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房屋买卖合同诉讼与抵押权咨询一

贵州－贵阳 04-02 16:15 悬赏 0 发布者:lhq070…… 给我留言回答:(12)

案由经过：我与被告是兄弟，在五.六年前被告因需偿还银行即将到期的几笔贷款（自己名下及亲戚名下帮自己贷出的款），要把自己的房屋卖掉。我与被告协商达成由我替被告偿还合计40万元的银行贷款作为付给被告的购房款买下被告该房屋的口头协议，随后我们双方在众亲朋的证明下正式签定了该房屋买卖协议并同时进行了房屋交付及相关手续的移交为过户（因为被告名下的贷款是用该房屋作抵押贷的当时房屋产权证在银行的）。
     我按约替被告还完约定的全部贷款后为办理过户需要于09年初进行了该房屋契约买卖公证（只是为避税我们公证时隐瞒了真实的买卖价格，以15万元的交易价公证的），但因我家里突发很大变故公证后一直无暇过户的事。
     在10年8月，被告在我毫不知晓下拿已卖给我的房屋作抵押从银行贷款三十万，该贷款于12年8月到期但至今未归还，还说我没有付他购房款，房子是他的。在多次要求被告清还银行贷款办理房屋过户未果后，我于12年8月30日向法院提起诉讼要求被告履行合同办理房屋所有权过户；被告反诉我未支付购房款要求解除合同反还房屋。在我起诉被告20来天后，银行也将被告起诉至法院。
     一审法院在于12年11月底作出一审判决，支持我的诉讼请求，判令被告履行合同，30日内协作我办理该房屋所有权过户，并对该房屋抵押贷款30万未归还一事作出与本案属不同法律关系，本案不作处理的说明。二审法院以该房屋设有抵押权未解除，一审判决无法实现，作出裁决事实不清发回重审。
      请问：
        一：如果一审法院对案件的事实认定是准确的，一审判令被告履行合同，30日内协作我办理该房屋所有权过户的判决有无存在不妥？二审法院以事实不清发回重审的裁决是否合理？
        二：马上重审诉讼即将开庭，我该为重审诉讼做些什么？还需要完善些什么？
        三：重审把银行作为了第三人参加诉讼，针对银行方面我该怎么做？需要准备什么？
        四：我需不需要变更或者增加修改我原本的诉讼请求？

问题补充：

补充说明：
       重审诉讼请求变更如下，是否正确恰当？？？
     一：请求法院确定该房屋买卖协议（07年双方签定的）真实有效，认定原告已按约履行了义务向被告付清全部购房款。
     二：请求法院责令被告立即清还银行贷款本息消灭抵押权，继续履行房屋买卖合同。
     三：请求法院要求被告赔偿原告因诉讼造成的直接经济损失250000元。

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全部答案

[云南-大理]
何青超律师
151031积分

回复时间： 2013-04-02 16:40

很被动。需要变更诉讼请求。存在抵押，物权优于债权。可以要求赔偿损失。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-02 16:51

一、二审法院的裁定是合理的。因为你们双方争议的标的物涉及到第三人即银行的权益。
二、重审诉讼的结果可能会让你失望，即因房屋无法交易过户、合同无法继续履行，可能要判决对方返还你房款的。
三、对于第三人银行，你最主要的观点是抵押贷款协议的效力问题，即是否合法有效。
四、如果房屋过户不了，你最好变更诉讼请求为：继续履行合同、协助办理过户；或返还房款及利息。否则，如果法院无法支持你的前一请求时，会直接判决驳回的。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-04-02 17:05

本案的确涉及到两个不同的法律关系，一个是追偿权纠纷，另一个是房屋买卖合同纠纷，应当分别处理，而不应该在同一诉讼中解决，实践中也无法通过一次诉讼解决。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-04-02 17:19

