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铺位租赁纠纷

广东－深圳 05-02 15:39 悬赏 0 发布者:davie8…… 给我留言回答:(16)

几年前我租用了商场铺位，上年合同到期17年5月31日，合同规定17年3月份续签下年合同。我在续签合同的时候和管理处工作人员有一点小不愉快，但是合同我签了，房租也按照合同交了半年房租，之前押金1万余元也还在对方账户里！管理处在上期合同到期的时候没有给我续签的合同（往年都是上年合同到期的时候统一盖章发放下年合同，但是铺位租用者须提前2月交房租，先签字）。从6月开始给我断电45天，我起诉管理处继续履行合同，并且赔偿停电造成的损失，管理处得知我起诉他们以后恢复给我供电。但是8月左右管理处收到法院起诉书后给我发了解除不定期合同的通知书，让我搬走。我一直没有搬，后来法院11月份开庭，对方反诉我占用他们铺位（计算到17年11月份），到18年5月份我搬离商场。后来18年7月份法院判决我败诉，赔偿占用他们铺位租金违约金和合同里面的一些其他赔偿（计算到11月份，需要再交7000多，我觉得他们不会再起诉了，就把钱交给管理处了），判决里面说断电事实证据不足，可以另案起诉。押金和管理费判决书里面说可以和管理处协商看看退多少，我的其他的诉求法院也没有支持。前两天我收到法院文件，管理处起诉我赔偿后面的租金和违约金，（按照起诉书是按照上次判决来计算的要赔19万多）！可是一年房租和管理费才6万多，况且我已经交了半年房租，押金1万多我也没要了，后来判决书下来我又交了7000多！相关材料证据我都还有，现在这种情况我应该怎么办？

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[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
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回复时间： 2019-05-02 15:56

对判决不服可上诉。

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回复时间： 2019-05-02 17:30

你好！
1、第一个诉讼，解决的是继续和解除合同的问题。法院判决解除合同。计算到11月份依据，是上份合同到期为5月31，续签半年，那么所有租金计算到11月份。
2、第二个诉讼，因11月份后，没有合同依据，那么11月份到5月份搬离商场，需要支付占有期间的费用。一般来说，因无合同，依你们的交易习惯前合同为依据进行结算。而你们原合同租金和管理费一年才6万多，半年应该是3万多。对方要求赔偿19万多，明显高于实际损失。
同时，你可以主张押金进行抵销。实际只需再赔付2万左右。至于违约金，因为没有续签合同，未成立合同，也谈不上违约。
3、既然对第一个诉讼判决生效，也没有异议，上诉没意义。现在是第二个诉讼，解决的问题也不同。从你所说来看，建议积极应诉，对于明显超过损失不合理的索赔要求，可主张法院驳回超过的部份请求。
4、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢

追问：

第一个诉讼我是原告，告管理处断电造成损失，法院判我另案起诉是不是不合理？断电证据我有电表指示等没电的照片，多名管理处工作人员承认断电的录像，录音。可是被告律师说我可以自己从电箱后面把电线剪掉，说我捏造事实，法官判决也说我证据不足！法官是不是有偏袒行为

回答：

第一个诉讼，判决生效，你也履行完毕。再次探讨意义不大，与现在争议问题也没多大影响。
实在对第一次诉讼进行分析来说，断电损失也是合同纠纷的一部份，由于对方违约行为造成损失，应该承担赔偿责任。合同纠纷就不存在另案起诉一说。。同时，判决中既然对这个请求进行了阐述，说明了证据不足，应该是作出驳回这一诉讼请求的判决，判决如作出驳回判决，那么就应该进行处理了。如果是告知另案起诉，应该说明理由是与本案非同一法律关系。

[广东-深圳]
年遇春律师 VIP
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回复时间： 2019-05-02 18:33

可以在法定期限内上诉。

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
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回复时间： 2019-05-02 20:31

