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怀疑开发商违规取得预售证，烦请律师帮忙确认

贵州－贵阳 11-22 11:47 悬赏 20 发布者:echope…… 给我留言回答:(16)

怀疑的点：
1.开发商预售的期房（属贵阳市住房和城乡建设局管辖），在签正式购房合同时开发商的工地还是一片荒地，没有大规模动工的迹象。
2.查看建筑工程许可证的合同工期开始日期晚于取得预售证的日期。证明在取得预售证之前工地就没有开始动工
3.贵阳市住房和城乡建设局网页上显示的可授予预售证的条件：开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，多层房屋形象进度为地⾯面⼀一层以上,⾼高层房屋四层以上。
问题：
1.从表面上看我怀疑开发商的预售证获得是违规的，请唐律师帮忙分析下，他们是否存在违规取得预售证的问题？
2.开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，这25%的资金是否包括开发商购买土地的价格？
3.我还可以从哪些方面去核实？
非常感谢~！

问题补充：

如果证实确实不满足条件获得预售证，我是否可以要求开发商退款退房？（现在合同已经签了，贷款已经批下来开始还款了）

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全部答案

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2018-11-22 13:35

开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，不包括购买土地的投资。
详细情况，得到建设主管部门查看开发商申请预售许可证时申报的材料是否符合实际情况及相应部门的审核是否符合法定程序和要求。

[天津-河西区]
韩委志律师 VIP
电话：15822228600
204818积分

回复时间： 2018-11-22 14:48

他拿到预售证有猫腻，因为从表面上看，完全没有达到“开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，多层房屋形象进度为地⾯面⼀一层以上,⾼高层房屋四层以上”这个条件。签合同的时候，工地上基本什么都没有。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
153944积分

回复时间： 2018-11-22 16:23

需要先起诉要求发证机关撤销预售许可证，才可以依据规定起诉要求退回购房款并支付违约金。

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083239积分

回复时间： 2018-11-22 17:07

你好!
1、依你所说，一片荒地，没有大规模动工的迹象。总投资25%以上，直观上无法达到，的确值的让人怀疑。
2、律师无法直接作出判断是否获得预售证，预售证是否真实？你可以直接到房管局核实清楚。如是真实的，那么就合法。
3、如未取得预售证，或预售证是虚假的。你可以要求解除合同的。
但是，在一审辩论结束前，取得预售许可证，是可以采纳认可的。诉讼目的不容易实现。
4、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
795245积分

回复时间： 2018-11-22 21:00

您好，一、开发商是否违规取得预售许可证，律师不能从你的陈述中进行判断并得出结论，只能是怀疑；
二、对于预售许可证是否真实、是否合法取得，你可以到贵阳市住房和城乡建设局查询开发商是否具备取得预售许可证的条件。如果不具备，则行政部门属于违法发放预售许可证；
三、对于行政部门违法发放预售许可证，你可以提起行政诉讼，要求撤销。但行政诉讼胜诉的前提是：行政诉讼期间，开发商仍不具备取得预售许可证的条件；
四、如果行政诉讼胜诉，判决生效后，你可以马上提起民事诉讼，要求确认买卖合同无效，返还购房款并赔偿。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
如有疑问，可以追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

[河南-郑州]
李大贺律师 VIP
电话：15838051994 15039063769
590552积分

回复时间： 2018-11-23 11:20

委托律师调查。

[河南-信阳]
张国权律师
78975积分

回复时间： 2018-11-22 11:51

您好！您咨询的法律问题答复如下：建议及时委托律师帮助。

追问：

张律师，可否就我的问题仔细回复一下，万分感谢

回答：

您好！您咨询的法律问题答复如下：一般需要五证齐全。否则小心。

追问：

是齐全的，但是我觉得他拿到预售证有猫腻，因为从表面上看，完全没有达到“开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，多层房屋形象进度为地⾯面⼀一层以上,⾼高层房屋四层以上”这个条件。签合同的时候，工地上基本什么都没有。

回答：

您好！您咨询的法律问题答复如下：委托当地专业律师比较好。

[重庆-江北]
殷运健律师
122355积分

回复时间： 2018-11-22 12:11

拖欠工资可以向劳动监察部门投诉或搜集证据申请仲裁/起诉维权.
工地上受伤、死亡则:
1、向人力资源和社会保障局申请工伤认定，公司需要在事故发生的一个月内申报，如果公司不申请，你
方可在一年内提出认定申请。
2、如果经过治疗伤情相对稳定后存在残疾、影响劳动能力的，可以申请劳动能力鉴定，向设区的市级劳动能力鉴定委员会提出申请；
3、根据不同的伤残等级，获得的补偿是不一样的。主要的补偿是：医疗费、一次性伤残补助金、一次性就业补助金、一次性医疗补助金、停工留薪期工资、伙食补助费、护理费等。
4、如果你没有劳动合同及其他证明存在劳动关系的证据，无法申请工伤认定，可以先申请劳动仲裁确认你与用人单位之间存在劳动关系。经过劳动仲裁确认存在劳动关系后，再申请工伤认定。
工伤赔偿项目包括：医疗费、住院伙食补助费、护理费、停工留薪期工资、交通费，造成伤残的还可增加一次性伤残补助金、伤残津贴、残疾辅助器具费、一次性伤残医疗补助金、一次性伤残就业补助金等。具体金额需要结合伤残等级、工资、年龄、是否有被扶养人、地区等计算。如需法律帮助，可来电咨询。

追问：

你好，请问你的回答与我的问题有什么关系？复制粘贴的时候有点责任心好吗？你可是律师。。这个网站难道是骗钱的吗？都是机器僵尸在回答？

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2018-11-22 16:08

1、表面上看和怀疑都不能证明，开发商违规出售房屋。2、根据的你陈述的事实，谁也无法分析认定开发商属于“违规取得预售许可证”。3、工程建设总投资不包含，开发商或者土地使用人取得土地使用权的费用。4、根据最高院的司法解释，对商品房预售和买卖合同的效力，只要有预售许可证合同就是合法有效的，除非许可证是假的，只要是真的，是否违规取得没有证据法院是不审查的。5、根据最高院商品房买卖的司法解释，没有许可证签订的买卖合同是无效的，但是“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”。6、所以你的买卖合同开发商不同意，不能退款退房的。7、开发商的5证（包括预售许可证）到贵阳市住房和城乡建设局调查咨询了解，就很容易的查明的。