租赁合同有效期内无违约事实被强行锁门收回商铺被索要赔偿

民事上诉状

上诉人（原审被告）:左科，男，1979年6月14日出生，汉族，无业，住湖南省娄底市娄星区大科办事处大科居委会十二组，手机17752887778。

被上诉人（原审原告）：王发强，男，1965年3月28日出生，土家族，长沙市中级人民法院职员，住长沙市雨花区劳动中路214号法官公寓1栋701号，手机13607314167。

上诉人因商业用房租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院 2018 年1月30日做出的（2017）湘0111民初9217号民事判决，现提出上诉。

上诉请求：
1、 原审判决认定事实不清，证据不足、明显偏袒被上诉人，适用法律错误，请求人民法院撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审
2、 原审诉讼费用由被上诉人承担
3、 请求人民法院判令原审原告王发强违反合同约定，擅自解除合同，自行承担因此而造成的一切责任。
4、 请求人民法院判令原审被告左科无违法事实，无需承担违约责任。依法审理，彻查此案，维护弱势群众的合法权益不受侵犯、维护社会公平正义、维护社会稳定。

上诉理由:
上诉人左科租赁被上诉人王发强位于长沙市雨花区曙光中路长房天翼未来城7-109门面的产权商铺（38个平方，月租金高达15000元）用于煲仔饭餐饮经营，希望通过自己的辛勤努力赚钱、创业致富。考虑到经营过程中可能会发生实际经营人含实际承租人变化，所以在与被上诉人王发强签订合同第二条中特别标注“在经营同一项目的过程中需要更改实际经营人含实际承租人时，尽到向甲方告知的义务后，甲方须予以配合，更改合同相关内容”的合同约定。在向被上诉人王发强交纳了3万元承租保证金（押金）和第一季度租金45000后，将处于毛坯房状态的商铺交给了上诉人左科后，对该店铺进行了钢结构隔层、380V商业电力开户扩容等整体装修，共计投入近50万元后于11月底开始开张营业，一直按合同约定履行义务，交纳租金至2017年11月21日。
后根据经营需要，于2015年10月13日向被上诉人王发强告知实际经营人含实际承租人为左海良，被上诉人王发强也向左海良出具了用于其办理工商营业执照的商铺产权复印件资料（见附件），并进行了标注说明，但是没有按合同约定履行变更合同实际承租人等相关合同内容。由于该铺地理位置不佳，路口地铁围挡、楼盘入住不高、流动人口少等实际原因，在2015年11年月至2016年7月底一直是处于严重亏损状态，不但工资赚不到，除了前期的投入外，在短短8个多月时间倒亏损达8万余元，为减少亏损，开源节流，在2016年7月份（具体日期记不清楚）再次向被上诉人王发强告知该店由实际承租人左海良自负盈亏独立经营，租金从2016年8月至2017年11月21日也一直是由左海良在向被上诉人王发强交纳（王发强有向法庭提交收款证据）。在这两年多以来，该店的实际经营人左海良夫妻亲力亲为、风里来雨里去的埋头苦干，勉强糊口度日，期盼着围挡拆除地铁早日开通、人流增加生意好转，扭亏为盈那一天的到来。可是未曾想到，在已交租金的有效使用期和合同约定的交租期内且无任何违约的情况下，被上诉人王发强于2017年11月15日强行收回了商铺，加锁了门锁，不仅不能重返门店继续经营，连店里的物品都没搬出来。
被上诉人王发强在上诉人左科向其告知了实际经营人发生改变后，一直没有履行合同更改合同实际承租人等相关内容的义务。租金从2016年8月后也一直是由左海良在向被上诉人王发强交纳，在整整两年时间里，被上诉人王发强从没有主动向上诉人左科提出过任何异议，甚至连这次诉讼开庭前，上诉人左科约被上诉人王发强见面请求撤诉时，都不认识上诉人左科了。直至2017年11月14日接到被上诉人王发强的电话和短信告诉上诉人左科“左海良说没做了”“要我找你要租金”，然后被上诉人王发强于11月15日在新环境中介公司强行索要取走商铺钥匙、加锁门锁、张贴招租广告，强行收回商铺提前解除合同，然后还利用自己熟悉法律知识、了解诉讼程序和法院工作便利，通过法院恶意诉讼，歪曲事实、掩盖擅自解除合同的行为，一审法院没有客观、公正、真实、准确地对整个案件进行仔细审理，断章取义作出明显偏离公平公正错位的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。
