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物业门禁卡收费

11-22 15:33 悬赏 20 发布者:ask201…… 给我留言地区:辽宁－鞍山回答:(6)

辽宁省鞍山市台安县龙城花园小区，一年前开始在一个小区门设置针对机动车的门禁（小区共两个门，另一个门没有门禁），要求业主办理门禁卡（30元/年），但管理实际上形同虚设，现在突然开始严格管理，要求业主必须办卡，声称为了加强小区安保管理，但同时另一个门依然没有门禁。找物业后物业仅出示了业主委员会的同意证明，请问这种增加的收费可以随意增加的吗？不需要一些法律上的程序吗？比如在物价局报备之类的

问题补充：

本小区已有十年历史，设置门禁是一年前开始的

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陈铠楷律师 VIP
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回复时间：2019年11月22日 16时11分

你好！细阅了你的陈述与问题，查阅了相关法律，现结合我的经验回复如下：
1、业主选择业委会，业委会代表业主与物业签订物业服务合同，物业公司依据服务合同提供服务。也就是说，物业公司无权擅自作主增添门禁，应该依据物业合同授权或业委会临时授权。而业委会需要业主大会表决通过。
2、增加门禁属于添设公有设备设施，并且增加门禁卡需要收费。如添设设备设施，是经过合法程序，增设就有成本，要么从公共维修基金中支出，要么就由业主来分摊支付。
如果物业公司没有经过授权或业委会没有权利直接作主，业主可以拒付。
3、业主要维权，可以通过业主大会表决通过，经超2/3产权面积或2/3业主人数表决。如表决通过的，少数服从多数，应该办理支付。如未通过，可以拒绝办理和给付款项。
4、法律依据：
《物业管理条例》2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订发布日期2018-03-19 实施日期2018-03-19
第七条
业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
第十一条
下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第三十四条
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
5、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！

追问：

那么是不是说，业主委员会做出的“增设门禁”的决议，需要经过业主大会表决通过才可以？

回答：

是的，需要经过表决的。涉及每位业主，而且是比较重大的增设附属物。

追问：

但是我作为常住小区四年的业主，并不知道任何关于业主大会的事情，咨询业主委员会也没说有业主大会的事情，那么这个责任在哪，业主怎么维权，是不是业主有权力拒绝这个“增设收费门禁”的决定？

回答：

可以拒绝的。

追问：

业主委员会“书面征求业主意见”是怎么操作的？如果某业主未能及时投票，可以被视为同意决议吗？

回答：

需要招开业主大会，或者业委会向业主送达书面通知。不一定视为同意，可以视为弃权。但需要经过占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

追问：

“不一定视为同意”，也就是说如果业委会在书面通知中写明不投票即同意，那么就可以在部分业主不知情的情况下完成“送达书面通知”和获得业主同意了？

回答：

写明不投票视为同意这样的规定原本就无效。。。理论上不投票应视为弃权。而且还需要明确送达到业主。

追问：

以下是我在网上随手搜到的一个业委会书面通知的模板，“……自本通知下发之日起15日内，请收到选票的业主将填写后的选票投入到安怡家园E区小广场的票箱内，逾期未投的业主视为同意业主大会所决议的事项。”这个应该视为无效对吗？
另外我搜到上海市有“开发商所占有的投票权不得超过业主大会总票数30%”这样的规定，我所在的辽宁省鞍山市有吗？

回答：

辽宁省物业管理条例

第二十四条
业主大会会议讨论决定下列事项:
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；
　　（二）选举、罢免或者更换业主委员会成员；
　　（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；
　　（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
　　（五）筹集和使用住宅专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）改变共有部分的用途；
　　（八）制定公共绿地管护办法；
　　（九）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；
　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；
　　（十一）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；
　　（十二）法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。
第二十五条
业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：
　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照本项统计总和计算。
　　（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照本项统计总和计算。

其它答案

[江西-南昌市]
黄斌律师
145702积分

回复时间： 2019-11-22 15:43

需业主大会决定

追问：

业主大会决定后需要有公示期吗，公示多长时间，什么形式，如果有个人业主反对怎么办

回答：

符合规定条件的可以执行

[上海-普陀区]
王珂律师
246986积分

回复时间： 2019-11-22 15:51

相关收费是否取得业主大会表决通过呢

追问：

通过了业主大会表决，业主大会决定后需要有公示期吗，公示多长时间，什么形式，如果有个人业主反对怎么办

[四川-成都]
李涛律师
2407积分

回复时间： 2019-11-22 15:57

计年收费不合理。业委会代表业主和物业进行沟通，你们可以和业委会协商解决，

追问：

“计年收费不合理”是什么意思

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
电话：13018210906
795245积分

回复时间： 2019-11-22 16:45

您好，一、物业公司不能任意增加是否项目、提高收费标准；
二、增设门禁，收取费用属于有关共有和共同管理权利的重大事项。根据《物业管理条例》的规定，需要由业主共同决定；
三、如果业委会未经业主大会集体讨论或书面征求业主的意见，擅自出具业委会证明的，无效。业主可以拒绝接纳费用；
四、如果协商不成，业主可以向法院起诉物业公司维权。
提示：业主可以自己上网查询国务院《物业管理条例》的具体条文。了解法律规定，维权才能做到心中有数。
如有疑问，可以追问；如果满意，请采纳为最佳答案。