购房人已去世如何办理房产过户？

卖方张女士，房产证所有权人是她本人，共有人1人是她老公，她老公已于多年前去世，有一子。买方李先生，有妻子杨女士和两个儿子（已成年成家）。李先生于2011年底与张女士达成协议，签订购房协议（非规范的购房合同），买方李先生签字，卖方张女士签字，还有一个中间人，当时就给付全款并入住。
因当地居民对房产过户认识不够，往往买卖房屋时不办理过户。李先生为避免以后再次卖房不必要的纠纷，当时在购房协议中明确：买方要办理过户手续时，卖方要全力配合。
2012年李先生突然去世，现在李先生长子要将该房过户到母亲名下，应当如何办理过户手续？
1.曾与张女士协商重写一份购房协议，买方签署杨女士，可以简化过户手续，但张女士不同意。
2.若张女士消极拖延不积极配合，怎么办？
3.购房协议是否有效？若张女士之子以房产证未过户为由索要房子，杨女士该怎么办？
4.需要办理哪些手续证明？请帮忙列举出来。