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房地产买卖居间协议和房地产买卖协议效力

09-12 14:02 悬赏 0 发布者:wangwe…… 给我留言地区:上海－宝山区回答:(24)

8月初通过中介与卖家签订了房地产买卖居间协议和房地产买卖协议（同一张纸，左侧是居间协议，右侧是买卖协议）协议约定价格250万，签订协议三日内，将意向金及定金共10万汇入对方账户，协议约定签署协议后60日内签订正式买卖合同，其间让中介约对方签订合同，对方都以有事为由拒绝，后来中介从其他渠道得知，他们又将该处房产挂牌在别家中介，总价270万，中介得知后让我将首付款项打到对方的账户，中介并发信息问对方是否收到首付款，对方回复说已经收到，后来几天对方主动找到中介说要见面签合同，但是说最近房价上涨过快，要求涨价10万，即涨到总价260万，我们见面时表示协议已经签订，要以协议价格给，我们不可能涨价。况且我们在与卖家签订完买卖协议后的第二天，也将自家房屋出售，如果对方违约涨价，或者不卖，我们的损失将会非常严重。协议签订时有约定，如果有一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照协议中所述总房价的20%向守约方支付违约金。请问各位律师，这份协议是否具有法律效力，对于对方涨价的请求是否合理。另外对方要求我们将房屋维修基金的价款也一并给他们，并说这是当时中介口头答应过的，但是协议中没有，还说他有他们当时见面时中介承诺的录音。这个请求是否合理。

问题补充：

如果对方不签合同，拖过合同签订日期，我们可以申请20%的违约赔偿吗？法院能否认可，另外因为买此房屋造成的自己房屋出售后楼市上涨，造成的损失，是如何赔偿的，在此期间我们需要准备哪些举证材料。谢谢

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最佳答案

[北京-朝阳区]
张立娟律师
电话：18610357550
8549积分

回复时间：2013年09月13日 16时46分

你好，看来你的情况，现针对你的问题回复如下：
1、这份协议是否具有法律效力？
按照合同法及相关法律的规定，合同签订时，你们双方意思表示真实，合同的内容合法，该合同一经签订即受法律保护。而且您已经缴纳定金、及首付款，表明已经按照合同履行协议，合同真实有效，具有法律效力。
2、对方涨价的请求是否合理？
对方要求涨价的请求是不合理的，你们已经签订了合法有效的合同，对合同总价进行了约定，当时出售房屋时对方是完全认可房屋总价的。现在因为和另外的中介合作找到愿意出高价的人，并不是对方可以要求你高价的合理理由。对方已经违反诚实信用原则，其要求不合理。
3、协议中没有维修基金的事宜，对方有和中介承诺的录音。请求你给维修基金是否合理？
首先你们的合同中没有约定，针对维修基金你没有给对方承诺。中介给对方承诺了那是中介和对方的事情，他们双方之间的约定和你没有关系。不能拿这个事情来和你主张。对方的要求不合理。希望你考虑一下，如果能够协商，还继续想买这处房子，建议协商此事。
4、如果对方不签合同，拖过合同签订日期，我们可以申请20%的违约赔偿吗？法院能否认可。
合同中约定签订《房地产买卖协议》后60日签订正式合同，你们作为守约方交了定金，首付款，对方已经收到。作为守约方，合同约定，若守约方解除本协议的，违约方应按照协议中所述总房价的20%向守约方支付违约金。你们可以主张，而且合同有效，对方也应该遵守。且你们对违约金的约定符合法律规定。法院能够认可你的主张。
5、因为买此房屋造成的自己房屋出售后楼市上涨，造成的损失，是如何赔偿的？
请做好相应的证据收集，如果能证明损失的存在，可以向对方主张权利。
6、在此期间我们需要准备哪些举证材料？
收集现有的资料如下：
房地产买卖居间协议和房地产买卖协议
交付定金的证明材料（包括但不限于对方收条、你方的转账单据等）
交付首付款的证明材料（包括但不限于对方收条、收到款的短信，你方的转账单据等）
对方不积极履行合同义务的证据（包括但不限于多次推脱、要求修改价格再签署合同等的证据）
中介相关人员对对方违约的证人证言
你和对方之间的短信、邮件及其他的联系内容等
律师建议：
建议协商解决。协商过程要然对方明确不签署合同他的违约责任是什么。具体情况和最终处理方式，请结合自己的情况来确定。
此处为私密留言，仅问题发布者可见！