您好，律师已了解你的基本情况，对你提出的问题，在查阅相关法律法规后经仔细研究，现回复如下：
一、你的情况比较复杂，管理处起诉要求解除不定期租赁，因你们不能提供与管理处续签的书面合同，因此，法院一定会支持管理处要求解除不定期租赁合同的诉讼请求；
二、你们起诉，要求管理处赔偿因断电（45天）造成的实际损失，你们须有证据证明两个事实：1、管理处断电45天；2、断电45天造成的实际损失数额；，如果你们没有证据会证据不足的，法院不会支持你们要求赔偿的诉讼请求；
三、合同解除后，你们需要支付商铺的占有使用费。本案的关键在于：管理处要求你们支付违约金是否有合同依据；但无论如何，律师认为，要求支付商铺的占有使用费与违约金19万元，明显不合理；
四、因律师没有看到你们之间的合同内容，因此，无法就是否支付违约金或任何支付违约金作出判断。建议你们积极应诉，以免利益受损。你们可以带上全部资料到当地律师事务所当面咨询律师。律师只有了解全部的案件情况及合同内容才能分析判断。
如有疑问，可以追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

追问：

一、你的情况比较复杂，管理处起诉要求解除不定期租赁，因你们不能提供与管理处续签的书面合同，因此，法院一定会支持管理处要求解除不定期租赁合同的诉讼请求；
我房租交到11月30日，管理处给我的解除不定期合同通知书是在8月份，管理处也没有退回我的房租，法院只是延长了1个月的不定期合同日期，是不是不合理？是不是应该延长到我已经交了房租的11月30日？
第一个诉讼我是原告，告管理处断电造成损失，法院判我另案起诉是不是不合理？断电证据我有电表指示灯没电的照片，多名管理处工作人员承认断电的录像，录音。可是被告律师说我可以自己从电箱后面把电线剪掉，说我捏造事实，法官判决也说我证据不足！法官是不是有偏袒行为

回答：

您好，一、你的租赁合同到期，没有续签书面的租赁合同，但租赁继续，你们应使用不定期租赁；你已经支付租金至11月30日，对方起诉起诉解除不定期租赁，你们的租赁关系应当在11月30日结束。个人认为，法院的判决不合理；
二、如前所述，你要求管理处赔偿因断电（45天）造成的实际损失，你们须有证据证明两个事实：1、管理处断电45天；2、断电45天造成的实际损失数额；如果你没有证据证明这两个事实或现有证据不足以证明这两个事实，就会败诉；
三、如你所说，如果你有“断电证据我有电表指示灯没电的照片，多名管理处工作人员承认断电的录像，录音”证据，可以证明管理处断电的事实，但如何证明管理处断电45天，你还需更多的证据证明“断电45天”的事实。

[江苏-无锡]
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回复时间： 2019-05-03 16:28

可以上诉

[江西-南昌市]
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回复时间： 2019-05-06 12:00

先把合同发给律师看看

[上海-徐汇区]
颜培卿律师
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回复时间： 2019-05-02 15:53

收集证据委托律师应诉

[广东-深圳]
付成刚律师
127170积分

回复时间： 2019-05-02 19:57

对一审判决不服的，可以上诉。

[广西-桂林]
曾令栋律师
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回复时间： 2019-05-02 20:52

前两天收到起诉书是按照上次判决来计算的,要赔19万多?此处案情陈述不明……

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2019-05-03 08:51

对一审的判决结果不服可以上诉。

[辽宁-大连]
张德华律师
68157积分

回复时间： 2019-05-03 10:11

对判决不服可上诉。

[山东-青岛]
徐志远律师
312917积分

回复时间： 2019-05-04 18:03

不服判决可以上诉啊？

[广东-深圳]
罗琳律师
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回复时间： 2019-05-05 10:34

建议你积极委托律师应诉，维护自己合法权益。如有需要可以带齐所有材料与我预约面谈时间。

[湖北-武汉]
李丹律师
276782积分

回复时间： 2019-05-05 11:36

不服判决可以上诉，具体再咨询律师。

[江西-南昌市]
黄斌律师
145702积分

回复时间： 2019-05-06 12:06

判决不服，可上诉继续维权

[北京-朝阳区]
杨海龙律师
7050积分

回复时间： 2019-05-10 18:41

不定期合同解除后，你与商场之间已不存在合同，也谈不上违约金，只有占有使用费，一般参照租金而定。而且即使有违约金，一年租金才6万元，对方要求19万元的违约金明显过高。违约金不具有惩罚性，而是补偿性，补偿对方的损失，在你支付占有使用费的情况下，对方一般并没有其他损失，所以对19万元的违约金，原则上是不予认可，即使法院要判决你支付违约金，也应当按照对方提供证据证明的损失来确定违约金数额。

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