合同对实际承租人变更有明确的约定，上诉人左科已经多次尽到了向被上诉人王发强告知的义务，被上诉人王发强在事实知晓并同意，收取实际承租人左海良交纳的租金的情况下，已经构成了事实上的合同实际承租方的变更。被上诉人王发强一直没有按合同履行更改合同相关内容的义务，或者说拒不履行更改合同相关内容，已经构成了合同的违约，应该承担因此而造成的一切责任和义务。
一、原审判决认定事实不清，证据不足、明显偏袒被上诉人
1、  被上诉人王发强在2015年10月13日得知实际经营人含实际承租人为左海良，也向左海良出具了用于其办理工商营业执照的商铺产权复印件资料（见附件），并进行了标注说明，但是没有按合同约定履行变更合同实际承租人等相关合同内容，已经构成了违约。原审法院认定事实不清，忽略该案细节，明显偏袒被上诉人
2、  2017年11月9日上诉人左科在深圳接到左海良的电话内容是“因为家中突发事件急需处理，钥匙放在保安亭，请帮忙处理门店后续事务”。 原审法院认定仅凭被上诉人王发强单方面描述认定左海良告知上诉人左科“不再经营”的事实不成立，缺少证据。
3、  上诉人左科受到委托后，电话通知朋友取得钥匙并转委托给新环境房屋中介公司进行招租，目的是希望能够及时找到合适的人来上班，减少实际经营人左海良因临时停业、商铺关门闲置而造成的房租损失。而且合同对实际经营人含实际承租人的变化有明确约定，并不是禁止项，并且，被上诉人王发强在15日解除合同后还多次请我帮忙另寻实际经营人承租其商铺。上诉人左科人在深圳接到电话后及时委托新环境的行为对该案没有任何影响，反倒体现出了上诉人左科对合同履行积极和负责任的态度。
4、 “被告于2017年11月14日向原告明示“没交租金你就自行处理房子”，并分别与2017年11月16日、20日、25日、27日多次向原告明示要求解除合同。”
被上诉人王发强在约定的租金交纳期内，于11月14日向上诉人左科发短信“你是否要提前解除合同，请把房租尽快付我后商量”15日就擅自、强行取得钥匙，解除了合同。解除合同后（16日）及以后再向上诉人左科发短信要求重新履行合同，上诉人左科有权拒绝。法律对合同的解除有明确规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。上诉人左科的权益应该受到法律保护，原审法院认定事实不清，忽略细节、断章取义，明显偏袒被上诉人。根据短信接收时间先后顺序详细列诉如下：
①  2017年11月12日17：03分被上诉人王发强向上诉人左科号码18973102799的手机发送“左海良说未做了，请尽快付房租”的短信（此信息内容为被上诉人王发强提供），但被上诉人王发强一直无法提供所谓“左海良说不做了”的任何有力证据。
②  2017年11月14日 17:09分被上诉人王发强向上诉人左科号码17752887778的手机发短信“我刚才去你租我门面房屋看了，门已上锁，无人在店贴告示转让门面房，你是否要提前解除合同，请把房租尽快付我后商量。2017年11月14日17:35上诉人左科向被上诉人王发强回复短信 “没交租金你就自行处理房子。他并未告诉我情况。”是针对王发强发给我“你是否要提前解除合同，请把房租尽快付我后商量”短信的回复，明确回复被上诉人王发强不是要提前解除合同，而是说按合同约定，如果没有按合同履约就可以“没交租金你就自行处理房子”并且明确回复被王发强“他并未告诉我情况”是告知王发强，左海良并没有告诉我说不做了。“没交租金你就自行处理房子”，交没交租金，王发强是合同履约人，对合同履约条款是悉知的，合同对租金交纳日期及没交租金解除合同的条款有明确的约定。2017年11月14日 17:37分 上诉人左科向被上诉人王发强回复短信“押金你也不会退吧！装修也没拆。”是再次强调租赁合同第九条违约责任的履约责任和义务。
③  2017年11月14日 17:44分被上诉人王发强向上诉人左科号码17752887778的手机发“左海良说告诉你了，要我找你付房租，要他把钥匙退我或放物业，你违约要赔偿，先把房租付我，再商量。你公司名称地址发给我”的短信。上诉人左科并没有对被上诉人王发强有任何同意解除合同和同意把钥匙退给他的任何回复，因为这个问题很简单，在合同履约期内没有拖欠租金，合同约定的租金交纳期也没有超过，根本还没有构成任何违约，租金也还没有到期，上诉人左科怎么可能同意退钥匙给他解除合同呢？
