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商品房买卖合同罕见纠纷

广东-深圳 04-20 16:06  悬赏 0  发布者:lvshi0…… 给我留言  回答:(0)
在司法实际中,比拟罕见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型:
  一、逾期不能正常交付型。
  房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比拟罕见的类型,其中缘由诸如资金充足或审批手续完善等招致树立工期延伸不一枚举。近年来,招致房地产开发企业不能依照合同商定正常交付的缘由又有了新的表现,司法实际中发现,因开发树立行为不规范而引发的此类纠纷出现的比拟清楚。
  案例1:1998年12月26日,原告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安排楼项目,2000年1月5日,力达开发公司将其中的局部住宅工程交于该地段所属的村委会停止开发树立,而该村委会又将这局部工程交于刘某团体开发树立,均签署了协议书。在开发树立中,因欠缴电力增容费,三方协议由力达开发公司先行预售局部商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10余人签署了《商品房买卖合同》,并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因实行外部协议发生纠纷,刘某占据房屋拒不向原告等人交付。
  评析:《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规则:"房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和运营的企业"。该条同时规则了设立房地产开发企业应当具有的五个条件。1999年10月12日江苏省初级人民法院《全省民事审讯任务座谈会纪要》规则:"未取得营业执照、不具有房地产开发运营资历的当事人与他人签署的以房地产开发运营为内容的合同,普通应当认定为有效"。本案中的村委会及刘某显然无资历从事房地产开发运营,容许他们停止开发树立无疑会大大添加房地产市场的风险性,由此发生纠纷应在道理之中。法院以为:当事人应当依照商定片面实行自己的义务,一方不实行合同义务或许实行合同义务不契合商定的,应当承当承袭实行的责任。原、原告签署的《商品房买卖合同》合法有效,原告应按期交付房屋,原告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力,遂判决原告向原告交付房屋,因房屋在村委会及刘某控制之中,法院同时判令村委会与刘某作为第三人承当协助义务。可见,由于三原告未能依法停止开发树立,即使村委会与刘某投入资金实践停止了开发树立,也只能由项目人即原告力达开发公司对外承当责任。
  此外,因房地产开发企业与代理销售人发生矛盾,致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。
  案例2:2001年6月9日,原告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签署了《商品房委托代理协议》,商定原告将其开发树立的住宅楼委托第三人独家全权代理销售,期限自签署合同之日起至售完为止。2003年1月8日,第三人在代理销售期限内与原告吴某签署了《商品房购销协议》,将住宅楼4-2-201室及4号地下室以元的价钱出卖于原告,原告依约交付第三人购房款元。后原告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用结算效果发作纠纷,在住宅楼通知上房时,原告以《商品房购销协议》上无其印章为由对该协议不予认可,拒绝将房屋交付原告。
  评析:《中华人民共和国合同法》第四百零二条规则:"受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人"。法院以为:原告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签署的《商品房委托代理协议》合法有效,第三人在与原告吴某签署《商品房购销协议》时,原告对原告与第三人之间的代理关系是明知的,且仍在第三人的代理销售期限内,故该协议对原、原告均有约束力,原告应交付该商品房。本案正是基于《中华人民共和国合同法》有关代理行为的规则停止的判决。
  二、故意隐瞒相关资质型。
  我国现行法律法规对从事房地产开发运营行为曾经作出了比拟完善的规则,而在理想生活中,除了因房地产管理部门审核不严,出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售容许证明,但并不实践具有商品房预售法定条件的情形外,还有相称一局部房地产开发企业置法律法规于不顾,明明未取得商品房预售容许证明,却哄篇买受人称已取得商品房预售容许证明;明明未取得合法的土地运用权,却大张旗鼓地停止工程树立;明明不具有签署商品房买卖合同的基本条件,却经过采取签署项目单一的认购、定购协议的方式为买受人设立种种圈套。
  案例:2000年12月18日,华洋开发公司取得了某村旧村改造工程,在未取得商品房预售容许证的状况下与原告张某签署了《认购房屋协议书》,商定:乙方购置甲方开发树立的新区2-3号门面房2套,修建面积98平方米;购房款元,乙方应在合同签署的5日内预付50%,余款在交房时付清;甲方于2002年8月底将验收合格的房屋交付运用;本协议与国度通用协议具有同等效能。同日,原告交付原告购房预付款元。2002年5月31日,原告华洋开发公司将该项目转让于德阳开发公司,并将原告张某等6人的《认购房屋协议书》及购房款收据复印件交付第三人,市方案委员会对该项目的转让予以批复赞同,随后,德阳开发公司取得了《修建用地规划容许证》,并向市疆土局书面报告乞求操持用地手续,但至诉讼时兴未取得。
  法院以为:商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理方法》第十六条规则的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人曾经依照商定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。原、原告双方签署的《认购房屋协议书》曾经具有《商品房销售管理方法》第十六条规则的商品房买卖合同的主要内容,且原告亦依照商定交付原告元购房款,该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售容许证明的理想,招致合同有效的,买受人可以央求返还已付购房款及利息、
  赔偿损失,并可以央求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任。原、原告双方在签署《认购房屋协议书》时,原告华洋开发公司尚未取得商品房预售容许证明,且不能证明原告对此是明知的,或已告知原告这一情形,其行为应认定为故意隐瞒,应承当相应的民事责任。第三人德阳开发公司虽然接纳了该项目,但在原、原告双方的商品房买卖进程中没有过失,原告也未将收取的购房款交付第三人,故第三人不应承当民事责任,遂认定原告张某与原告华洋开发公司签署的《认购房屋协议书》有效,判决该公司返还原告张某已付购房款元、利息元,赔偿原告张某元。
  评析:《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规则:"商品房预售应当契合下列条件:(一)已交付全部土地运用权出让金,取得土地运用权证书;(二)持有树立工程规划容许证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发树立的资金到达工程树立总投资的百分之二十五以上,并以经确定施工进度和完工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门操持预售注销,取得商品房预售容许证明"。《中华人民共和国合同法》第五十二条规则:"违犯法律、行政法规的强迫性规则的合同有效"。本案中的华海开发公司在未取得商品房预售容许证的状况下与原告张某签署了《认购房屋协议书》,该合同违犯了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规则,属有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干效果的解释》第五条规则:"商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理方法》第十六条规则的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人曾经依照商定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同",第九条规则:"出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售容许证明的理想招致合同有效或许被撤销、解除的,买受人可以央求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以央求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任"。该司法解释为诸如华洋开发公司这样的开发商带上了"紧箍咒"。
 婚姻登记条例及其配套规定—赵启泰more
     ★赵启太律师先后毕业于西南政法大学、新疆大学,曾担任中学物理教师。
     ★执业十余年,正值律师生涯的黄金年龄。
     ★曾代理各类诉讼案件1000余件,先后担任几十家企业顾问。
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   因曾担任中学数学和物理教师,且对兵法谋略和哲学的痴迷,这些知识运用于法律实践,赵律师渐已形成非常独到和极具思辨的办案风格,这是赵律师长期奉守的‘越疑难,越兴奋’格言的真实积淀。但是【万般皆下品,唯有德优先】的职业道德才是赵律师真正捍卫的核心价值!!相信,你的选择会证明你的明智!!
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