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上海房屋按份4人等额共有，一人不同意的情况如何处置房屋，其余3人想提出析产分割

10-23 13:32 悬赏 0 发布者:tedche…… 给我留言地区:上海－上海回答:(34)

情况介绍：上海一处继承房屋已办产证，注明4人按份等额共有。现由于家庭矛盾，三人欲出售房屋第四人阻挠。

诉求：希望能出售房屋变现后各自居住。方案1，由于物权法支持三分之二同意处置，可以考虑直接出售后打官司解决。可是由于在实践操作过程中房地产登记部门和法院对这一条的理解各有偏差，执行和解过均有难度和风险。方案2，三人提出析产分割，对第四人提出购买或出售份额，不同意的话提出分割，进行拍卖或变卖。

请问：在第四人极端不配合的情况下，两个方案如何选择。方案1在交易过程中有诸多风险，如不能对买家完成过户可能会被告违约。方案2，法院是否支持购买份额和拍卖。

谢谢

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最佳答案

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
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回复时间：2014年10月23日 14时21分

选择方案2

追问：

方案2，如果我们3人向第四人提出出售自己的份额或者购其买份额，均无法达成一致，法院一般会如何判决。我们可以按照评估价值购买其份额，如果他不答应，下一步会如何。

对于拍卖和变卖，法院一般是拍卖还是支持我们自己变卖，是否会判决要求第四人配合过户。如第四人不配合，相应的措施是什么。

非常感谢

回答：

1、3个人要出售，说明3个人可以不要房屋，这种情况下，可由不愿意卖房的那个得房屋，并按你们四个的估价支付你们各自份额的折价款（不能达成协议的，则按依法作出的评估价格支付你们折价款）。
有生效法律文书后，不卖房的可以根据判决书将房屋过户到其名下，而你们三也可以申请法院强制执行其财产。
2、如果不卖房那个没有履行能力的，你们可以拿下房屋补偿他折价款。
同样，有生效法律文书后，那人有权要求你们支付折价款，而你们可以根据法律文书将房屋过户至你们名下。
再由你们出售房产后三方分成。

追问：

在我们3人愿意出价购买的情况下，法院是否优先支持我方购买。价值的判定如第四人有异议，法院是否会委托自己的评估公司来估价？在双方都不认可才执行拍卖？

因为考虑拍卖对价值有损，所以倾向于购买份额，可是怕第四人任意开价。

回答：

既要发挥物的效用又得有利于生活或生产。
如果归你们三或归不愿意卖的人都不会影响共有人的正常生活或生产的，法院会考虑主张要房人的履行能力，这时就看只有你们三有履行能力的，会给你们，由你们支付他折价款。
对价格有异议的，需要任意一方当事人申请法院委托专业机构评估，以评估作价作为补偿的计算依据。

其它答案

[上海-浦东新区]
张付杰律师
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回复时间： 2014-10-23 14:31

方案2可行。

追问：

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2014-10-23 14:35

建议其他三人对第四人直接向法院提起析产诉讼，要求分割该房屋并变现。

追问：

回答：

一般情况下法院会按照评估价值对房屋进行拍卖，如果第四人不配合办理的，法院会强制执行。

[安徽-亳州]
刘晓荭律师 VIP
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回复时间： 2014-10-23 15:29

在第四人不同意的情况下，可以直接出售，房产证上的名字假如不是第四人，可以直接过户。房屋出售后，把第四人应得获利交付第四人，第四人要是不同意，就让他去起诉，法院最后的判决也是把第四人应得获利归还。

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
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回复时间： 2014-10-23 15:37

您好，很高兴为您解答：
首先，涉案的房屋是由4人按份共有，由于其中一人不愿意出售，导致共有的基础丧失。
物权法第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
因此你们三个人要求分割事项有事实和法律依据，法院应该予以支持。
其次，关于房屋价值问题。
你们可以举出一个价格，看对方是否同意，不同就需要评估。不同意也不配合评估的，以你们提出的价格为准。
所以，你们可以进行析产纠纷诉讼，法院将先调解，调解不成，判决处理。
判决拍卖处理，价值均分。或者按照你们的请求，房屋归你们三方所有，但你们应该支付相应的费用。
对于过户登记的，拿着判决书给房屋登记部门，他们应该知道如何进行处理的。
如有疑问请您继续追问，我将依据事实和法律给您准确答复，满意的话请您采纳！