④  2017年11月16日10:22分、10:29分 被上诉人王发强向上诉人左科号码17752887778的手机发“按合同你应于2017年11月6日付房租，今天已11月16日你未交房租，你实际承租人左海良将己物品搬走说不租了，要我找你付房租，请尽快付房租，你虽然在电话和短信里告诉我你要提前解除合同，请明确答复我你是否要提前解除租房合同，如是清理搬走你物品，将房屋退我，你不搬走物品视为你弃物，在双方未达成解除合同协议前请付房租，进行违约赔偿。王发强”的短信，明确询问我“请明确答复我你是否要提前解除租房合同，如是清理搬走你物品，将房屋退我”足以证明： 2017年11月16日前上诉人左科没有向被上诉人王发强明确告示过是否要提前解除合同；2017年11月15日被上诉人王发强取走钥匙、加锁门锁、张贴招租广告的行为，根本没有取得上诉人左科的同意。
⑤ “并分别与2017年11月16日、20日、25日、27日多次向原告明示要求解除合同。”16日的短信内容在第④项详细列明；16日之后的所有短信（详见证据附件），都是发生在被上诉人王发强15日强行取得商铺钥匙，单方面强行收回商铺使用权后，被上诉人王发强故意隐瞒已经解除合同的情况下，向上诉人左科发送短信诱导讨论合同解除的内容。被迫接受了他提前擅自收回商铺解除合同的事实后，被动回复的。
⑥  在15日被上诉人王发强擅自、强行取得商铺钥匙之前，上诉人左科不仅没有向被上诉人王发强明示过要求解除合同，还在以委托中介招租（实际经营人含实际承租人）的实际行动积极履行合同。被上诉人王发强在上诉人左科（实际承租人左海良）已交承租租金的有效合同期内和合法拥有商铺使用权期间，取走钥匙加挂门锁，强行解除合同，终止了上诉人左科对该商铺的租赁使用权，解除了合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。被上诉人王发强已于15日没有经过上诉人左科的同意，解除了合同，就更加不存在上诉人左科分别于合同已经解除后的2017年11月16日、20日、25日、27日多次向被上诉人王发强明示要求解除合同的事实。原审法院认定事实不清，断章取义，明显故意偏袒被上诉人。
5、 “2017年11月15日，原告至新环境房地产经纪有限公司要求拿回钥匙，该公司工作人员征得被告妻子的同意后，将涉案商业用房的钥匙交给了原告。”认定上诉人左科以自己的行为通知被上诉人王发强解除合同，被上诉人王发强行使了解除权；“被告在合同届满前，要求解除合同及不再支付租金，构成违约，应向原告赔偿”。一审法院认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。
①  2018年1月17日在雨花区法院第五调解室，上诉人左科的两个证人（新环境房屋经纪人朱典 18274327297、方斌18670311578）分别向法官讲述了被上诉人王发强于2017年11月15日在新环境房屋经纪公司-长房天翼店大吵大闹强烈要求取走钥匙的事实。明确说明：被上诉人王发强于2017年11月15日上午9点多用85798493（长沙市中级人民法院座机号码）给朱典打电话，冒充租客要承租商铺要求看房，欺骗新环境房屋经纪人朱典打开门锁进铺查看并四处拍照，该公司工作人员觉得可疑中断了看房后，被上诉人王发强在该公司门店大吵大闹、强烈要求取回钥匙，并强调自己是法官，不给钥匙就要去法院告状，威胁该公司。被上诉人王发强的这些行为已经严重影响到了该公司门店的正常经营，在无奈之下，该公司电话联系钥匙委托人，委托人也是被迫无奈，默认让该公司把钥匙交给了被上诉人王发强。被上诉人王发强于取走钥匙的当天就在商铺门上加了一道门锁，张贴了转让出租的告示。
②  2017年11月15日及之前，上诉人左科没有明确告诉被上诉人王发强要提前解除合同，更没有要他或者同意他去取走钥匙，是他冒充租客，骗取信任，表明房东兼法官身份，强烈要求加威胁，大吵大闹，严重影响门店正常经营的情况下，上诉人左科的委托人为免影响该公司门店正常经营，被迫无奈之下向被上诉人王发强移交而取得的钥匙。
③  上诉人左科既没有向被上诉人王发强主动明确告示要求解除合同，也没有以自己的行为拒绝履行合同，更没有要被上诉人王发强去什么地方去取商铺钥匙。被上诉人王发强在合同有效期内，未经上诉人左科同意和授权，强行取走钥匙的行为，被原审法院认定适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第九十六条第一款的规定，适用法律错误，事实不清，故意偏袒被上诉人。
④   解除权的行使应该是以合同为基础。《商业用房租赁合同》第九条第（二）款对收回房屋使用权、解除合同的条款有明确约定。在合同履约期间的已交租金有效使用权内和约定的租金交纳期间，上诉人左科无违约，被上诉人王发强15号收回商铺，16号还在向上诉人左科发短信询问“请明确答复我你是否要提前解除租房合同”（内容详见本文第一条第4项第④节）。足以认定上诉人王发强解除合同的行为，既不是约定解除也不是法定解除。上诉人王发强作为商铺出租方，行使解除权应该慎重，理应承担因此而造成的全部责任。
