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上海使用权房现承租人去世之财产分配

上海－徐汇区 06-07 05:09 悬赏 40 发布者:kevind…… 给我留言回答:(11)

各位律师好,我和我先生是09年再婚,三个月前我先生因病突然去世,如今除了我们名下共同拥有一套产权房,我先生名下在本市别处还有一套使用权房,也就是是不能自由买卖的“直管公房”.

这套房子最早承租人是我先生的父亲，在公公2014年去世后承租人便改为了我先生.该使用权房原来户口下只有我先生和他与前妻的儿子.2014年时在更改承租人后因为考虑到该房可能面临拆迁我先生把我的户口也迁了进来,但是直到今日该房并没有拆迁的迹象加上我先生突然离世,我在先生去世后的几天内便把我的户口迁出了这套使用权房,导致现如今该房户口下只有继子一人,但该房的承租人还是我先生.继子从出生开始就一直居住在这套房子里直到2010年他结婚搬走,之后这套房子便留给我先生的亲戚居住至今日(亲戚并没有把户口迁进来).虽然我的户口之前有一段时间迁进来但是我和我先生在之后也并没有实际在这个房子里居住过,我们在09年结婚后便一直住在我们自己的产权房里.
由于近日出现一些遗产上的经济纠纷，想询问各位律师对于这套使用权房的一些问题。
1.我通过咨询得知使用权房不属于私有财产，因此不能当做遗产进行处理.但是也有朋友建议可以“想办法把承租权折算成钱”，并且以配偶的身份争取一部分.所以想请问各位律师
  a.这个说法可行吗？如果可以折算成钱,是等同于房屋现有价值吗？可以根据遗产分配计算还是怎么计算分配？
  b.虽然之前几年我和我先生的户口都在这个房子,现如今迁出后会不会有影响？法院会不会只考虑财产分配给户口本里的人？
2. 关于承租人变更的问题，我有查询到说法“公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,如无满足条件可以通过配偶关系来分配”,那么
  a.在14年承租人变更为我先生后至今,虽然继子户口还在里面但是并没有实际长时间（生活一年以上）居住在那个房子里,那么他还符合上述规定吗？
  b.这个共同居住人的定义我并没有咨询到详细的解释,根据我们的情况,和继子都算共同居住人吗？这个实际一年居住是从承租人变更为我先生时也就是2014年算起还是在这之前算起？
  c.请问继子可以擅自去房管所更改承租人变为他自己而不通知我吗？现在户口本上只有他一个人,还需不需要有我的签名同意？上述情况下他符合变更承租人的要求吗？
  d.如果他私下更改了承租人,我有办法知道吗？我可以去法院告他吗？另外如果他不符合承租人变更的要求，即使我户口不在此处我可以通过配偶关系向法院申请承租人变更吗？
3.当下这套房子并不能自由买卖或拆迁,请问如果今后这套房子在承租人还是我先生名下时可以买卖或拆迁了,我还能不能以配偶的身份分到其中的一部分？如果承租人改为继子后买卖或拆迁我还能不能向法院申请分到拆迁款？
4.最后我想请问还有没有别的办法赢得这套使用权房或部分价值？
谢谢！

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全部答案

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083409积分

回复时间： 2019-06-07 09:46

比较复杂，建议就近找律师面谈。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
153951积分

回复时间： 2019-06-07 19:06

需要先购买产权再办理继承。

[辽宁-锦州]
刘哲律师 VIP
电话：18841687472
439863积分

回复时间： 2019-06-09 13:52

建议就近找律师面谈

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
795469积分

回复时间： 2019-06-09 15:01

您好，律师已了解你的基本情况，对你提出的问题，在查阅相关法律法规后经仔细研究，现回复如下：
一、公民死后其生前承租的公房的处理分两种情况：

1、公房承租人死亡时，公房有同住人的情形承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租用户的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：

(1)原承租人的配偶;

(2)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短);

(3)原承租人的父母;

(4)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短。

2、公房承租人死亡时，公房无同住人的情形公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口，或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属，可以继续履行租赁合同。除以上情形之外的公房承租人死亡，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋。

(一)其生前在本处有本市常住户口的共同居住人的，由共同居住人协商一致确定的人选继续承租;

