已解决问题

我妈妈可以解除购房合同吗？

09-23 09:40 悬赏 35 发布者:晨曦洪阳给我留言地区:湖北－十堰回答:(16)

我妈妈2011年5月在鄂州全款买了一套期房，合同是我代签的（我妈没有到场，合同上信息都是我妈妈的），合同约定2012年3月28日开发商交房，但是到目前为止开发商没有给我母亲出具任何收房通知，我妈于2013年8月15日通过信函方式催要收房通知书，但对方并没有回复。请问，合同附件四中的我妈合同解除权期限一个月是不是已过？我妈妈可以要求解除合同退房吗？我妈妈如果起诉解除合同，是起诉开发商逾期交房还是起诉合同无效好呢？
    附：合同部分条款
    第九条出卖人逾期交房的违约责任（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。
   合同附件四：合同补充协议  3.按照本合同约定，出卖人、买受人欲行使合同解除权时，期限为一个月。该期限自本合同约定合同解除条件具备之日计算，如果逾期不行使合同解除权，则该合同解除权取消。

问题补充：

综合各位律师的意见，1、根据合同附件四的约定，合同解除权期限一个月，无论其是否合法，约定的合同解除权行使的期限已经超过；2、一年的解除期限已过；3、可以起诉要求开发商承担违约责任。现在的情况是：我妈与2013年3月29日与律师签了合同，要起诉解除购房合同，预交律师费5000元，因为一直在找起诉的证据，现在起诉时间已经超过时限，我妈现在最好最有利自己的有哪些办法？如是取消律师起诉，我妈能不能要求退还5000元律师费呢？还是最好起诉开发商赔赏违约责任呢？

您也有法律问题？您可以发布咨询，我们的律师随时在线为您服务

最佳答案

[广东-广州]
杜均品律师
电话：13922352015
14723积分

回复时间：2013年09月23日 10时07分

合同解除权法定是一年的，开发商的格式合同里约定一个月，是减轻自己责任和加重你们的责任，该条款无效。但是一年的解除期限已过，解除权消灭了。但可以要求赔偿违约金。

追问：

为什么解除期限是一年而不是两年呀?另外这期间我妈妈一直在等开发商寄收房通知书呀!这个期限是不是应该在2012年3月28日后两年内,而合同规定一个月是不是并自2013年8月15日催告开发商后?

回答：

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

提问者对最佳答案的评价：

您是第一个回我问题并第一个回复的，我认为您在咨询问题时最认真，所以给您赞一个！

其它答案

[广西-桂林]
曾令栋律师
20800积分

回复时间： 2013-09-23 10:09

起诉逾期交房的违约责任吧？

[湖南-长沙]
周振文团队律师 VIP
电话：15802645148
73270积分

回复时间： 2013-09-23 10:12

1、《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”你不能行使解除权。但是可以继续主张逾期违约金。
2、合同法第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
根据你的描述，合同是你签订，而写的是你母亲的名字，你当时并无母亲的书面授权，你属于无权代理，效力待定，你母亲不追认则合同归于无效。但是如此解除合同对你有风险，因法律规定由行为人承担责任。
3、你方为何要解除合同？不解除合同，超过六十日的应也可以主张万分之一的违约金，对你方也不失为一种选择。
后续问题可以继续咨询

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-23 10:40

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

追问：

请问我妈现在可以起诉要求解除合同吗?

回答：

可以起诉，诉求能不能得到法院的支持，需要结合法律规定看证据和事实

追问：

合同解除权法定是一年的，开发商的格式合同里约定一个月，是减轻自己责任和加重你们的责任，该条款无效。但是一年的解除期限已过，解除权消灭了。但可以要求赔偿违约金。对这种说法，就本案您怎么看？我妈是强烈要求解除购房合同，会得到法院支持吗？

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2013-09-23 10:42

有合同的按照合同约定办理，既然开发商逾期交房属于违约行为，你方可以要求解除合同，退还房价款，并要求追究开发商违约责任。原则上你母亲也可以确认合同无效，因为你代签属于无权处分，但确认合同无效对你方不利，因为合同无效后你对开发商需要承担缔约过失责任，而基于违约要求解除合同，你方就没有任何责任了，那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：

我的补充： 2013-09-23 10:45

1，合同附件四中的我妈合同解除权期限一个月是不是已过？
根据合同约定，出卖人、买受人欲行使合同解除权时，期限为一个月。该期限自本合同约定合同解除条件具备之日计算。而从你方得知开发商逾期事实开始计算，时间已经超过了1个月，你方合同解除权已经过期了，无法再行使解除权要求解除合同了。

我的补充： 2013-09-23 10:46

2，我妈妈可以要求解除合同退房吗？
当然可以。
开发商没有如约交付房屋，已经违约在先，你方有权基于对方的违约行为，随时要求解除合同，要求退还缴纳的全部房价款，并追究对方违约责任。

我的补充： 2013-09-23 10:50

3，我妈妈如果起诉解除合同，是起诉开发商逾期交房还是起诉合同无效好呢？
应当从开发商逾期交房违约解除合同的角度来进行诉讼。
这个问题涉及到本案合同效力的问题，首先，对于你代签购房合同，对于你母亲来说，你属于无权处分，而根据法律规定，无权处分的合同效力待定，事后经过你母亲认可的，合同有效，双方履行，你母亲不认可的，合同无效。
所以，原则上你母亲现在有权利不予认可你签订的合同，这样合同就无效了，你母亲对本合同不需要承担任何责任，也不享有任何权利，也就是说，合同无效后你母亲也无法追究开发商逾期交房的责任了。但对于你来说，你就要对开发商承担缔约过失责任了，赔偿开发商因此造成的全部直接经济损失，所以确定合同无效这个方式对你方来说，是百害无一利的，不宜采纳。
而你母亲如果认可合同，合同有效，你不必承担无权处分的任何责任了，合同对你母亲直接产生法律效力，这种情况下，开发商逾期交房属于违约，你母亲可以要求解除合同，退还房款，并追究开发商违约责任，享有法定权利了，这种方式才是正确的维权方式。