提问者对最佳答案的评价：

针对我的每项问题，都能细心专业给予答复。层次分明。

其它答案

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-12 14:09

协议肯定有效；
涨价不会得到支持；
中介的承诺是无效承诺。

[上海-虹口区]
何李律师
1663积分

回复时间： 2013-09-12 14:15

你已经签了买卖协议了，定金协议自然就不用去关注了，你现在可以依据买卖协议来追究卖家的责任，我建议你尽快提起诉讼，如果对方没有办理网签的话，你查封冻结这套房子，这样你可以尽快完成交易。如果对方确实存在买卖协议中的违约行为，可以追究对方的违约责任，要求支付违约金。

我的补充： 2013-09-12 14:17

对方如何不签买卖合同，至能追究对方的定金责任，就是双倍返还。也可以主张损失，就是房屋差价，因为房屋价格上涨带来的损失。但是这个两个请求一般不可能同时主张。

私密留言，问题发布者选择最佳答案或关闭本贴后可见。

追问：

现在还在协议履行时间内，现在提起诉讼合适吗

回答：

我再问一下，你只签了一份居间合同吗？与卖家的买卖合同还没有签，是吧？？？不过，现在可以开始搜集证据了，叫卖家来签约，你打电话的时候，可以按下录音键。

追问：

对的，网签还没签，对方不配合，我们没有对方的电话，只有中介有，他们现在不给，一切都是委托中介在处理的。居间合同同一张纸上就是房屋买卖协议，这个应该是跟合同有一样的法律效力的。

回答：

建议你还是早点咨询专业律师，你自己操弄，到时候可能对你很不利。有空可以把材料拿来咨询，咨询半小时内免费。

[上海-普陀区]
袁文祥律师
69157积分

回复时间： 2013-09-12 14:20

簦约的对象不同，和对签约方履行的权利和义务不同！

追问：

不太懂您的意思，可以说的详细一些吗

[湖北-武汉]
武昌陈哲律师
113821积分

回复时间： 2013-09-12 14:24

带上合同咨询

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-12 14:31

该房地产买卖协议只要是双方真实意思的表述，即合法有效，受到《合同法》等法律保护，可尽早委托律师搜集证据，提起诉讼，避免一房二卖的情况发生。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-12 14:32

您好,对方涨价的要求肯定是不合理的,你们可以要求对方按照原居间协议\定金协议的约定履行签署正式买卖合同的义务.
若对方不签订正式买卖合同,你方有权没收对方的定金.

我的补充： 2013-09-12 14:33

但因为合同尚未签订,此定金应为立约定金,而非履约定金.

因为合同未正式签署,你无法要求对方承担正式合约中的20%违约金

我的补充： 2013-09-12 14:34

至于中介与对方私下有什么承诺,那是中介和对方的事情,对你没有约束力

[北京-朝阳区]
110网律师
208382积分

回复时间： 2013-09-12 14:33

你好，可以要求。
1、协议的有效性
首先协议是双方合意签订并且违法法律规定的条款，那么就视为有效受到法律保护。你的协议有效。

我的补充： 2013-09-12 14:35

2、有协议的应当按照协议的约定履行，对方没有按照协议履行，那么属于违约，你可以要求对方继续履行合同或者要求因此应当承担的违约责任或者因此给你造成的直接的经济损失。既然你们已经约定违约金，那么应当按照约定履行。

