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已解决问题

开发商预售证办下来后,强行涨价,虚意发函,法官判合同 解除怎么办?

 05-10 21:30  悬赏 10  发布者:公正碎一地 给我留言 地区:河南-洛阳 回答:(9)
本人洛阳,2014年和香龙湾签订购房认筹协议、交房补充协议,购买联排房屋一套,开发商提供全套标注户型尺寸图纸,没单价,有总价。约定2015年5月30日双方签订正式购房合同,2015年12月31日交房。后开发商工期违约、预售证无法办理、交房无法办理,拖延到2017年才拿到预售证。开发商拿到预售证后单方强行涨价,不提供涨价理由和涨价金额计算明细,虚意给业主发函让交款,实则不收业主按原合同约定交款。业主不同意涨价,开发商就不签合同并把业主起诉至法院申请解除合同,两级法官不顾开发商恶意涨价设置签订合同障碍,竟以双方合同是预约合同、业主不交尾款违约为由,把合同解除。
   业主该怎么办?
西安事件之后,房价上涨再惹祸,洛阳此锅该谁背?
https://www.lyshangdu.com/forum.php?mod=viewthread&tid=131293&fromuid=34395
(出处: 洛阳信息港)
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最佳答案
回复时间:2019年05月10日 22时00分
你好!
1、案件已经经过两级审理,判决经送达后为生效判决。开发商可直接对房屋进行出售了。
2、对二审判决不服,向上级人民法院申请再审,经再审处理后可向检察院申诉请求抗诉。经过这两次处理,基本穷尽司法途径。
3、签订合同是约束双方的最有利凭据。支付房款也应该是依据合同约定。在没有签订合同前,应该谨慎交付款项,否则将承担不利风险。
   至于购房认筹协议、交房补充协议是否视为正式协议,需要看其内容。是否包含了合同的重要要素,约定购房合同的基本内容。比方说,房产的座落,楼层,具体房号,交房时间,房产计价方式,金额,付款时间等等。
4、法院判决既然是解除合同,那么说明原合同是成立的。核心问题,在于几点:(1)、签订购房认筹协议、交房补充协议是否达到购房合同的效力。(2)、合同谁先违约?(3)、违约是否达到根本性违约?是否达到解除条件?如只是一般性违约,延迟履行可以实现合同目的,一方要求履行,支持解除合同是不恰当的。(4)、合同是否还能够履行?
5、总的来说,法律对于合同的调整,应该基于促成交易的形成为目的。就这个案件,只有初步分析,毕竟案件经过两级审理,需要细看判决和证据才能知道认定事实是否有错,适用法律是否有错,程序是否合法。有无申诉必要。
如我的回答帮到你,望采纳为最佳答案,谢谢!如有进一步需求的可来电话沟通。
追问:

开发商办理预售证违约、签合同时间违约,交房违约、单方涨价违约、发函没金额,业主去了不收业主按原合同约定交纳尾款(有证据)、按套销售(有证据)...发的网址里帖子后面有各种证据

回答:

但是,你给出的信息是业主违约而解除合同的。。如果认为判决确有错误,只有通过申诉程序处理了。

追问:

判决中不显示开发商违约,经过法官审理,成了业主违约。

回答:

所以案件有可能事实不清,关于开发商是否违约?违约是否在先?如果业主方有答辩和提交证据,这部份事实未查明。对于事实不清,必须要查明的事实未查明,应该是发回重审的。
这也是申诉的立足点,否则没有申诉的必要。

追问:

一审判决中“双方对绿化有争议”是法官虚构的。
对“房屋结构有争议”也是错误的。此处所谓的“房屋结构”,指房屋前后花园围栏上的铁门,2个变1个,是事实,开发商并没有否定,更无争议。业主认为与本案并无多大关系,如果有关系,作为违约方,开发商也不具有因此违约而获得合同解除权。解除权应在业主。
预约合同,在开发商的预售证办下来后,应视同为正式合同督促履行。
但法官不督促双方履行合同,以上面三条判合同解除。

回答:

对于交付房屋存在问题,系开发商违约,也应该是业主享有解除权。
对于开发商享受解除权,应该是基于业主出现重大违约事实。。
建议还是申诉吧。

追问:

谢谢!此案不是业主没证据,而是业主的所有证据,法官一条不提,开发商无证据的事情,法官无中生有也要作为判决理由。

回答:

既然提交证据,提出了主张,法官应该进行处理。属于未查明事实,且未查明的事实足以影响案件结果。还是尽快申诉处理吧,前面也提醒了,因为送达后判决已经生效,开发商可以处置房产了。如果房产已经出售,合同目的无法实现,作为业主只能接受解除合同的结果,再争取只能争取因解除合同一方违约承担的违约责任。尽早申诉,如立案及时申请财产保全,有利于以后合同目的实现。

追问:

非常感谢您详尽的答疑。很专业,很耐心,为您点赞!

