房产纠纷

我买了一间商铺，付完全款，开发商迟迟不签订商品房买卖合同，现在我手上只有一份购房协议，请问购房协议有没有法律效益。不签订买卖合同的问题到底出在哪，有没有可能我受骗了？还有一个问题：开发商说前三年我的房交给他们统一经营管理，每年支付给我房租，我现在担心的是如果到时候我不能拿到承诺的租金怎么办？开发商留了一半属于他们自己，请问有没有可能这一半是属于他们抵押给银行的贷款。