(二)不能按第1条协商的，出租人可按下列在共同居住的中确定变更承租人：

1、原承租人的配偶;

2、原承租人子女，按他处住情况、本处居住时间长短等;

3、原承租人的父母;

4、其他人，按他处住房情况、本处居住时间长短。

(三)其生前在本处无本市常住户口的共同居住人，由其他在本市有常住户口的配偶和直系亲属协商一致确定的人选继续承租;

(四)不能按第三条协商一致的，出租人按下列顺序确定承租人：

1、原承租人的配偶;

2、原承租人的子女，按他处居住情况;

3、原承租人的父母;

4、原承租人的其他直系亲属，按他处住房情况。

上文所提的共同居住人，是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他房屋居住，或者有，但居住困难的人(结婚、出生不受前述条件限制)。

二、根据上述公房承租人变更的条件，严格地将，你与继子都不符合条件。因此，建议你与继子协商，签订协议明确：无论谁变更为新的承租人，如果以后拆迁的权益由双方各自享有一半；如果继子不同意，你可以明确告知，因他也不符合新承租人的条件，如果他不同意你的方案，则你可以到房管局说明情况，要求房管局收回公房，谁也得不到。
如有疑问，可以继续追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

[江苏-无锡]
柳士荷律师 VIP
电话：13400017000
116682积分

回复时间： 2019-06-10 17:26

建议委托律师

[广西-桂林]
曾令栋律师
20800积分

回复时间： 2019-06-07 10:09

针对此直管公房使用权，建议尽快委托律师向法院起诉。

[上海-徐汇区]
颜培卿律师
706856积分

回复时间： 2019-06-07 11:21

1想办法折成钱，不可行 2物业公司变更承租人一般也会要求你作为配偶到场签字的，具体事宜你可以和物业公司沟通
3如以后拆迁的话，会先重新确定承租人，安置利益也就归新的承租人和同住人所有了

建议你和物业公司沟通，看能否将你变更为承租人

追问：

颜律师您好,就想办法折成钱这点我也咨询过,有的说法是：因为这个房子的承租人是我丈夫,我作为配偶就可以有对这个承租权的继承权利,而且这套房子虽然是使用权房但也是有市场价值的,跟有没有居住在里面没有关系,因此可以尝试折成钱,请问这种说法可行吗？

我也尝试和物业公司沟通,但是目前一是我户口已经迁出这个地方,二是承租证不在我手里,不知道现在或以后拆迁的时候能否根据配偶关系要求物业公司直接指定我？到时候需不需要承租证在手？需不需要继子和现在这个房子的居住人签字？

回答：

1不可行，当然如果继子和现在房子的居住人自愿的话可以
2指定的话要看具体情况了

追问：

颜律师谢谢您,我还想再问问关于这个"在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人"的定义.
根据我们的情况,继子小时候是在该房子里面居住过但是在2014年也就是我先生成为承租人后(或者更早之前也就是我们2009年结婚后)就没有在该房子下居住过了.那么请问
1)这个实际一年居住是从承租人变更为我先生时也就是2014年算起还是在这之前算起？
2)并且他在本市也有自己另外一套商品房,那么请问他还符不符合变更承租人的规定了？
3)如果他私下更改了承租人变成他自己,我有办法可以知道吗？有没有什么办法可以通知到我?

回答：

1按之前的算
2这里指的其他住房一般是福利性质的分房
3可以向物业了解

[重庆-江北]
殷运健律师
122355积分

回复时间： 2019-06-07 11:36

房屋拆迁纠纷一般分为两类，一类是：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是：集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门，众多单位，征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为，案件非常复杂，维护权益建议聘请专业律师。

房屋拆迁补偿，应当由当地的拆迁部门公告补偿标准以及补偿方式。
房屋拆迁补偿包括：房屋补偿与宅基地补偿。
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
有营业执照的门面房，个体户，经营用房应当按照商业用房性质补偿。
商业用房补偿比住宅用房要高很多，要补偿停产停业损失、装修费用、拆迁过渡费、安置等，应积极争取。
如果补偿额过低或者补偿不合理，建议聘请专业拆迁维权律师通过要求政府信息公开、行政复议、行政诉讼、谈判等多种方式来维权。