回答:

能帮到你就好,记得采纳!谢谢!

追问:

非常感谢!为您再次点赞!欢迎以后到洛阳看牡丹!

回答:

如果满意,在回复下面点击采纳为最佳答案,谢谢!

其它答案
回复时间: 2019-05-10 21:57
可以上诉的
追问:

上诉了,请求法官协调开发商提供付款账号、甚至退让同意按开发商单方涨价后的金额缴纳,仍被判解除。

回复时间: 2019-05-10 22:02
可以上诉。
追问:

谢谢。已上诉,但败诉。

回复时间: 2019-05-10 22:10
可以上诉
追问:

谢谢,已上诉,但败诉。

回复时间: 2019-05-10 23:31
这要看你们合同的具体约定,以及各方履行过程中是否有构成违约的证据,对合同履行有其他疑问可以来电或微信咨询
追问:

发的帖子中有认筹协议,交房协议,开发商涨价证据、发的函....

回复时间: 2019-05-11 10:14
可对错误生效判决予以申诉,具体可电话联系详谈。
回复时间: 2019-05-11 10:54
如果已经签订房屋买卖合同,应按照买卖合同的约定办理。你们与开发商已经签订合同,  如果认定是预约合同,需要重新签订买卖合同,如果其中一方不同意签订,预约合同应当解除。签订的是预约合同还是买卖合同,需要根据合同的内容确定。如果对判决不服,可以申请再审。
回复时间: 2019-05-11 11:05
您好,律师已了解你的基本情况,对你提出的问题,在查阅相关法律法规后经仔细研究,现回复如下:
一、程序性权利:
1、我国是两级终审制度。你的案件,经过基层法院与中级法院两级受理,已经是终审判决。判决书一经送达即生效;
2、如果对生效判决不服,你们可以在收到判决书后6个月内向上级法院(河南省高级人民法院)申请再审。如果申请再审不能解决的,可以向检察院申请抗诉;
二、实体权利:
1、所谓“预约合同”是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定,不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的,应当向对方承担违约责任。
2、本案,认购协议】补充协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之,则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同,这就是区分标准;
3、本案,因与开发商约定2015年5月30日双方签订正式购房合同,因此,认购协议、补充协议应认定为预约合同;开发商未在2015年5月30日与你们签订正式购房合同(本约合同)已经构成违约,应当按合同法第107条承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;

法律依据:《合同法》
第一百零七条 
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4、本案,开发商恶意涨价,不签订正式购房合同违约在先,业主同意按原合同交款,拒绝开发商的涨价不构成违约。个人认为,法院的判决解除合同有问题,支持你们申请再审。
如有疑问,可以追问;如果满意,请采纳为最佳答案。
我的补充: 2019-05-11 11:18
补充:对于开发商的违约,你们可以要求开发商签订正式购房合同或要求开发商支付违约金或赔偿房价上涨的损失。
追问:

谢谢!双方签的《认筹协议》交房《补充协议》内容非常详细。开发商的原因导致工期延误,无法在约定的时间内签订正式合同、无法交房,已经处于违约。拿到预售证后,又单方强行涨价,业主不同意涨价,就通过法院在业主不同意解除的情况下,强行解除合同。

回答:

您好,一、如前所述,未在2015年5月30日与你们签订正式购房合同,违约在先。你们按原合同约定交纳尾款(有证据),开发商拒收,因此,你们不构成“不交尾款”的违约,法院对事实认定不清;
二、你们申请再审,如果属于认定事实不清,应当发回重审;
三、建议你们业主联合起来,在当地委托律师团队,为你们维权。

追问:

因为是提前预售,开发商资金链紧张之时,都怕成为烂尾楼,买的人不多。买的业主,有些是*府人员或家属,不便打官司,有的是生意人,没空打官司。有的是开发商内部职工*部,不方便打官司,有的通过*府关系,达成了私下协议。我同学和我,同学因30%应交143.3万多一点,财务让交143.3万,剩余几百元没交,被起诉了。同学当庭表示缴纳,法官不让交,被判解除,但因其它原因未上诉。目前,仅是我一个人。

回答:

您好,一、即使只有你一人,也不影响你维权;
二、本案,开发商违约在先,但法院视而不见,反以你不交尾款违约为由,判决解除合同,无论如何都是有问题的;
三、“业主去了不收业主按原合同约定交纳尾款(有证据)、按套销售(有证据)...发的网址里帖子后面有各种证据”。你证据充分,申请再审还是还有希望的。

追问:

谢谢您耐心细致的解答。您给我申请再审的力量。很专业,很认真,很细心。为您点赞!

回复时间: 2019-05-11 13:58
本案可否申请再审?建议携带相关材料前往律所与律师面谈代理事宜。
追问:

已经咨询了N多律师了,市人大也委托律师看了,建议申请再审,但此案已经不是证据足不足的问题了。有其它看不见的力量在左右。

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