售房合同纠纷

您好！非常感谢您的答复。我们在成都于2017年8月-12月购买开发商的商铺，共30位业主左右，售房人员说是带租约销售商铺，但在售房合同中没有文字体现，不知可否认定有口头协议?因为在售房时，开发商和幼儿园早已于2016年签租房协议，售房人员均向购房者介绍租约成立12年且计算收益率为5%左右，给各位购买者提供租约合同复印件为证，而且业主可提供讨论租金的清晰录音，这可否证明为有事实证据 。我们多位业主均由链家中介过去，均提到带租约出售收益率为5%左右，但没有文字证据，可否调查后作为旁证。我们认为存在售房过程中欺诈起码未尽告知义务，原因如下：1、开发商和幼儿园在2018年7月开始就存在纠纷，因业主大量投诉和激烈反对（例如游行等）导致幼儿园无法办证开业，有业主微博和电视台报道为证，幼儿园和开发商就开始交涉协调，但开发商明知存在租约无法成立和履行的风险，依然在8月初开始售房给我们，其中情况均没有告知我们。2、原定2017年底转租合同经幼儿园确定盖章后提供给我们，租金在2018年1月开始支付，但租房方（幼儿园）因必须需要室外活动场地，需改变小区公摊面积使用用途，双方原定合同有体现，但因业主激烈反对而无法办理注册证，故幼儿园一直无法正常营业，现拒绝签转租合同和直接给我们租金，只同意将租金转给开发商再转给我们，这样可让开发商协助他们解决问题。此情况开发商均没有告知我们，已各种理由拖延隐瞒真相半年之久，有电话录音和短信为证。3、现在得知我们中的商铺售房合同存在两种（带租和包租），开发商明知其中区别但购房签约时都没有告知我们，欺瞒之意显而意见。现在请您从法律角度分析我们是否为带租约买房？开发商是否存在合同欺诈？通过法律诉讼我们的合法利益可否保护？如委托您代理有什么办法解决？讼诉代理费需要多少？十分感谢！等待

1、文字书证只是证据的其中一种。。如其它证据也可以证明承诺事实成为合同或影响合同成立的重大条件之一，也可以认定的。
2、有证据证明开发商隐瞒事实，可以作为理由。。业主大量投诉和激烈反对（例如游行等）导致幼儿园无法办证开业，有业主微博和电视台报道为证，没有如实告知，可以认定为隐瞒事实。
3、因为你们的业主众多，建议你们自己先协商好，推选代表与律师进行洽谈协商。

您好！非常感谢您的答复。我们在成都于2017年8月-12月购买开发商的商铺，共30位业主左右，售房人员说是带租约销售商铺，但在售房合同中没有文字体现，不知可否认定有口头协议?因为在售房时，开发商和幼儿园早已于2016年签租房协议，售房人员均向购房者介绍租约成立12年且计算收益率为5%左右，给各位购买者提供租约合同复印件为证，而且业主可提供讨论租金的清晰录音，这可否证明为有事实证据 。我们多位业主均由链家中介过去，均提到带租约出售收益率为5%左右，但没有文字证据，可否调查后作为旁证。我们认为存在售房过程中欺诈起码未尽告知义务，原因如下：1、开发商和幼儿园在2018年7月开始就存在纠纷，因业主大量投诉和激烈反对（例如游行等）导致幼儿园无法办证开业，有业主微博和电视台报道为证，幼儿园和开发商就开始交涉协调，但开发商明知存在租约无法成立和履行的风险，依然在8月初开始售房给我们，其中情况均没有告知我们。2、原定2017年底转租合同经幼儿园确定盖章后提供给我们，租金在2018年1月开始支付，但租房方（幼儿园）因必须需要室外活动场地，需改变小区公摊面积使用用途，双方原定合同有体现，但因业主激烈反对而无法办理注册证，故幼儿园一直无法正常营业，现拒绝签转租合同和直接给我们租金，只同意将租金转给开发商再转给我们，这样可让开发商协助他们解决问题。此情况开发商均没有告知我们，已各种理由拖延隐瞒真相半年之久，有电话录音和短信为证。3、现在得知我们中的商铺售房合同存在两种（带租和包租），开发商明知其中区别但购房签约时都没有告知我们，欺瞒之意显而意见。现在请您从法律角度分析我们是否为带租约买房？开发商是否存在合同欺诈？通过法律诉讼我们的合法利益可否保护？如委托您代理有什么办法解决？讼诉代理费需要多少？十分感谢！等待