首先，要解答你的问题，首先需要对本案中两个关系作出简要说明，即追偿权和房屋买卖合同两个关系。
1，关于你和被告的银行贷款纠纷。
你替被告偿还银行40万余元的贷款的行为在法律上应当认定为担保关系，你作为担保人，向银行偿还了你兄弟的贷款，你偿还后，仅就担保关系而言，你是有追偿权的，可以要求你兄弟作为真正的债务人向你偿还。
《中华人民共和国担保法》第31条规定：“保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。”民法通则第 89条也规定：“保证人履行债务后，有权向债务人追偿。”保证人所享有的追偿权，在本质上是一种代位请求权，也就是保证人在清偿债务后，代替原债权人的地位，在其与债务人之间形成一种债权债务关系。
而保证人追偿权的成立须具备以下三个条件：
（1）、保证人向债权人履行了保证债务。不论保证人依何种方式履行债务，也不论保证人是履行了全部还是部分债务，只要保证人承担了保证责任，就可享有追偿权。
（2）、因保证人的履行而使债务人免责。所谓使主债务人免责，是指主债务人对债权人的债务因保证人的履行而消灭，并非指债权债务消灭。债务人非因保证人的保证债务的履行而免责的，保证人不享有求偿权。例如，债务人因自己的清偿行为而免责时，即使保证人又履行了保证债务，保证人也不享有向债务人追偿的权利。于此情形下，保证人只能依不当得利的规定请求债权人返还。
（3）、保证人履行保证债务无过错。保证人在承担保证责任上有过错的，保证人丧失求偿权。例如，保证人在债权人请求其承担保证责任时，应行使主债务人的抗辩权而未行使，致使承担了不应承担的责任的，在此范围内，保证人丧失向主债务人追偿的权利。又如，保证人在为清偿或其他免责行为后，应当及时通知主债务人，以免造成主债务人的重复履行。如保证人在履行保证债务后怠于通知主债务人，致使主债务人善意地再为履行时，保证人也丧失追偿权。

所以从上述种种规定来看，你现在可以作为保证人，立即向你兄弟提出追偿要求，要求你兄弟向你归还40万余元的贷款数额，你向银行还款的记录可以作为证据使用。

我的补充： 2013-04-02 17:21

2，关于你们之间的房屋买卖合同。
对于你们之间签订的房屋买卖合同，虽然说从形式上来看并非真正的买卖，而是作为你代替归还贷款的补偿，但从法律文件和相关规定来说，你们之间的确存在房屋买卖合同关系，而这个和你之前代替还款事宜也没有任何冲突和影响，从法律上来讲完全是两码事。
那么针对房屋买卖合同而言，既然房屋约定价格是15万元，且合同办理过公正，那么由合同的按照合同约定处理，你有义务支付房款15万元，对方也有义务将房屋过户，所以针对房屋买卖合同关系而言，只要你支付了15万房款，现在就有权要求你兄弟立即将房屋过户到你名下，这是你合法的权力。

我的补充： 2013-04-02 17:22

其次，在上述两个不同法律关系解答后，你提出的各项法律问题也就不难理解：

我的补充： 2013-04-02 17:25

一：如果一审法院对案件的事实认定是准确的，一审判令被告履行合同，30日内协作我办理该房屋所有权过户的判决有无存在不妥？二审法院以事实不清发回重审的裁决是否合理？
一审法院判令被告履行房屋买卖合同并无不妥，要求被告30日内协助你办理房屋过户也没有不妥，但现在出现的问题肯定是你是否有付款的问题，如果你能够提出曾经向对方支付过15万房款的证据，比如收条、汇款记录等，那么你的房屋买卖合同义务已经履行完毕，对方当然有义务将房屋过户给你。这样的话一审判决肯定没问题。
但如果你没有支付过房款，而是根据你曾经替对方归还贷款的证明要求过户房屋的话肯定就不行了，因为这根本就是两码事，你替对方还款不代表你就支付了房款，所以二审认定一审判决认定事实不清也是正确的，合理合法。

我的补充： 2013-04-02 17:28

二：马上重审诉讼即将开庭，我该为重审诉讼做些什么？还需要完善些什么？
就重审而言，我认为你最重要的工作是将两个关系分别作不同的诉讼处理，针对房屋买卖合同纠纷你可以在本案中解决，出示你支付过房款的证据，说明你已经履行合同义务，要求对方继续履行，并追究对方延迟过户的违约责任即可，而针对贷款追偿权的纠纷，应该另案起诉。
如果你没有支付过15万的房价款，那么当庭表示愿意支付即可，而对于追究对方延迟过户的违约责任，你也可以当庭追究。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-04-02 17:31

三：重审把银行作为了第三人参加诉讼，针对银行方面我该怎么做？需要准备什么？
其实重审不需要追加银行为第三人，因为房屋买卖合同和银行压根就没关系，你只要求被告继续履行合同即可。
至于贷款追偿权的诉讼，在你另行起诉后，需要追加银行为连带责任人或者第三人。那么针对银行方面，你只要保留你当时代替你兄弟归还贷款的证据即可，如果现在手头上没有可以持身份证到银行柜台打印，比如当时的汇款证明等。