[上海-普陀区]
王珂律师
246986积分

回复时间： 2019-06-08 12:36

不属于遗产，想办法折现的意思是与在册户籍的继子商量，出售使用权或买下产权后出售，但原则上他是不需要经过你的同意任意处分房屋的，所以你也不好强制的。至于拆迁你也别想了，你继子不会同意你现在再迁入房屋的，这套房子来源于你亡夫的父亲，实际上和你没有什么关系，更何况现在是丧偶状态，身份依附关系已经解除，动迁时你无法享受权益的。

追问：

王律师您好,谢谢您的回复.关于您提到的"原则上他是不需要经过你的同意任意处分房屋",但是现在房子的承租人名字仍然还是我老公并不是继子,虽然我现在是丧偶状态可是
1)我听说如果继子想让房管所将承租人名字改为他自己是需要我签字同意的对吗？
2)如果他私下更改了承租人变成他自己,我有办法可以知道吗？有没有什么办法可以通知到我?
3)如果继子没能修改承租人名字,那么继子还可以以后将该房子出售吗？出售使用权或者买下产权的时候还需不需要我的同意？
3)这套房子的起始来源确实是我老公的父亲,可是我作为配偶并且曾经也迁入该房屋户口内,我也明白再次迁入该户口没什么希望所以没有打算考虑动迁的分配权益,可是如果以后继子将该房屋出售或拆迁变现,房子转成的价值有没有一部分是可以属于我们夫妻的共同财产或者是我先生的遗产?
另外我还想再问问您关于这个"在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人"的定义.
根据我们的情况,继子小时候是在该房子里面居住过但是自从2014年也就是我先生成为承租人后(或者更早之前也就是我们2009年结婚后)就没有在该房子下实际居住过了.那么请问
4)这个实际一年居住是从承租人变更为我先生时也就是2014年算起还是在这之前算起？
5)并且他在本市也有自己另外一套商品房,那么请问他还符不符合变更承租人的规定了？

回答：

公有住房承租权只是使用的权利，不涉及遗产或夫妻共同财产的说法，他要变更承租人不需要你的同意

[山西-太原]
朱君秀律师
701380积分

回复时间： 2019-06-09 07:54

答：1、行不通，因为有新的使用人咱交房租；2、有影响；3、可以；4、不服时，可以起诉；5、不能；6、起诉。

追问：

朱律师您好,谢谢您的回复.抱歉我对有些您回答的3和5没有不是很明白针对的是哪两个问题.
我还想再问问您关于这个"在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人"的定义.
根据我们的情况,继子小时候是在该房子里面居住过但是自从2014年也就是我先生成为承租人后(或者更早之前也就是我们2009年结婚后)就没有在该房子下实际居住过了.那么请问这个实际一年居住是从承租人变更为我先生时也就是2014年算起还是在这之前算起？并且他在本市也有自己另外一套商品房,那么请问他还符不符合变更承租人的规定了？

回答：

答：1、指现在的状况，过往的情况只能说明来源；2、（3）按照你提的问题顺序为（C）（5）指（3）个问题。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2019-06-09 15:43

1、不属于私有财产，但是根据上海的情况，该房产动迁后安置一般都变更为“私有财产”。2、你们继承人可以协商解决，归谁享有居住权，然后给对方补偿（协商当然应该折算具体的钱数进行分配处理）。3、法院一般不会受理不属于遗产的“财产分配”，只能引导继承人进行协商解决，一方坚决不同意协商，法院一般不予处理。4、房管所一般不会没有经过本人同意“变更”承租人的，但是如果承租人死亡，实际居住人长期居住，也可能变更的（你们的房产没有实际近亲属的居住人，房管所不想违法违纪的不能更名的）。5、如果房管所违法违纪变更承租人，你作为承租人的配偶可以起诉告“政府房管所”的。6、你是承租人的配偶买卖或者拆迁肯定有你的份额和找你协商的。7、我建议你马上搬回该房产居住（实际住不住都可以，但是形式上应该都认为是你在居住，你缴纳租金），过3、5个月后，就到房管所要求更名到你的名下，就可以了，就保险了以后可能就是你的个人财产了。8、马上进行我的建议，不要等你丈夫的儿子先下手啊！

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