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土地转让

河北－廊坊 04-11 09:27 悬赏 0 发布者:lyyqia…… 给我留言回答:(8)

2009年,王XX从土地交易中心拍到的一宗土地使用权后,使以诱惑的形式,与本人订立土地转让合同.事后,才知道王XX利用了本人的资本,用来向土地交易中心交付了转让款,时隔2年,王XX以合同无效为由,要求退回本人的地价款,土地归王XX所有.本人一气之下,向法院起诉,法院以第9条:转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 "不予支持.我该怎么办,有什么法律能帮上我?恳请律师指教!

问题补充：

二审后取得出让土地使用权证书!

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[河北-廊坊]
蒋彩侠律师 VIP
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回复时间： 2013-04-11 14:33

1、对方主张合同无效，最好由对方起诉，不建议“本人”起诉。
2、实际履行合同，根据第9条，起诉前……，可以再行主张合同有效
3、或者可以主张返还财产、赔偿损失损失等

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-04-11 09:36

你在一审二审这个诉讼过程中，王某都没有办理土地使用证，双方之间的合同的确无效，一审二审判决没有错误。现在王某已经办理土地使用证的情况下，你可以申请再审，这个证据属于新证据，可以在再审中出示使用。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-04-11 09:37

1，关于申请再审的问题。
对于申请再审，需要符合法定条件法院才会受理，那么根据《民事诉讼法》第一百七十九条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）违反法律规定，管辖错误的；
（八）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（九）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（十）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十一）未经传票传唤，缺席判决的；
（十二）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十三）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的。

根据你对本案描述的情况，一审和二审判决作出的事实依据是当时王并没有取得土地使用权证，所以判决合同无效，当时法院作出这样的判决也是合法的，没有错误。但由于现在王已经取得了土地使用权证，使当时判决所依据的事实情况发生了重大变更，原判决的事实依据已经不存在了，所以只要你将王取得土地使用权证的证据提交给高院，对你的案件申请再审即可，这种情况是符合上述法律规定第一款“有新证据足以推翻原判决”的规定的。

我的补充： 2013-04-11 09:39

2，关于你现在怎么办的问题。
对于本案作出两审判决的法律依据是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

而你现在申请再审时，王已经取得了土地使用权证，所以根据上述法律规定，你们之间的土地使用权转让合同应当认定为有效，你只需提交王取得所有权证的证据及相关文件即可，本案很有可能会撤销原判，发回重申。合同确认有效后，你就可以要求王继续履行，将其中两块土地使用权转让给你，同时你还可以追究王的违约责任。

一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

而胜诉率这个问题没法直接回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。

我的补充： 2013-04-11 09:43

3，关于合同无效的问题。
如果不申请再审，对于合同无效，你也是可以维权的，因为合同无效后相应的法律后果也是返还款项，赔偿损失。
依据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
这种情况下，你有权要求王退还转让款及利息，同时追究其缔约过失责任，要求赔偿你们因此造成的一切直接经济损失。这也不失为一个稳妥的维权方式。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。上述几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，希望对你有所帮助，如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。