我的补充： 2013-09-12 14:39

3、法律对违约金的规定：
一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

我的补充： 2013-09-12 14:40

4、建议协商解决，协商不成你可以要求对方返还双倍定金以及违约金。协商不成可以诉讼维权。诉讼地：诉讼需要到被告的户籍所在地或者经常居住地一年以上的法院，对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。诉讼时效：一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

我的补充： 2013-09-12 14:41

具体情况可来电咨询，我将详细为你解答。如有疑问也可以继续追问。

[重庆-万州]
冉兵律师
104896积分

回复时间： 2013-09-12 14:51

按合同约定办理。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-12 14:56

你的情况现在出现纠纷比较多。你们签订的协议有效，但如果约定不够清楚，可能被法院认定为预约；如果约定很清楚则会被子认定为本约，不同的认定对于你们的权利影响非常大！若对方提出涨价，则明显违法双方约定！建议严格按照合同履行，注意按照合同约定书面催告！若对方违约，你可以要求继续履行合同并追究其违约责任！但无论合同是否继续履行，20%违约金可能会被认定过高，除非你可以证明你的损失差不多等于或者高于该数额，但你的损失不好量化，可能需要进行评估。你们现在应注意收集对方违约证据，比如录音（建议录音完成之后告知本次谈话已录音）。建议带上合同当面咨询，点击左侧我的头像可以获得详细联系方式！

我的补充： 2013-09-12 14:57

你这个问题要慎重对待，否则可能给你带来巨大损失。

我的补充： 2013-09-12 15:03

建议先来电详询

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-12 14:58

可以的

[山东-青岛]
徐志远律师
312917积分

回复时间： 2013-09-12 15:10

1、合同合法有效；2、对方不按照约定签订合同，既违约可以要求解除合同，双倍返还定金或者按照合同约定承担违约责任。3、合同约定违约金按照约定，约定违约金不足以赔偿给你造成的损失，可以要求赔偿实际损失，没有约定违约金，按照正常的损失赔偿。4、准备合同、中介协议，定金收据，首付款收据，卖方在其他中介提价挂牌的证据。

[上海-虹口区]
张向锋律师
530579积分

回复时间： 2013-09-12 15:13

1、协议有效，对方应当依据协议约定履行。

2、要求涨价违约，你可以拒绝。

3、对方不签订合同，可以要求支付20%违约金。

4、需要准备你方产生损失的证据。

5、若需帮助，可来电或预约当面洽谈。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-12 15:15

你的问题很多，建议到事务所当面咨询，以便做全面分析答复。

[上海-杨浦区]
王晔律师
133582积分

回复时间： 2013-09-12 15:27

有协议的应当按照协议的约定履行，对方没有按照协议履行，那么属于违约，你可以要求对方继续履行合同或者要求因此应当承担的违约责任或者因此给你造成的直接的经济损失。既然你们已经约定违约金，那么应当按照约定履行。协商不成你可以要求对方返还双倍定金以及违约金。无法解决的可以诉讼维权。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-12 15:29

你们的协议时有效的，涨价没有依据，可以按照约定要求对方承担违约责任。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-09-12 20:12

有合同的按照合同约定处理，你们双方买卖合同成立有效，你有权要求对方过户房屋，那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下:

我的补充： 2013-09-12 20:16

1.关于合同效力的问题。
按照法律规定，合同只要是双方自愿签订的，没有违法内容就是合法有效的，受到法律保护。你们双方的房屋买卖合同虽然内容简单，但没有违法内容，你们双方也是自愿签订的，所以合同确定有效。
房屋价格根据合同约定为准，房东要求涨价显然属于违约行为，你直接拒绝，并要求房主及时过户房屋，同时要求追究房主违约责任即可。

我的补充： 2013-09-12 20:19

2，关于如何追究对方违约责任的问题。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-09-12 20:22

3，关于维权方式。针对房屋过户及对方违约责任的追究，你有以下几个维权方式。
（1）协商解决。
就上述违约责任，你可以出示房款缴纳的收条，汇款记录等，要求对方承担违约责任，及时过户房屋。如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由对方对你进行赔偿即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。

我的补充： 2013-09-12 20:22

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。