已解决问题

房产问题，私人合同在前，无良老板抵押房产在后，一直不过户

06-23 09:26 悬赏 20 发布者:huang1…… 给我留言地区:江苏－南通回答:(1)

你好，我现在住的房子，10年底在交房前和陈老板签订合同（合同没有约定过户日期），并付了定金，他在我们签订合同后，自行领了房产证并抵押给了银行，现在15年了，我前后付给他40万（有自订合同），房款还差25万，陈老板一直不办理过户手续，孩子马上上幼儿园了，比较着急，请帮帮忙给点思路，谢谢。

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[江苏-南京]
周六八律师
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回复时间：2015年06月23日 09时40分

你好，可以根据你们双方合同约定履行，要看你们合同约定过户的条件，过户时房款全部付清还是部分房款支付到位。现在对你有个不利的情形是房屋有抵押，即使符合过户情形，但不解押，你也不能办理过户。

追问：

周律师你好，当时领房产证之前订的合同内容大概是：先行支付2W定金，尾款于房产过户后一次性结清。过户费用由卖方承担。合同之后，我先后又支付给他38W。本来以为他很快过户的，没有约定过户时间，他领了钥匙后把房屋抵押了，一直到现在无法过户，这个问题上我明显是弱势群体，不知是否可以起诉履行合同，他如果不履行合同又该怎么样呢？如何拿法律武器维护自己的权益呢？

回答：

根据你的描述起诉是没有问题的，但是因为房屋有抵押，即使判决胜诉了，你也没办法过户，必须要把上面的银行抵押解除掉才可以。

追问：

就算胜诉了，他不主动解除银行抵押，那我也没办法是吗？起诉对卖方没有一点的约束力吗？没有约束力的话，法律也不能保障我这块的权益了

回答：

你可以起诉办理过户，不然到时对方还不了钱，房子被银行执行了，你就什么都拿不到了

追问：

周律师，起诉办理过户的话，法院是可以判还我的40W房款是吗？如果房子被银行执行了，我的40万就算有自订的合同，法律也没法保障我这40万了是吗？谢谢您详细的回答了，稍后把积分给您。

回答：

如果你起诉对方履行合同，办理过户，法院是不会判决退还房款的；如果你起诉对方解除合同，要求对方退还房款，也是可以的。你这个合同是有效合同，受法律保护的。

追问：

起诉对方履行合同，办理过户，这个对卖方有什么约束力吗？他拒绝履行合同，是不是法律也拿他没办法呢？