我的补充： 2014-10-23 16:03

如果对方同意把自己的份额让出，由你们三个人对其份额进行补偿的话，可以请法院责令对方协助你们变更登记。
如果对方要求坚决不配合的，法院将会依法拍卖。
综合来看，进行析产诉讼，你们要求分割的目的胡到达的。让房屋最终处置给个人还是拍卖，有判决程序或则拍卖程序保障，不必担心过户难，过户违约的问题的。
我想进一步发展下去，您就知道了。可以放心。有可能的话，也协商一下，毕竟双方不是想争夺对方财产，而是如何管理保障好财产的。
望您采纳！

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
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回复时间： 2014-10-23 15:50

第2种方案可行，可向法院提出。

追问：

谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢

[北京-朝阳区]
110网律师
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回复时间： 2014-10-23 16:14

按份共有，按照物权法法律规定三分之二多数共有人通过可以作出处分决定，决定合法有效。但在办理过户手续时因一方不同意，房产部门恐有障碍，建议协商不能达成一致的情况下，一致行动人直接向法院提起分割诉讼，最终通过法院拍卖方式拍卖后变现分配。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-10-23 16:23

你好！

我的补充： 2014-10-23 16:41

对于你的情况，建议：
1）4人协商处理；
2）如果第4人坚决不同意，其余3人可以申请法院析产诉讼，在法院评估价出来后，由3人行使“共有人的优先购买权”将房产买下来，然后通告法院撤拍，再对第4人补偿；这样操作对你们房产的保值比较有利。同样道理，可以根据这个方案与第4人协商，分析诉讼的成本，如果第4人同意不起诉析产，共同评估后变现，那么就最大程度节省你们的费用，并达到你们的目的了。

相关法律：《物权法》第一百零一条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

如您满意我建议，请采纳。如有疑问，请追问。

[山东-青岛]
徐志远律师
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回复时间： 2014-10-23 16:25

1、第一方案不能选择，因为法律规定是一回事，当事人拒不执行有事一回事，其结果是不能也无法过户，导致必须起诉解决。2、应该采取第二方案；由一人或者三人提起“共有物分割诉讼”，被告就是不同意处置分割的共有人。3、法院对“共有物分割纠纷”一般是采取，协商价格，协商不成评估价格，有了价格后，先由购买被告出价购买（因为他不同意分割所以他应该先买）其他原告随后可以竞价购买，出价高者得房产，其他均分付款；没有人竞价都不想要房产，拍卖得款均分。

[内蒙古-赤峰]
李晓鹏律师
15309积分

回复时间： 2014-10-23 16:37

选择方案2

[陕西-渭南]
张飞律师
11555积分

回复时间： 2014-10-23 16:50

先协商，协商不成，可选择析产诉讼，释明对方的优先购买权，对方不购买也不同意分割，法院可以依法拍卖，有判决书做法律支撑不必太担心过户问题！

[北京-东城区]
靳双权律师
162548积分

回复时间： 2014-10-23 17:07

选择方案2

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2014-10-23 17:35

你好，建议按照方案2进行操作。

以上仅为依据你提供的信息，作出的初步的、我自己的个人见解。
如果需要聘请律师帮助，可以电话联系我。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2014-10-23 18:05

你好，房屋按份共有的情况下，你的第二种方案可行，直接起诉至法院要求分割即可。

[上海-徐汇区]
李军律师
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回复时间： 2014-10-23 18:54

起诉要求分割房产。按方案2处理。

[青海-西宁]
凌爱军律师
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回复时间： 2014-10-23 19:09

您好，很高兴为您解答。
     首先，根据您的描述和结合法律风险来看，选择方案2更为委托并具有可行性；
     其次，根据我国《物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。打不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物进行予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割；
     因此，结合您所说的情况，既然有一人阻扰析产分割，那么三个人可以将第四个人起诉至法院，请求法院对按份共有财产进行分割；采取这种方式更为合理和委托，因此综合分析，还是建议您采取第二种方案。
    希望我的解答您能满意，并采纳为满意答案，如有问题，可以追问。

我的补充： 2014-10-25 14:25

物权法第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。