我的补充： 2013-09-23 10:51

4，关于如何要求开发商退还房价款的问题。
解除合同的同时，你们有权要求开发商退还你们缴纳的全部房价款，作为债务追讨即可。
对于欠款追讨有很多途径，比如与对方进行协商，要求支付，协商是做好的办法.
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对债务人起到催告和警示的作用，催促对方及时还款，承担违约责任等，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不归还，最终还是需要提起诉讼。
如果找不到人可以向法院起诉，法院会公告送达缺席判决，你取得胜诉判决后可以向法院提供对方财产线索，如对方名下的车辆、房屋或存款等，申请强制执行，冻结拍卖上述财产，用来偿还你的债务。
有欠条的可以使用欠条作为证据,没有欠条可以使用其他证据，如银行转账记录、电话录音、证人证言等，能够证明欠款事实和欠款金额即可。
债权债务纠纷诉讼时效为2年，自知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。

我的补充： 2013-09-23 10:52

5，关于如何追究开发商违约责任的问题。
解除合同退还房价款的同时，你们可以要求开发商承担违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

我的补充： 2013-09-23 10:53

6，关于维权方式的问题。
（1）协商解决。
就上述违约责任，你可以出示购房合同、房款缴纳凭证等，要求开发商承担赔偿责任，如果你们双方分歧不大，那么达成一致意见后，双方签订协议，约定责任承担方式和最终处理方式，并由开发商对你母亲进行退赔即可。
（2）发律师函。
如果协商不成，你可以委托律师向对方发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示的作用，催促对方积极主动承担责任，比起司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不履行，最终还是需要提起诉讼。
（3）提起诉讼。
如果经协商和发函，对方拒不解决问题的话，那么你可以到法院起诉，要求对方立即承担赔偿责任。

我的补充： 2013-09-23 10:53

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是注册地或者实际经营地法院。
当然，具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。如果你有需要可以追加提问，以便根据本案细节做出更准确的解答。

我的补充： 2013-09-23 10:56

相关法律规定如下：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日公布、6月1日起施行)
第十五条规定
“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”

追问：

回答：

这是谁说的，完全是不懂法。
虽然法律规定合同解除权是一年，但也有句话叫合同另有约定的除外。也就是说，没错，法律是规定解除权期限为1年，但你们双方当事人在合同约定时将这个期间改为了一个月，当时都是双方同意的，基于合同约定也就产生了法律效力，也是你自愿放弃的这个1年的权利，改为了1个月，所以当然有效，不能因此就认定该条款无效。
另外，对于你方主张违约金的前提，比如是合同有效，因为只有合同成立才存在违约的问题，合同都无效了，你们之间的约定自然无效，也就不存在什么违约的问题了，约都不在了，哪里来的违的问题？所以你母亲完全可以主张违约金，这个没有问题，但必须首先认可你代签合同的效力，让这个合同有效，然后给基于开发商违约行为主张解除合同的同时，主张违约金。
至于你提到的，你母亲强烈要求解除合同是否能够得到法院支持，这是胜诉率的问题，胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-23 10:50

开发商延期交房后，应根据房屋买卖合同中违约条款的约定承担相应责任，责任形式一般为支付违约金，违约金的数额按照双方的约定来确定。若双方在合同中没有约定违约金的数额，可依照法律规定行事。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日公布、6月1日起施行)第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”

　　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，具体数额可以参照以下标准确定：根据《解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：(一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，你可依照合同约定或法律规定要求开发商承担逾期交房的法律责任，并要求一定的经济赔偿。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2013-09-23 10:56

起诉逾期交房违约，赔偿损失

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2013-09-23 11:22

向法院起诉，要求对方承担违约责任。

追问：

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2013-09-23 11:35

[上海-杨浦区]
王晔律师
133582积分

回复时间： 2013-09-23 18:18

开发商逾期交房属于违约行为，你方可以要求解除合同，退还房价款，并要求追究开发商违约责任。

追问：

[北京-朝阳区]
张立娟律师
8549积分

回复时间： 2013-09-23 21:43

根据你的问题，回复如下：
1、合同附件四中的我妈合同解除权期限一个月是不是已过？
是的，根据合同附件四的约定，约定的合同解除权行使的期限已经超过。
2、我妈妈可以要求解除合同退房吗？
根据法律规定，你妈妈作为买受人是有法定的解除权的。因为合同的目的不能达到，开发商不能交房，你们买房的目的是居住，这个目的不能达到，你们作为买受人有权解除合同。不会因为开发商合同附件的约定而丧失。法律依据是：
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

3、我妈妈如果起诉解除合同，是起诉开发商逾期交房还是起诉合同无效好呢？
你妈如果想要房子，你们起诉的诉讼请求应该是要求对方交付房产，支付违约金。
你妈妈如果起诉解除合同，解除合同的前提是合同有效存在。
起诉合同无效是我不建议的，你们已经履行了合同的全部义务，合同的有效对你们买受人是有利的。