘传伦、刘传超经营的公司亦在拆迁范围内，宋庄开发公司没有对刘传伦、刘传超进行补偿也没有通过出租人对刘传伦、刘传超进行停产停业的补偿，就将刘传伦、刘传超租赁的房屋进行了强制拆除，给刘传伦、刘传超造成了较大的经济损失。现请求法院判令：宋庄开发公司赔偿刘传伦、刘传超停产停业损失118560元、搬迁费用9548元，以上共计128108元；宋庄开发公司承担本案诉讼费。
宋庄开发公司一审辩称：不同意刘传伦、刘传超的诉讼请求，刘传伦、刘传超称其不知道拆迁的情况不属实，因为拆迁公告很早就已经张贴。拆迁时，房主没有提供营业执照，故我方没有计算停产停业损失。
第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣述称：我方要求宋庄开发公司给付停产停业损失118560元。
一审法院经审理查明：赵玉臣与蔺相州（2010年2月22日去世）系夫妻，二人共生有一子一女，即蔺浩明、蔺京平。蔺相州名下有宅基地房屋一处，位于北京市通州区宋庄镇（以下简称涉诉房屋），面积为395.2平方米。
2005年3月1日，刘传超（甲方）与赵玉臣（乙方）签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方向乙方租用涉诉房屋一套共计十九间，及院内所有空间，租期五年，自二零零五年三月一日起至二零一零年三月一日止。合同还约定了其他内容。2005年8月30日，刘传伦、刘传超以涉诉房屋为经营场所，共同投资成立了北京市凯伦制衣厂。租赁合同期满后，刘传伦、刘传超继续使用涉诉房屋，并分别于2011年3月1日、2011年8月31日向赵玉臣支付了2011年3月1日至2011年9月1日、2011年8月31日至2012年3月1日的房屋租金各7500元，但双方未再续签书面合同。
2011年10月17日，赵玉臣作为被拆迁人蔺浩明（乙方）的委托代理人与第三人宋庄开发公司（甲方）签订《北京宋庄文化创意产业集聚区土地一级开发拆迁补偿协议》一份，协议中写明：甲方需拆迁乙方座落于通州区宋庄镇六合村×号范围内所有房屋、附属物及其他地上物。现已认定乙方在通州区宋庄镇六合村北街×号宅基地合法占地面积为395.2平方米，正式房屋建筑面积249.92平方米，其中持有工商营业执照并实际用于从事生产经营活动的房屋建筑面积0平方米。该协议第二条第2项“相关补助及奖励费”载明：（1）停产停业综合补助费0元；（3）提前搬迁奖励费200000元；（5）搬迁补助费3749元。乙方保证在签订拆迁补偿协议之日起7日内完成搬迁、腾退被拆迁房屋。协议还约定了其他内容。
2011年10月18日，宋庄开发公司联合通州区宋庄镇六合村村委会张贴了《致六合村被拆迁人的一封信》，公布了拆迁相关事宜。2011年11月9日，刘传伦、刘传超从涉诉房屋搬出。宋庄开发公司亦已向蔺京平、蔺浩明、赵玉臣支付了协议约定的拆迁补偿款。
《北京宋庄文化创意产业集聚区土地一级开发拆迁宣传手册》第三章七条对停产停业综合补助费标准进行了规定，其中第一项至第四项规定了各种条件下的停产停业综合补助费标准，第五项规定，不符合上述条件的经营行为，由拆迁人对被拆迁人按被拆除房屋确定的经营面积给予每平方米300元一次性停产停业综合补助费。刘传伦、刘传超称其没有纳税证明，其主张的停产停业综合补助费按每平方米300元计算，计算面积为395.2平方米。
2012年，刘传伦、刘传超曾以租赁合同纠纷将蔺京平、蔺浩明、赵玉臣、宋庄开发公司诉至本院，要求赔偿停产停业损失及搬迁费，本院审理后驳回了其诉讼请求，刘传伦、刘传超不服提起上诉，二中院审理后维持原判。
一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。刘传超与赵玉臣签订的租赁合同到期后，双方虽未签订新的租赁合同，但刘传超继续使用涉诉房屋并交纳房屋租金，双方的租赁合同为不定期。2011年11月9日，蔺京平、蔺浩明、赵玉臣搬出涉诉房屋时，刘传超已交纳房屋租金，此间双方的租赁合同关系还存在。因刘传超承租涉诉房屋后与刘传伦在涉诉房屋处成立了北京市凯伦制衣厂，故在涉诉房屋拆迁时，宋庄开发公司应当对刘传伦、刘传超补偿停产停业损失，故对刘传伦、刘传超要求宋庄开发公司给付停产停业损失的合理部分一审法院予以支持，但其按宅基地合法占地面积计算损失有误，应当按正式房屋建筑面积计算。因第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣系租赁房屋所有权人，其应当获得部分停产停业损失，综合考虑，一审法院确定停产停业损失由刘传伦、刘传超共享有60%，第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣共享有40%。对刘传伦、刘传超主张的搬迁费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司给付刘传伦、刘传超停产停业损失共计四万四千九百八十五元六角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司给付第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣停产停业损失共计二万九千九百九十元四角，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回刘传伦、刘传超的其他诉讼请求。
刘传伦、刘传超不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由上诉人租用了赵玉臣的整个院落，并经其和村委会同意办理了营业执照。因为营业执照上载明的经营人是上诉人，所以停产停业损失应全部补偿给上诉人。赵玉臣没有参加北京市凯伦制衣厂的经营，因此停产停业所造成的实际损失人是上诉人。另外，赵玉臣已和宋庄开发公司签署补偿协议，说明赵玉臣同意并认可拆迁给她造成的损失部分，法院不能就上诉人主张的停业损失部分，按40%比例分配给赵玉臣，停产停业损失应当补偿给上诉人。另外，上诉人同样会发生搬迁费用，应当补偿，一审判决未对上诉人进行补偿，上诉人有异议，综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。请求：1、撤销（2013）通民初字第12189号民事判决，改判给付上诉人停业损失118560元、搬迁费9548元。
宋庄开发公司辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
蔺京平、蔺浩明、赵玉臣辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
上述事实，有（2012）通民初字第00362号民事判决书、（2012）二中民终字第07433号民事判决书、《北京宋庄文化创意产业集聚区土地一级开发拆迁宣传手册》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据本案查明的事实，因刘传超与赵玉臣签订的租赁合同到期后，其继续使用涉诉房屋并交纳房屋租金，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2011年11月9日，蔺京平、蔺浩明、赵玉臣搬出涉诉房屋时，刘传超已交纳房屋租金，此间双方存在租赁关系。因刘传超承租涉诉房屋后与刘传伦在该处成立了北京市凯伦制衣厂，故涉案房屋拆迁时，宋庄开发公司应当按正式房屋建筑面积，补偿经营者刘传伦、刘传超的停产停业损失。第三人蔺京平、蔺浩明、赵玉臣虽系租赁房屋的所有人，但并非经营者，故其不应当获得停产停业损失；而刘传伦、刘传超主张的搬迁费用，没有法律依据。综上，刘传伦、刘传超的上诉请求部分成立，本院对一审判决部分予以撤销和变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院（2013）通民初字12189号民事判决第二、三项；
二、变更北京市通州区人民法院（2013）通民初字12189号民事判决第一项为：北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付刘传伦、刘传超停产停业损失人民币七万四千九百七十六元；
三、驳回刘传伦、刘传超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2862元，由刘传伦、刘传超负担1188元（已交纳），由北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司负担1674元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费1878元，由刘传伦、刘传超负担204元（已交纳），由北京宋庄文化创意产业集聚区投资开发有限公司负担1674元（其中1188.5元于本判决生效后七日内交纳；485.5元直接给付刘传伦、刘传超）。
本判决为终审判决。
审判长　王朔审判员周文祯代理审判员金园园
二〇一四年四月十八日
书记员　肖