6、 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定　合同解除后，尚未履行的，终止履行；被上诉人王发强已于15日没有经过上诉人左科的同意，擅自收回钥匙解除了合同。上诉人左科拒绝被上诉人王发强索要自己擅自解除合同以后的赔偿，且自愿放弃已交押金退还而讨论的合同解除话题，都是发生在被上诉人王发强单方面解除合同以后。解除在前，讨论在后，被上诉人王发强已单方面解除合同不容置疑，因合同已经解除，合同尚存的权力和义务不再履行。再加上合同解除的过错方是被上诉人王发强，其向上诉人左科要求支付租金的要求，也失去了法律支持。故，上诉人左科并不构成违约，不存在需要承担任何赔偿。原审法院以适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第九十六条第一款的规定，作出应向被上诉人王发强赔偿损失的认定，明显认定事实不清，故意偏袒被上诉人。
7、 法院认定合同已于2017年11月15日解除，但把合同解除的违约责任判令给上诉人左科，明显认定事实不清，故意偏袒被上诉人。
被上诉人王发强擅自收回钥匙而构成的合同解除，上诉人左科在没有任何违约，不构成“被告在合同期届满前，要求解除合同及不再支付租金，构成违约”的条件，原审法院判令上诉人左科向被上诉人王发强商铺待出租的房租损失94500元显然违背了法律的公平原则，也就是损害填补原则。法律的目的在于弥补因为法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。而法律严格禁止当事人因此而获得法外收益，本案中，被上诉人王发强不按合同约定履行更改合同实际承租人，违约在先，又在已交租金有效使用期内和约定的租金交纳期间，凭个人的主观臆断、擅自、强行收回商铺，构成了合同的解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。被上诉人王发强因为个人主观臆断、擅自解除合同等同于被上诉人王发强以自己的行为放弃了自己的权益，擅自解除合同的后果应由其自行承担。同时，合同解除时上诉人左科无任何违约，无需承担违约责任。原审法院明显认定事实不清，故意偏袒被上诉人，做出错误的判决，严重损害了上诉人左科的合法权益，上诉人不服该判决。
二、原审判决曲解法律，认定事实不清，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中，就是因为被上诉人王发强仅凭个人的主观臆断擅自行使解除权，在原本处于正常履行合同期间，强行收回商铺的情况下，上诉人左科不仅没有提出异议，而且还自愿放弃了退还押金接受其解除合同之后，被上诉人王发强贪得无厌，利用在法院工作的特殊便利，恶意提起诉讼，意图获取高额索赔获取不当得利而造成的纠纷。原审法院不查明事实真相，断章取义认定上诉人左科违约，并承担告达94 500元的所谓商业门面待出租的房租损失的巨额违约赔偿，明显违背了社会的公平、正义，违背了法律的目的。
三、 该案商铺由于被上诉人王发强擅自解除并加锁了门锁，店内所有设备设施物品都没有搬离，水电卡也在收银台的抽屉里。故，被上诉人王发强应该承担因擅自行使解除权后对该商铺内所有物品的保管责任，且应该遵守法律规定，将除商铺水电卡以外的其他所有物品设备退还给上诉人左科。
四、 该案是由被上诉人王发强凭个人的主观臆断擅自行使解除权而造成的诉讼纠纷，上诉人左科无违约责任，所有责任理应由其承担。故，本案所有诉讼费用应由被上诉人王发强负担。

综上所述，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护法律的尊严，维护社会的公平与正义，维护社会稳定，维护上诉人的合法权益，使人民获得感、幸福感、安全感更加充实，更有保障、更可持续。

此致
长沙市中级人民法院                                         
                                     上诉人：

2018年2月5日


补充证据材料：
1. 被上诉人王发强提供给实际承租人左海良的商铺产权复印件
   （证明实际承租人变更被上诉人王发强同意，但没有履行约定）
2. 双方当事人短信截图复印件及说明
（证明15日前没有明确说过要解除合同及整个事情发展的经过）