已解决问题

民事房屋租赁纠纷

03-28 23:29 悬赏 0 发布者:ask202…… 给我留言地区:上海－上海回答:(11)

在租赁合约期间，发生原租赁人，即二房东（公司）破产，无法继续履行剩余的租约，遂牵头二房东，业主和租客三方签订了三方协议，约定原租客和二房东剩余未履行的合约全部内容转由租客和业主继续，即租客象业主缴纳房租，业主承担合同约定之相应的维修和维护费用。但在约定中，规定原二房东向租客收取的押金，由二房东退还给业主。且业主将在规定时间向业主同时支付新一期的租金和押金。之后，二房东破产，未能支付业主押金。在租客和业主履行合约期间，前期所有的租金租客都准时支付。但对于租客提出的基本维修（空调、门、厕所抽水马桶等）房东未能进行维修，长达数月。目前状态合约还剩余1个月，房东催款最后一个月押金，房客要求房东先进行维修，保证正常生活再同意支付，房东扬言超过1周未付款会要求物业断水断电。希望律师解答如下问题：
1. 该租客在房屋基本设施没有维修好前是否有权利拒绝支付租金？如果不支付是否属于违约？
2. 如果在合同到期前房东是否有权利单方面因为没有收到租金让物业断水断电？
3. 针对这个纠纷，租客需要如何处理才能保证自己的权益？
4. 目前疫情期间，租客因为海关封锁无法回国办里退租事宜，房东是否有权擅自进入租客租赁的房屋收回房屋？租客该如何采取正当行为保护自己的权益？
5. 之前的三方协议中因为大房东和业主均代表租赁方，租客代表承租方，原本应该由二房东直接转给业主的押金变为二房东转给租客，且租客还需再次支付押金给业主。现在租客没有收到押金，业主是否有连带责任？或者说是否可以理解，业主在三方合约中担保了二房东会准时退还租客押金的意思？可以追究业主的责任吗？

问题补充：

租客在直接与业主的合约期间，房租支付信用一直良好。目前租客确实因为疫情无法回国，如果不得不延后处理退租或者续租事宜，可以采取什么行动？延长期间的房租是否可以按照现在的合同金额以日的方式支付？业主有拒绝的权利吗？或者业主不接受，或采取其他强制方式取回房屋所属权怎么办？

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最佳答案

[四川-成都]
龙宇涛律师 VIP
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回复时间：2020年03月29日 02时13分

您好，1. 该租客在房屋基本设施没有维修好前是否有权利拒绝支付租金？如果不支付是否属于违约？
如果租赁合同约定，基本维修（空调、门、厕所抽水马桶等）属于业主的义务，在业主没有履行维修义务的情况下，租客可以行使先履行抗辩权，可以拒付租金；

2. 如果在合同到期前房东是否有权利单方面因为没有收到租金让物业断水断电？
业主没有权利单方面断水断电；物业公司有没有权利断水断电；

3. 针对这个纠纷，租客需要如何处理才能保证自己的权益？
因房屋剩余租期仅有一个月，建议与业主好好沟通，协商处理；如果协商不成，业主强行断水断电，建议你们可以通过报警的方式，争取由公安机关协调处理。就目前情况，协商处理是最好的解决方式，实在没有向法院起诉的必要；

4、目前疫情期间，租客因为海关封锁无法回国办里退租事宜，房东是否有权擅自进入租客租赁的房屋收回房屋？租客该如何采取正当行为保护自己的权益？
在租赁期间，房客对租赁的房屋享有占有、使用的权利。在租赁期内，未经房客同意，业主不能擅自进入租客租赁的房屋。否则，房客可以报警处理；

5 、之前的三方协议中因为大房东和业主均代表租赁方，租客代表承租方，原本应该由二房东直接转给业主的押金变为二房东转给租客，且租客还需再次支付押金给业主。现在租客没有收到押金，业主是否有连带责任？或者说是否可以理解，业主在三方合约中担保了二房东会准时退还租客押金的意思？可以追究业主的责任吗？
你在提问中陈述：“规定原二房东向租客收取的押金，由二房东退还给业主。且业主将在规定时间向业主同时支付新一期的租金和押金。”，不知你的陈述是否有误。如果你的陈述无误，则三方协议已经明确约定，原二房东向租客收取的押金，由二房东退还给业主。因此，房客没有义务再向业主缴纳押金。房客缴纳的押金，可以要求业主支付；业主没有收到二房东支付的押金，由业主自己向二房东这条；
如果你的陈述有误，即正确的陈述应为：“规定原二房东向租客收取的押金，由二房东退还给租客。且租客将在规定时间向业主同时支付新一期的租金和押金。”。如果是这样，则房客只能向二房东追讨租金，应为，三方协议中并未为业主设定担保责任（就二房东向租客返还押金提供担保）；既然是三方协议，则该协议就有三方，而不是只有两方（出租人、出租人），在你们的三方关系中，根据合同法的规定，业主是出租人，二房东是承租人、房客是次承租人。

