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已解决问题

16年购房已经网签备案,如今办不下来房产证才发现土地抵押开发商已无力解押

 03-07 14:17  悬赏 0  发布者:minpai 给我留言 地区:四川-成都 回答:(8)
律师您好
2016年6月在四川县城购买一房,一次性付款的,于当日网签备案,购房合同书显示商品房,显示房屋土地未抵押,合同规定2018年12月前办理房产证。
目前现状是房产证办不下来,经查询才知道:预售许可证是2013年12月11号发放的,房屋的土地在2013年12月27日被抵押了,我购房时网签备案是2016年6月。目前开发商已经无力解押被抵押的土地。
根据以上情况想咨询律师:
1. 我目前会面临哪些风险?
2. 办理预售许可之后是否还可以拿土地去抵押?
3. 土地抵押后未解押的房子购买后能否正常网签备案?
4. 网签备案的房子是否会被银行收走?
5. 已经抵押土地的房子合同上写的是土地未抵押是否诈骗行为?
问题补充:
期待有相关法律条款明细的支持!!
您也有法律问题? 您可以 发布咨询,我们的律师随时在线为您服务
最佳答案
回复时间:2020年03月07日 14时51分
你好!
1、有可能面临风险:无法办理产权证,有可能债权人诉讼后申请执行。你将无法拿到房产。
2、办理抵押是常态。
3、有可能的。抵押权在先。
4、开发商未告知抵押事实,属于欺诈行为。属于故意隐瞒重大事实。可索赔。
5、对于此类纠纷,处理起来比较麻烦。理论上是抵押权优先,购房者向开发商索赔。但是实际中开发商往往资金链问题,欠一屁股的债,根本无法执行。往往处于一个尴尬情况,房拿不到,索赔开发商无钱或财产可供执行,成了钱财两空的囧状。遇到此类问题,建议业主团结起来,求助所在地政府,诉讼处理。
我的补充: 2020-03-07 14:56
1、《担保法司法解释全文》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效”。
结合本案,抵押在购房成立前,并在备案前,所以抵押有效。以上也是
2、如果是备案在前,开发商再行抵押,那么开发商无抵押权。
追问:

先拿到预售许可证,再抵押土地,然后隐瞒真相销售,可以网签备案,这中间有没有程序不合法,尤其是相关监管这方面?
因为有预售许可证就说明开发商可以买房,担他抵押了土地再卖普通人不知道相关部门应该是知道的,这种情况下如果不能网签备案我们就能发现问题,正常网签备案了我们都不可能知道有问题!这样购房者的利益不是完全没有保障。
-
开发商应抵押事实,在销售合同上标明土地、房屋未抵押,这是否涉嫌犯罪,还是只是经济纠纷?是否可以选择以欺诈\诈骗报案?

回答:

1、从正常程序来讲,已经抵押的在建项目,应该作登记。在备案时应该充分告知,但现在很多办理流程为购房者委托开发商办理,购房者签一大堆文件,并未清楚其中的告知和细节。更有甚者,有些房管部门还将网签备案下权给开发商处理,更造成的了告知程序中的漏洞。无论何种,目前唯一能处理的方案无非两种。
一、依合同约定,要求开发商履行合同,主张开发商配合办理产权登记和承担违约责任。
二、依法起诉主张解除合同,按欺诈赔偿。

2、抵押在先的情况,购房者合法合理的维权方案,依合同约定,追究开发商的侵权责任。
《城市房地产抵押管理办法》第3条规定,在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。抵押人出售该类房产应通知抵押权人,并告知受让人的关于抵押的情况,否则转让行为无效。
开发商因内部操作原因在合同中未告知买受人房屋存在抵押,但开发商是在抵押权人同意的情况下才出售房屋的,涉案合同更未因房屋已抵押而导致无效或者被撤销、解除。证据不能证明或不足以证明开发商存在恶意串通的主观故意和客观行为。
贷款抵押合同先于商品房买卖合同签订,并办理了抵押登记的,依据我国《担保法》第四十九条的规定,开发商未告知购房者的,出售转让行为无效;
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

其它答案
  • [北京-西城区]
  • 陈晓云律师 VIP
  • 电话:13810012526
  • 4531792积分
回复时间: 2020-03-07 14:39
你按合同履行完毕的,所有权益不受影响,抵押物转为开发商获得的合同项目款项
追问:

现在已经很严重了,房产证办不下来了。能更详细的说明一下吗!谢谢!
“预售许可证是2013年12月11号发放的,房屋的土地在2013年12月27日被抵押的,我购房时网签备案是2016年6月”----这有没有程序不合法?

回答:

既然开发商无法解押,你也没法过户,如果解除,也涉及到退款难的问题。
可以先搁置,抵押权人走法律时,你再起诉,要求继续履行合同并由开发商承担违约责任。

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  • 魏伟律师 VIP
  • 电话:13911274248
  • 234927积分
回复时间: 2020-03-07 14:51
可以起诉追究开发商违约责任
回复时间: 2020-03-07 14:52
按合同履行完毕
回复时间: 2020-03-07 15:00
尽量协商解决,协商不好可以收集证据起诉。
回复时间: 2020-03-07 15:11
可以起诉开发商进行赔偿
回复时间: 2020-03-07 15:37
协商不成,可以起诉。
回复时间: 2020-03-07 15:50
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