市政新区征用土地补偿安置方案 是否合理

市政新区征用三星村土地补偿安置方案
方案一、村民发展预留地拍卖参与分方案
1、 按总征地面积的15%作为村民发展预留用地，另5%预留用地作为三星村征地经费及村庄经济发展，被征地群众安排经费等，余下80%土地全部归镇政府支配，三星村及被征地群众不参与80%土地的分成。
2、 三星村及村民发展预留用地（即总征地面积的20%），不能擅自开发，应公开招拍挂，三星村和被征地群众参与分成，所拍的总价，按规定是政府分成30%，余下70%为三星村及被征地群众所有，镇政府不参与预留地块的分成。或根据新区规划实际情况，与镇政府预留地块捆绑招拍挂。
3、 如果群众担心拍地价不高影响收益，政府可设群众分成保底价40万元/亩，交地后政府一年内付清。
方案二、发展预留土地置换安居房方案
1、 征用每亩土地基于安居房建筑面积120平方米（单杂物间、车库除外），土地出让后，由开发商承建并办理房产证及土地使用证，除个人应缴契税和工本费外，其他税费概不负责。
2、 在安置房中应规划一个整层作为村民活动中心，不计入安居房建筑面积。
3、 安居房规划设计90㎡，120㎡，150㎡，180㎡四个档次的户型。
4、 选择安居房的群众可以选择上靠户型，优惠20%之后面积接近哪种户型面积的，上靠哪种户型，并享受成本价优惠3700元/㎡。享受成本价优惠20%之后，与选择的上靠户型面积仍有差距的，该差距面积享受保护价5000/㎡。优惠20%之后面积超过最大户型180㎡，可以申请两套或两套以上，但申请的保护价面积最多不能超过40㎡
5、 安居房地点：在凤前路以东的土地安居点拟在4号地块在凤前路以西的安居点拟在5号和6号地块
6、 安居房应该整幢集中安置，并提供105%比例的房源供选择，每幢设六个档次，在档次内不设层差系数及朝向系数，五个档次为一至五层、六至十层、十一层至十五层、十六层至二十层、二十一层至二十五层、二十六层以上。
7、 根据签订征地协议的顺序，相应的基于一个号码的抽签顺序号，在规定时间内即  年  月  日至  年  月  日内签定协议的，由抽签顺序号在抽取顺序号。超过规定时间签订协议，按当天签订征地协议的户数，进行抽取选房顺序号，以此类推。
 方案三、土地调整置换方案
     对于想继续种田的群众，在新区规划区内划出一片农田，让这些群众的土地置换调整到该农田继续耕种



                                                               金峰镇人民政府
                                                              2010年10月30日







市政新区开发测算
一、总体情况
1、总征地843亩，其中三星村475亩（路网85亩）前林村368亩（路网87亩）
2、规划公建用地433.6亩  其中
⑴行政办公中心；45.7亩
⑵酒店：55.7亩
⑶大润发：100亩
⑷路网：172亩
⑸广场：42亩
⑹河道边另行绿化及停车场用地18.2亩。
3、三星村和前林村村民发展预留168.6亩，其中
三星村预留地475×20%=95亩
前林村预留地368×20%=73.6亩
4、 镇政府余地240.8亩
843-433.6-168.6=240.8亩


注：测算说明：
1、 保底价每亩40万，换算成每亩拍卖拍卖地价约286万。
① 843亩×40万/亩=3720万（村民补偿总额）
② 3720万÷0.7=48171（预留地块拍卖总额）
③ 48171÷168.6亩=286万/亩
2、 按拍卖地价每亩300万，可得出每亩安居房约114㎡
①168.6亩×300万 /亩=5.06亿
②5.06亿×70%=3.54亿
③3.54亿÷3700元/㎡=95692㎡（3700元/㎡为成本价，其中建安成本价税费2200元/㎡，楼面地价1500元/㎡）
④95692㎡÷843亩=114㎡/亩