您好，一、口头约定，有证据证明即可；合同复印件不能与原件核对一致的，不能单独作为定案证据，但与其他证据相印证的，可以作为证据；业主可提供讨论租金的清晰录音，可以作为证据；
二、中介机构可以出具情况说明证明有租约的约定；
三、因开发商与幼儿园及租赁问题存在纠纷，租约只是存在无法成立和履行的可能，但还没有成为既定事实（“现拒绝签转租合同和直接给我们租金，只同意将租金转给开发商再转给我们”），因此，认定欺诈，有些牵强；如果你们以欺诈为由，申请法院撤销合同的，诉讼风险较大；
四、但因幼儿园与开发商之间的纠纷，导致你们购买商铺的目的（带租约购买）无法实现的，你们可以直接起诉要求解除合同；
法律依据：《合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
五、无论开发商属于合同欺诈还是违约，你们作为业主想要达到什么样的目的？即你们委托律师向达到什么目的？关于如何解决你们的纠纷，以及律师费如何收取，你们可以选派1-3名业主代表与我们具体商谈；
六、我们处理过类似纠纷；对于类似纠纷，根据不同案情，可以通过多种途径予以解决。

您好！非常感谢您的答复。我们在成都于2017年8月-12月购买开发商的商铺，共30位业主左右，售房人员说是带租约销售商铺，但在售房合同中没有文字体现，不知可否认定有口头协议?因为在售房时，开发商和幼儿园早已于2016年签租房协议，售房人员均向购房者介绍租约成立12年且计算收益率为5%左右，给各位购买者提供租约合同复印件为证，而且业主可提供讨论租金的清晰录音，这可否证明为有事实证据 。我们多位业主均由链家中介过去，均提到带租约出售收益率为5%左右，但没有文字证据，可否调查后作为旁证。我们认为存在售房过程中欺诈起码未尽告知义务，原因如下：1、开发商和幼儿园在2018年7月开始就存在纠纷，因业主大量投诉和激烈反对（例如游行等）导致幼儿园无法办证开业，有业主微博和电视台报道为证，幼儿园和开发商就开始交涉协调，但开发商明知存在租约无法成立和履行的风险，依然在8月初开始售房给我们，其中情况均没有告知我们。2、原定2017年底转租合同经幼儿园确定盖章后提供给我们，租金在2018年1月开始支付，但租房方（幼儿园）因必须需要室外活动场地，需改变小区公摊面积使用用途，双方原定合同有体现，但因业主激烈反对而无法办理注册证，故幼儿园一直无法正常营业，现拒绝签转租合同和直接给我们租金，只同意将租金转给开发商再转给我们，这样可让开发商协助他们解决问题。此情况开发商均没有告知我们，已各种理由拖延隐瞒真相半年之久，有电话录音和短信为证。3、现在得知我们中的商铺售房合同存在两种（带租和包租），开发商明知其中区别但购房签约时都没有告知我们，欺瞒之意显而意见。现在请您从法律角度分析我们是否为带租约买房？开发商是否存在合同欺诈？通过法律诉讼我们的合法利益可否保护？如委托您代理有什么办法解决？讼诉代理费需要多少？十分感谢！等待

您好，如果你们只是口头协议，是需要其他证据来印证你们之间关于租赁内容的。比如录音或者短信、证人证言等。如果开发商存在欺诈行为，您可以提出解除合同，并主张对方存在违约，要求支付违约金。具体诉讼费是要根据您主张标的来计算的。综合来分析本案，个人认为，找到对方存在欺诈的证据以及对方承诺支付租金的证据尤为关键。所以，我个人觉得可以联合其他业主先跟开发商沟通，如果实在不行，可以提起诉讼。
还望采纳为最佳答案，谢谢。