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二手房买卖，买方拟解除合同应付怎样的责任？怎样减少损失？谢谢！！！

北京 04-28 09:51 悬赏 10 发布者:chxy77 给我留言回答:(25)

律师您好：
我作为买方签订了一个二手房合同，已向卖方交付定金10万元和中介费6万元。由于我是置换房屋，需要先处置自己的房子，因担心我处置完自己的房子后卖方违约，故在合同中约定较高的违约金，违约金为买卖合同金额（400万元）的30%（同时，定金的违约约定在合同中删除）。但现在因市场不景气我的房子尚未能出售，我将无法按期（两个月之后）支付卖方首付款项。现在我考虑提前（提前2个月）与对方解除现有买卖合同，我的问题是：1.如与卖方协商不成，我除了收不回定金外，是否还可能需要支付30%的高额违约金（如卖方提起诉讼，法院是否支持此高额违约金）？2.如与卖方协商不成，我能采取什么举措尽快解除合同并尽可能减少损失？
十分感谢！！！

问题补充：

如果我现在提前解除合同，卖方基本没有特别大的经济损失（主要损失是耽误了对方2个月的售房时间），定金10万应该足以补偿其损失。请问，此种情况下，解除合同的话我的最高损失是否以10万定金为限？对方如主张“违约金为买卖合同金额（400万元）的30%”的条款，会得到法院的支持吗？
现在我还发现一个新的问题：我作为买方在二手房买卖合同签订中，是与卖方的代理人（卖方的儿子，卖方本人未在场）签订的合同，签订完毕并交付了定金和中介费，现仔细审视合同文本，发现：合同中所有卖方应签署的地方签的都是卖方本人的名字，但字是卖方的代理人签的，也没有签代理人的名字。代理人说要提供一份卖方的全权委托书，但目前也未提供。请问：这个合同有效吗？我能否以此为由要求解除合同，退回定金及中介费？

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全部答案

[北京-朝阳区]
李建成律师 VIP
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回复时间： 2014-04-28 09:56

建议协商解决,协商不成可以起诉

[广东-广州]
毕丽荣律师 VIP
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回复时间： 2014-04-28 09:58

那就收集证据诉讼解决的

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
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4540794积分

回复时间： 2014-04-28 10:27

1、你要承担违约责任，违约金过高的，可要求法院依法下调。
2、你不履行合同，不付款，卖方应当也可能会解除合同并诉讼你。

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
248257积分

回复时间： 2014-04-28 13:52

违约金过高可以申请降低

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2014-04-28 10:02

您需要承担违约责任，参考如下
中华人民共和国合同法
第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

[北京-朝阳区]
110网律师
208382积分

回复时间： 2014-04-28 10:02

"违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。违约金数额不得超过实际经济损失的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-04-28 10:08

根据我国的法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。　　
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
因此，你的情况约定的违约金过高，可以主张是的的减少。协商不成建议诉讼解决，尽量减少损失。

追问：

十分感谢！请教一个补充问题：在我的二手房买卖交易中，实际上如果我现在提前解除合同，卖方基本没有特别大的经济损失（损失是耽误了对方2个月的售房时间），定金10万应该足以补偿其损失。请问，此种情况下，我的最高损失是否以10万定金为限？对方如主张“违约金为买卖合同金额（400万元）的30%”的条款，会得到法院的支持吗？

回答：

不会全额支持，会根据对方损失作出合理的判决。建议您积极收集证据维权。

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2014-04-28 10:13

有可能，但你可以主张违约金过高，要求减少。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-04-28 10:17

违约金约定过高，可以要求减少。详情可致电。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-04-28 10:20

可以与对方协商处理现实情况明显对你不利

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-04-28 10:34

可以解除合同，但需要承担违约责任，建议来电详询

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-04-28 10:37

你好：违约金最高支持20%，根据你们具体情况，如果你需要承担违约责任，法院诉讼解决的话，也不会支付过高的违约金，建议携带材料到律师事务所详细交流。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-04-28 10:41

定金和违约金不能同时主张，违约金约定过高可以要求法院适当减少，解除合同须符合法定条件。

[北京-朝阳区]
李同红律师
433222积分

回复时间： 2014-04-28 10:43

协商不成搜集证据向法院起诉维权。具体建议能来电详谈。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-04-28 10:47

你好，可以只支付定金，不支付违约金，因两者都约定的情况下是选择适用，哪一个高当事人可以选择哪个适用，对方不可能要求俩个同时适用。
   合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。据此，虽然违约金的适用不以实际损害发生为要件，但最终违约金金额大小的确定与实际损失额密切相关：法院或仲裁机构对违约金金额的调整是以实际损失额为参照标准的。
    违约金与定金的适用关系。
    根据合同法第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。可见，违约金与定金是不可以同时适用的，只能由非违约方择一行使。
   详情来电或面谈。