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二手房房产买卖居间合同

云南－昆明 08-20 14:27 悬赏 0 发布者:daniel…… 给我留言回答:(13)

我是买房，之前通过中介与卖方签订了房产买卖居间合同，交了定金8万以及3万中介费，约定8月25日前付首付，过户然后交房，尾款待银行贷款下来了后支付卖方。目前，临近过户交房，卖方突然提出要求居间合同没有明确尾款交付时间，要求我方提交尾款承诺，承诺什么时间能够把尾款支付，才能办理过户交房手续，但是贷款时间由银行控制，无法给出这样的承诺，请问，如果卖方不在8月25日前过户交房，我也没有付首付，是否能证明卖方违约？如何要回定金和中介费？

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[广东-广州]
毕丽荣律师 VIP
电话：13049633889
3917549积分

回复时间： 2018-08-20 14:46

这是是可以按照自己主张来提交相关证据的

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083463积分

回复时间： 2018-08-20 14:50

你好！细看了你的问题，结合我的经验回复如下：
1、你所遇到的问题，刚好处理了两起关于二手房买卖合同纠纷。既然是合同纠纷，双方自愿签订，并不违法，合同就有效。。双方应该诚实守信的履行。
2、当在履行合同中产生纠纷了。那么最根本的就是看合同如何约定，这是双方履行权利义务的基础。就算是法律也是尊重合约约定，无约定再根据法律规定公平处理。
   就本案，有几个关健时间点。约定的是第一步定金和首付，第二步过户，第三步履款由银行贷款下来后支付。这三步是约定有时间先后顺序的。第三步实际上是约定了支付时间条件，就是银行放款后。卖方在签合同时应该预见到银行放款将有一定时间，所以不能成为不过户的理由。相反，卖方的义务是在买方给付定金和首付款后就需要履行。
就现在来看，卖方没有按合同约定履行，属于违约。
3、确定卖方违约，如卖方不履行。买方有几个选择：
A、请求继续履行合同，卖方配合过户，并赔偿延迟履行违约金。
B、请求解除合同，卖方双倍返还定金。
C、请求解除合同，卖方支付违约金并赔偿溢价损失。
无论从你方签合同目的来看，还是依诉讼策略，或者法律的立法目的来说，都是希望成立合同，促进交易。选择A方案是最佳的，利益也是最大的。
4、如就此问题，你方可以先履行告知义务，书面向卖方送达履约催告函，超过约定时间并给予一定宽展期后仍不履行。可直接向房产所有地人民法院起诉。得到支持获胜的可能性很大。
  如起诉，你方需要准备诉状，双方身份信息，合同，你方履约证据。
  谨记，在起诉同时申请财产保全，以防卖方一房二卖，出让给第三方，使用合同目的无法实现，逼使你只能选择解除合同。。保全房产并无害处，反正诉讼费，保全费最终都由败诉方承担。
5、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
795534积分

回复时间： 2018-08-20 14:55

您好，律师已了解你的基本情况，对你提出的问题，在查阅相关法律法规后经仔细研究，现回复如下：
一、根据合同法规定，依法成立的合同自成立时生效；合同当事人选合同约定履行告知义务；
二、根据你们的合同约定，你们须先支付首付，对方配合过户、交房。现对方要求你们出具尾款交付期限的承诺，否则不予过户。对此，你们应搜集、保留相关证据，证明即使你们支付首付但如果你们不出具承诺的，对方不会过户的事实。如果有了该证据，可以证明对方违约在先，你们可以起诉要求解除合同返还定金及中介费，并要求对方承担合同违约责任；如果你们没有该证据，则有可能被对方反咬一口，说你们没有按期支付首付款，构成违约。如此，你们将承担相应的违约责任。因此，搜集对方要求你们出具承诺才过户的证据，是决定你们谁构成违约的关键证据，对你们很重要；
三、提示：因银行贷款的期限谁也无法控制，因此，建议你们不要出具关于尾款支付期限的承诺；
四、如果你们依据有效取证，证明对方违约在先的，对方拒不返还定金，承担违约责任的，你们可以直接到房屋所在地法院起诉维权。
如有疑问，可以继续追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
电话：13810012526
4542921积分

回复时间： 2018-08-20 15:15

按合同约定处理

[山东-淄博]
张亮律师 VIP
电话：13508951909
108263积分

回复时间： 2018-08-20 15:16

1、按照你与中介及卖方签订的房产买卖居间合同，只要你按照约定时间交了定金和首付款及提交申请贷款的材料等，视为你已经按照约定履行了合同义务，你不存在违约情况；
2、如你不按照约定在8月25日前交首付，则已经违反合同约定，应承担违约责任；
3、你缴纳首付后，如卖方拒绝按照合同约定过户等，卖方已经违约，你可以要求中介公司予以作证，要求对方及时过户等；
4、协商解决不成可直接起诉对方继续履行合同及过户等，承担违约责任；
5、合同关于违约无约定的可按照己方具体损失情况确定赔偿数额等；
6、如你不要求继续履行合同，可以卖方违约为由要求解除房产买卖居间合同，对方应双倍退还定金，按照合同约定承担中介费用，不能协商的起诉处理；
7、本案中注意收集卖方违约的证据，如录音像、短信微信记录、证人证言、中介公司出具的证明等证据；
8、你如不在8月25日前付首付，则需要提供上述证据证明卖方违约，继续履行合同存在较大风险；
9、鉴于诉讼可能存在的时间和经济成本等，如本纠纷能协商解决可能会取得最大效益，可通过中介公司或人民调解委员会、人民法院的诉调中心调解处理；
10、如采纳可点最佳答案，有问题可追问。