6、根据你的补充，回复如下：
如果房客无法回国亲自办理的，可以委托国内的亲戚朋友与业主协商解决退租或者续租事宜；
延长期间的房租按照现在的合同金额以日的方式支付，需要业主同意。换言之，即业主有拒绝的权利；如果业主不接受，房客可以委托国内的亲戚朋友帮你办理房屋的腾退事宜。

如有疑问或未尽事宜，可以追问；如果满意，请采纳为最佳答案。

追问：

龙律师，谢谢你迅速而详细的回复。我还有两点问题想要追加：
1. 如果合同到期，因疫情封闭海关的不可控力，我暂时滞留在国外，或者已经回到上海但处在隔离期间不能及时办里退租，且国内没有可以委托的亲友协助办里（退租容易搬家却复杂），那么在我仍然正常按之前合同金额支付延期时期房租的情况下，业主可以以不接受为由强行在我不在时闯入占有吗？

2. 根据第一个问题的答复，如果业主没有尽到维修义务，我有权行使抗辩权拒绝支付房租。是否可以理解为在合同到期前，基本设施没有维修好，我可以暂不支付最后一个月的房租。如果等到合同到期房东还没有修好，那么其可以直接扣留手上的一个月押金作为最后一个月的房租对吗？如果针对在我延期居住期间（上面提到的问题），我可以因为设施始终没修好为由，也暂时不支付延期居住期间的房租吗？

回答：

1、如果按之前合同金额支付延期时期房租且业主接受的情况下，视为双方建立不定期租赁关系，业主不能强行闯入占有；
2、在合同到期前，基本设施没有维修好，你可以暂不支付最后一个月的房租。业主肯定会直接扣留手上的一个月押金作为最后一个月的房租；租赁期限届满，是否继续建立租赁关系，需要是否协商一致。如果你以设施始终没修好为由，不支付延期租金，业主可以在原租赁期间届满后，可以你腾退房屋。如果你因在国外而不能及时腾退房屋的，应当支付房屋的占有使用费。

其它答案

[广西-桂林]
曾令栋律师
20800积分

回复时间： 2020-03-29 00:31

本案问题较多，建议打电话给律师或携带相关材料前往律所与律师面谈代理诉讼事宜？

[上海-徐汇区]
颜培卿律师
706856积分

回复时间： 2020-03-29 09:36

具体可来电咨询

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2020-03-29 10:17

1、没有权利拒绝支付租金，属于违约。

2、没有这样的权利。

3、建议及时书面通知业主维修，并保留不维修影响房屋使用的证据。

4、无权。可依据国家规定要求房东减免租金。

5、押金业主没有连带责任。

6、租客无法回国，租赁合同应当顺延。

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083239积分

回复时间： 2020-03-29 10:24

你好！细看了你的问题，现结合我的经验回复如下：
1、租客有权拒绝支付租金，不属于违约。
出租方有保障出租房正常使用及安全的义务。如无法正常居住和生活，无法实现租住的合同目的，承租方不仅可以拒绝支付，就算维修好了，那么这期间的房租也可以不支付。
承租方也可以自行修理后，保留证据，要求出租方承担。
2、对于租赁纠纷，房东可以主张解除合同，但在解除前无权断水断电。否则也可以以无法租住实现合同目的抗辩，拒付房租。
3、对于租客，因还有一个月到期，可以到租赁期满后，解除合同，要求退还押金款项以及无法租住期间的房租。
4、合同期到后，租客无法处理退租事宜，可以采用电话或短信、微信方式告知延缓退租，按临时租赁处理。房东无权擅自进入房屋，就算他要收房也应该是通过诉讼要求你腾退房屋。因擅自进入，造成损失应该承担赔偿责任。
5、合同的变更和承继来说，是你和业主直接成立了新的合同，依合同约定处理。可以找业主承担退还责任。
6、因为不可抗力，可以告知无法腾退，无法协商一致的按交易习惯处理。一般来说，租赁超期或临时租赁的交易习惯，是不足半月按半月计算，超过半月不足一月的按一月计算。很少有按日计算的。
7、因为租赁期内的纠纷未解决，又出现租赁期满新的纠纷，建议协商处理为妥，方案可以采用没修理期间的房租抵扣超期房租，因为不能及时腾退，因为可抗力，都不违约，大家相互理解，公平的按临时租赁支付房租。如果协商不好，你尽可能的通知房主原因及房屋的存放贵重物品，保留证据。回国后再腾退。如遇到擅自进屋造成损失，可要求赔偿。反正都回不了国，能做的也只有这样了。
8、如我的回答帮到你，望采纳为最佳答案，谢谢！如有进一步需求的可来电话沟通。