已解决问题

房租到期租客未能搬走，是否需要赔偿房东买卖房屋的损失

10-01 16:38 悬赏 0 发布者:dale88…… 给我留言地区:浙江－杭州回答:(17)

律师你好：我有一间店铺出租，今年九月一日到期，不再续租，我多次和租客联系然让她及时搬走，租客就是赖着不搬走。我在九月十号和买家签了房屋买卖合同，也收了定金十万，约定十天内过户（要求无租约且房屋清空），和租客交涉后仍不搬走，因房屋没能清空所以买卖过户也就没办成，买家已要求我按照买卖合同赔偿10万违约金给他。请问这种情况，我能否起诉租客赔偿我卖房造成的违约损失

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龙宇涛律师 VIP
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回复时间：2018年10月02日 10时00分

您好，一、本案，承租人逾期不腾退房屋，已构成违约；
二、虽然承租人未腾退房屋，但这不影响房屋的过户。房屋过户与房屋交付时不同的，不知你与买受人之间的合同是如何约定的？你向买受人支付违约金索依据的条款是什么？
三、对于承租人的违约，你可以起诉要求腾退房屋并赔偿实际损失；
四、你与买受人之间的10万元违约金，能否要求承租人承担，须看：1、是否已明确告知承租人，房屋将出售，限期腾退，否则你须向你的买受人支付违约金；2、10万元违约金是否已经赔偿给买受人；
五、本案，通过诉讼虽然可以解决问题，但耗时太久，如果你的买受人不与你解除买卖合同的，则建议：1、带上你的买卖合同与承租人协商，要求尽快腾退房屋，否则须赔偿高额违约金；2、与你的买受人协商，尽量争取不支付或少支付违约金，及时为买受人办理房屋过户手续；
六、如果协商不成，也只有及时起诉承租人。起诉时，须提交起诉状、原被告身份信息、房屋租赁合同、房屋买卖合同、向买受人支付违约金的凭据等证据材料。
如有疑问，可以继续追问；如果没有，请采纳为最佳答案。

追问：

非常感谢你的回答，存在的疑问补充如此啊：
1，租赁合同上名字和身份证号码对不上（这点可能承租人故意为之，当时我不够仔细），而我找不到身份证复印件；但支付房租转账记录有名字，以及他的营业执照对应我的房子地址，这能认定是实际承租人吗？
2，我和买房人主要约定合同签订后五日内办理过户手续，要求房子无租约和清空，签订买房合同以及受到买房人定金10万后，我电话短信通知租户，告知房子已经卖掉，要求他3日内必须搬空。

买房资金都银行转账，有记录

回答：

您好，一、租赁合同的名字与转账记录的名字一致、营业执照的地址与你的房屋登记地址一致，可以认定承租人的身份；

二、你与买受人之间，建议先协商，适当支付违约金，稍后再过户；

三、重要提示：根据合同法规定，对于你的房屋，承租人享有优先购买权。不知你是否将出卖房屋的信息告知承租人，如果没有告知，则侵犯承租人的优先购买权。如果房屋没有过户，承租人可以要求行使优先购买权。如果已经过户，承租人可以要求赔偿损失。

法律依据：《合同法》
第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

四、鉴于，房屋还没有过户，建议：向承租人发出书面通知。告知房屋欲转让的事宜。

附：通知范本

本人/公司(身份证XX/营业执照号码：XX)为深圳市XX物业 (以下简称“该物业”)之业主，与阁下/贵司签署了关于阁下/贵司承租该物业之《XX协议》。现本人/公司需将该物业出售，成交价为人民币X元整，(不包括税费、给经纪方的佣金等费用)。根据法律规定，阁下/贵司在同等条件下有优先购买权。如阁下/贵司有意购买该物业，请阁下/贵司于收到此函15日内，与本人/本公司或本人/本公司之委托人XX联系。

联系人XX; 联系电话：XX

如阁下/贵司在上述期限内未能作出是否购买之意思表示的，则视为阁 /贵司放弃优先购买权。多谢合作。

特此函告。

业主：

如有疑问，可以再追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

追问：

第三点回复：在租赁合同内时电话说过，中介也带人去看过房子，我也给租客短信：到期搬走不能影响我房屋买卖；我现在买房合同是在租赁合同到期后

回答：

您好，一、如果你的房屋买卖合同是在租赁期限届满后签订且并收取定金的，没有侵犯承租人的优先购买权，你可以自由转让；
二、如此，建议你与买受人协商，办理房屋过户手续，向买受人支付延期交房房屋的违约金，该违约金损失可以要求承租人承担。

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回复时间： 2018-10-01 16:39

可以起诉

追问：

起诉后胜算怎么样，我赔偿买家的10万能否都能得到赔偿

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2018-10-01 16:44

可以要求赔偿

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
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回复时间： 2018-10-01 16:54

你好！细看了你的问题，结合我的经验回复如下：
1、租赁合同到期，租客不腾退，可以报警，也可以向法院起诉请求腾退并支付占用期间的房租。
2、对于买卖合同，因为租赁关系已经归于消灭。如果有义务，在限定时间内没有交付约定房屋，属于违约。出卖方应该承担违约责任。如果已经明确告知，出卖方免责。
3、对于租客是否承担违约损失，这个不是必然。如果出租方明确告知承租方，房屋将出售，限期腾退。对于违约损失属于预知的,承租方需要承担因违反租赁合同约定造成的损失.这依据的是租赁关系。
对于侵占侵权责任,对于造成的损失需要区分过错。出租方明知房屋没有清退而出让，对于违约责任的产生，有重大过错。由出租方自己承担。
4、总的来说，需要注意时间节点，租赁到期未腾退，然后告知要出售，再成立买卖合同，这样可以要求租客赔偿。否则对方可以以你造成违约为故意进行抗辩。
选择恰当的诉讼策略，要求租客腾退房屋和赔偿损失的目的还是可以实现的。
5、对于强制腾退，除了司法途径外，也可以自助的。保留证据尽到告知义务，限期腾退。在有见证人的情况下，强制开门清退物和人。
6、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

追问：

非常感谢你的回答，存在的疑问补充如此啊：
1，租赁合同上名字和身份证号码对不上（这点可能承租人故意为之，当时我不够仔细），而我找不到身份证复印件；但支付房租转账记录有名字，以及他的营业执照对应我的房子地址，这能认定是实际承租人吗？
2，我和买房人主要约定合同签订后五日内办理过户手续，要求房子无租约和清空，签订买房合同以及收到买房人定金10万后，我电话短信通知租户，告知房子已经卖掉，要求他3日内必须搬空。

回答：

1、你说的两点可以认定为实际承租人。
2、承租人超出期限未搬，造成损失的，应该承担赔偿责任。