很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

您好，一、如果是非住宅房屋，除了补偿房屋价值，还有拆迁费、补偿装修费与停产停业损失；
二、从法律关系上，征收人或拆迁人只对不动产权人进行补偿，承租人有可能不能直接从拆迁部门得到补偿，但是，如果租赁合同没有特别约定“拆迁补偿归出租人所用”的，则承租人可以向不动产权人（出租人）主张搬迁和停产停业以及装修的损失。如果出租人拒绝的，出租人可以向法院起诉索要；
三、由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，将租赁关系完全剥离征收关系，将所有权人与承租人的关系作为内部关系处理，原则上，征收部门不会主动与承租人就补偿问题进行协商谈判。但承租人系受征收行为（具体行政行为）影响的利害关系人。作为承租人，须清楚自己的法律地位，根据行政法的原则，利害关系人是有权参与到具体行政行为中的。鉴于此，你作为承租人，应当主动与征收部门、出租人联系，了解此次征收的补偿原则、标准，并积极坚决地表达自己的权利诉求。
四、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”之规定，从拆迁到征收，先补偿后搬迁一直是贯彻始终的重要原则。如果你现在尚未搬迁的，则在征收补偿协议未签订、征收补偿数额未确定的情况下，有权引用先补偿后搬迁原则，拒绝搬离房屋。法院不能以房屋征收为由迳行判决租赁合同解除、承租人搬离房屋；
五、如果出租人已签订征收补偿协议，双方征收补偿数额确定，你可以要求出租人分割补偿款。如果出租人拒绝分割，你就直接向法院起诉要求分割。
如有疑问，可以继续追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

