执行异议

案例：曾*游手好闲长期在外拐骗、为了长期诈骗而不不牵连家庭的意图，2007夫妻商议假离婚。签订了一份离婚协议。内容大致是：本人自愿与妻子叶**离婚、儿女跟叶**生活、所有山林、田地房子都归儿子所有、今后一切债务与他们无关。在民政局办理了离婚手续，但生活还是一直在一起的，并且还盖了一栋6层高的房子。外人是不知道他们已离婚了。2009年曾**与一有夫之妇发生不正当关系后，在其身上骗取累计17万多元，2011年该女子将其告上法庭。2013年曾*又以出售农村地基为噱头，将一受害者骗取现金69万元。期间用所骗的钱给妻子叶**买了金手镯，还有车。2014年事情败露后、被判入狱11年。2017保外就医在家死亡。2014年法院查封了登记在曾*名下的一宗农村老房子。2018年该房子已被政府征收，法院执行局遂将该征收款冻结。曾*儿子不服上诉法院，称虽然该房子登记是其父亲字，但该房子2007年离婚协议书已经给他、根据婚姻法已经是他的财产。我想咨询一下该离婚协议的财产（农村土地证名字没有过户）赠予有效吗？根据法律、法官会如何判决？是以物权法登记为准？还是婚姻法离婚协议为准？