购买二手房协议

购买二手房和房东、中介签订了三方协议，协议约定房子分5次付款：
第一项：定金，我已经交了5万，约定如果任何一方反悔，都要赔付5万违约金。
第二项：原文是“第二批叁拾伍万（350000）元，8月23之前支付（需按揭批复下来）”。
第三项：叁拾伍万（350000）元以公积金放款日为准。
第四项：叁拾万（300000）元9.12之前交付。
第五项：贰万（20000）元交房时正式付款。
现在我们发生了纠纷，因为签订协议之前，我们一再要求让中介把房子的面积写上去（当时中介打广告写的是115平方），中介不愿意，一直说房子面积和房产证上的面积相差就零点几，我当时没录音，没有实际证据证明这点了。后来在协议上写了“如果发现房子实际面积有差异，双方不得有异议”，我当时信任中介，就签字按手印了。现在发现房东的房产证上只有113平，我们要她赔偿，协调不下来。
我想现在协议已经签了，而且写了面积不得有异议，我们在法律上是理亏的。
那么付款第二项“第二批叁拾伍万（350000）元，8月23之前支付（需按揭批复下来）”，房东的房产证抵押在银行，需要这35万解押，我是否可以以“按揭未批复下来”不付款？？如果他的房产证拿不出来，不过户给我申请按揭，按揭批复就下不来，8.23（明天）我就不用交第二项款了，我这里理解对吗？
我感觉他们是联合起来坑了我2平米，房子一平方非常贵，我是负债买房的，不想吃这个亏。