我的补充： 2013-04-02 17:33

四：我需不需要变更或者增加修改我原本的诉讼请求？
在本诉中你的诉讼请求是要求房屋过户到你名下，那么在房屋买卖合同纠纷这一诉讼中就不需要变更这项诉讼请求了，另外你还可以追加一些诉讼请求，如要求被告承担违约责任，向你支付违约金或者赔偿损失，诉讼费由被告承担等，诉讼请求针对房屋买卖提出即可。
另外，针对你作为担保人追偿权的诉讼，你应当同时另外提起一个新的诉讼，仅就归还贷款事宜向你兄弟追偿，要求你兄弟全额归还你支付给银行的贷款，因此给你造成直接经济损失的，你也可以要求赔偿，那么在这个新的诉讼中，只要诉讼请求是针对追偿权提出的即可。

我的补充： 2013-04-02 17:42

五，关于房屋抵押的问题。
因为你提到上面房屋目前仍然有抵押，贷款未还清的情况，这也是你要面临的一个风险，因为房屋产权以登记为准，即便你和你兄弟签订了房屋买卖合同，但房屋没有过户之前，你兄弟始终还是产权人，合法拥有该房屋的所有权，也就是物权，而你对房屋仅仅是一个预期可以取得所有权的债权而已，那么根据民法通则和物权法的规定，物权是始终大于债权的。
也就是说，即便你兄弟和你签订房屋买卖合同在先，那么在过户前他仍然是有权将房屋抵押给银行做贷款的，因为他有物权。那么在这种情况下，你的确无法顺利将房屋过户，因为银行作为抵押权人，是随时可以将房屋拍卖的。
而你对该房屋的态度，也需要谨慎思考，如果你认为你兄弟有能力偿还银行贷款，那么可以继续要求房屋过户，像上面我回答的第二点一样主张权利，但如果你兄弟已经无力偿还银行贷款，你根本拿不到房屋，即便取得胜诉判决也是一纸空文，倒不如直接要求解除合同，退还已经支付的房价款，并主张你兄弟违约责任，要求支付你违约金或者赔偿你直接经济损失。

那么从这个角度来说，在贷款追偿权纠纷中，你可以要求你兄弟偿还你归还的贷款赔偿损失，房屋买卖合同纠纷中你可以主张其违约责任，从哪方面来讲都可以维护你的合法权益，也不失为一个妥当的选择了。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2013-04-02 17:21

1、一审认定事实正确，判决错误，二审发回正确；2、被告属于欺诈，你们的买卖应该无法实现，抵押权优于你们的买卖债权，你只能要求不给归还房款赔偿损失了；3、对以后你没有什么权利和抗辩的，除非你有证据证明银行和被告的抵押借款无效或者违法；

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-02 17:29

案情复杂，最好聘请律师代理。

[-]
fvfhuang
给我留言
118积分

回复时间： 2013-04-02 17:30

很被动。需要变更诉讼请求。存在抵押，物权优于债权。可以要求赔偿损失。

[贵州-贵阳]
唐羽生律师
188563积分

回复时间： 2013-04-02 18:47

1、一审的判决认定的事实和二审的裁定都是正确的，2、需要进行诉讼请求变更，3、针对银行，从银行贷款合同是否有效去辩论，4、应当需要变更的。本案涉及物权抵押的问题，你原来的诉讼请求可能无法实现。案件复杂，建议委托律师代理。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-02 20:39

建议带材料当面咨询律师以便准确答复。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-04-03 14:19

一、一审判决是否不妥，二审裁决是否合理，因为没有看到法院卷宗，不知证据情况如何，故无法发表意见。假如你所述事实是真实的，证据也优于对方，那一审判决就是妥当的，二审裁定就是错误的。
二、你原审诉讼请求应增加一条：确认对方与银行的抵押合同无效。
三、在银行诉你兄弟的诉讼中，你应申请作为第三人参加诉讼，提出独立的诉讼请求：确认抵押合同无效。

我的补充： 2013-04-03 14:26

如果重审还允许你变更和增加诉讼请求的话，你就变更为请求判决：对方继续履行合同，协助办理变更登记手续好了。

[广西-桂林]
曾令栋律师
20800积分

回复时间： 2013-04-03 19:53

1、你针对被告提出履行合同的诉求，一审法院不应当支持，一审判决是错误的。房屋交易公证的主要内容伪造，公证应当撤销。房屋事实上没有过户，被告依旧是合法所有权人。
2、重审法院将银行作为第三人参加诉讼是没有必要的，银行可以直接你兄弟俩作为共同被告，或者将你作为第三人，直接提起反诉或另行起诉。
3、法院可能会直接判决你兄弟俩的买卖合同无效。
4、此处所述案情细节是否有隐瞒或伪造？建议携带相关材料前往律所与律师面谈。