你好!
1、理解此类事情需要理清思路，找对法律关系的相对方。征收与拆迁的相对方是征收人或拆迁人和不动产权人。不动产权人如属于经营用房，应该补偿因拆迁造成的停产停业损失。从法律关系产生来说，征收人或拆迁人只和不动产权人产生法律关系。
   虽然实际造成的损失为承租人的损失，但对于征收或拆迁人来说，认可经营性质和停产、停业损失，是认可的产权所有人。至于是产权所有人自用还是授权他人使用，这不是征收、拆迁人需要去区分的。说简单点就是，对于经营性质用房，给付补偿，如何分配与分割是产权人与承租人依租赁关系的事。
2、不动产权人对于产权来说，可以自用，也可以授权或允许他人使用，就是出租他人。是不动产权人和承租人之间产生的法律关系，依据的是租赁的法律条款。
3、承租人因拆迁或征收，有获得补偿的权利，依据的是租赁关系，给付补偿的主体应该是合同相对方，也就是出租方。。可以这样理解，征收、拆迁人补偿给出租方，出租方再根据租赁合同约定补偿给承租方。
4、但并不是说，承租方就一定有补偿。需要看租赁合同如何约定。
   如出租方在签订合同时，已经告知有被拆迁或征收的风险，同时已经约定清楚因拆迁或征收的补偿由出租方获得，那么对于此类风险已经有约定，承租方也表示接受，就依合同约定处理。
   如没有约定清楚，那么，因为政策原因征收或拆迁，合同无法履行的，可以解除合同，出租方可以不承担违约责任，但是因此承租人受到损失，从征收或拆迁中获得补偿应该补偿给实际承租人。
5、对于此类纠纷，从合同关系角度来说，不动产所有人获得补偿后，拒绝支付补偿给承租人，承租人可以起诉产权人支付。但不能直接起诉征收、拆迁人直接给付。
6、补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
7、对于学校，有合法的资质和手续，不会因为搬迁而关闭。相反，政府一般会给予适当选址与安置。
如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。可要求补偿装修费、搬迁费和因搬迁造成损失。

1、可要求补偿装修费、搬迁费和因搬迁造成损失。

2、如办学手续齐全，一般不会关闭的。你可另租办学。

一、可获得补偿项目：拆迁费、补偿装修费与停产停业损失。
   法律依据：1.《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理;若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。”2.《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理;如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。3.《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”
二、若手续齐全，一般不会关闭。

拆迁一般要由当地拆迁部门对拆迁安置补偿政策及补偿标准进行公告，需要结合当地的拆迁政策分析你能享受的拆迁补偿待遇，经营性用房拆迁还应给予经营性损失等补偿，
我们是专业拆迁律师团队，如需帮助可来电咨询

1、按照租赁合同的规定和给付房屋所有人补偿的费用，双方协商补偿；2、拆迁补偿有、经营性损失补偿、搬迁补偿、速迁补偿，需要安置的还有过度安置性补偿”等等。3、租赁方主要是按照租赁合同的规定处理拆迁纠纷；“如果租赁合同明确规定拆迁不用补偿”应该按照规定，如果规定拆迁按照政府和开发商补偿标准给付租赁人，也应该按照规定给付；4、如果租赁合同没有规定拆迁怎么办，要根据剩余租赁期限的长短和租赁期间的投入（例如装修等等）协商解决，协商不成起诉到人民法院依法公平处理；5、如果没有租赁合同或者租赁合同期限不足半年只能给付“搬迁补偿”，不应该给付其他补偿。5、政府会按照法律规定拆迁的，拒不拆迁的会按照法定程序依法强制拆迁的。

你好，如果是合法的用地及办学，那么政府应该给予合理的补偿。

强行关闭有可能，但补偿应该是有的，补偿的标准最多也就是你的租金损失，替代性的保证你能租上一所学校继续使用。

你好，如果是合法的用地及办学，那么政府应该给予合理的补偿。

你好，按照正常标准补偿