                                                           2010年10月30日


群众利益分析
① 以市场价5000元/㎡计算，群众安居房实际价值 
475亩×120㎡/亩=57000㎡  
57000㎡×5000元/㎡+57000㎡×20%×1300元/㎡=28500万+1482万=29982万
② 群众实际每亩的价值为63万/亩  29982万÷475亩=63万/亩
③ 群众实际分得套数约526  57000㎡×120%÷130㎡/套（平均每套面积）=526套
④ 每户分得套数约2套



实例分析
1) 土地面积0.1亩 
 0.1→12㎡→15㎡→90㎡   
3㎡×3700元/㎡+75㎡×5000元/㎡=386100元 
 386100元÷90㎡=4290元/㎡
2) 土地面积0.2亩 
 0.2→24㎡→29㎡→90㎡   
5㎡×3700元/㎡+61㎡×5000元/㎡=322500元 
 322500元÷90㎡=3582元/㎡
3) 土地面积0.3亩 
0.3→36㎡→43㎡→90㎡   
7㎡×3700元/㎡+47㎡×5000元/㎡=260900元  +
 260900元÷90㎡=2899元/㎡
4) 土地面积0.4亩 
0.4→48㎡→58㎡→90㎡   
10㎡×3700元/㎡+32㎡×5000元/㎡=197000元 
 197000元÷90㎡=2189元/㎡
5) 土地面积0.5亩 
0.5→60㎡→72㎡→90㎡   
12㎡×3700元/㎡+18㎡×5000元/㎡=134400元 
 134400元÷90㎡=1493元/㎡
6) 土地面积0.6亩 
0.6→72㎡→86㎡→90㎡   
14㎡×3700元/㎡+4㎡×5000元/㎡=71800元 
 71800元÷90㎡=797元/㎡
7) 土地面积0.7亩 
0.7→84㎡→101㎡→120㎡   
17㎡×3700元/㎡+19㎡×5000元/㎡=157900元 
 157900元÷120㎡=1316元/㎡
8) 土地面积0.8亩 
0.8→96㎡→115㎡→120㎡   
19㎡×3700元/㎡+5㎡×5000元/㎡=95300元 
 95300元÷120㎡=794元/㎡
9) 土地面积0.9亩 
0.9→108㎡→120㎡→150㎡   
12㎡×3700元/㎡+30㎡×5000元/㎡=19.44万 
19.44万÷150㎡=1296元/㎡
10) 土地面积1亩 
1.0→120㎡→144㎡→150㎡   
24㎡×3700元/㎡+6㎡×5000元/㎡=11.88万 
11.88万÷150㎡=792元/㎡
11) 土地面积1.1亩 
1.1→132㎡→158㎡→180㎡   
26㎡×3700元/㎡+22㎡×5000元/㎡=20.62万
20.62万÷180㎡=1146元/㎡
12) 土地面积1.2亩 
1.2→144㎡→173㎡→180㎡   
29㎡×3700元/㎡+7㎡×5000元/㎡=14.23万
14.23万÷180㎡=790元/㎡
13) 土地面积1.3亩 
1.3→156㎡→187㎡→227㎡   
31㎡×3700元/㎡+40㎡×5000元/㎡=31.47万
31.47万÷227㎡=1386元/㎡
14) 土地面积1.4亩 
1.4→168㎡→200㎡→240㎡   
28㎡×3700元/㎡+40㎡×5000元/㎡=30.73万
 30.73万÷240㎡=1280元/㎡
15) 土地面积2亩 
2→240㎡→288㎡→328㎡   
48㎡×3700元/㎡+40㎡×5000元/㎡=37.76万
 37.76万÷328㎡=1151元/㎡
16) 土地面积3亩 
3→360㎡→432㎡→472㎡   
72㎡×3700元/㎡+40㎡×5000元/㎡=46.64万
 46.64万÷472㎡=988元/㎡