公司145亩受让地法律索赔风险代理

145亩政府出让地违约事件概述
〖事件背景〗怀化百雄堂置业发展有限公司（简称开发商），于2013年1月11日，依法在湖南省怀化市公共资源交易中心（简称政府方）竞买取得：怀化市刘塘路与环城路交汇处西南侧，宗地编号为GF-2013-12的国有土地有偿使用权，净用地面积96957.72㎡（145.45亩），成交价16967.601万元（已付出让金10400万元）。开发商计划项目分二期滚动开发,总周期5年,总建筑面积53.2万㎡（规划设计已通过市规划局建设项目规划技术论证分析）总造价16.38亿元，总产值21.82亿元。
〖事件概况〗政府方〈怀化市城市建设投资有限公司〉同开发商于2012年11月15日签订〈预申请协议书〉约定刘塘路与环城路交汇处西南侧面积约145亩预出让给开发商；约定按公告程序公开挂牌竞得相关事项；政府方承诺在2013年8月底前完成征地拆迁三通一平工作，土地分两次交付，13年4月底前交付60亩，余地于13年8月底前交付。
政府方于2012年12月12日发布，怀国土告字[2012]29《怀化市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》。公告宗地位置、出让面积同事件背景；供地条件五通一平；起始价1440元/㎡；竞买保证金9000万元。公告有效期内开发商交纳了竞买保证金9000万元到政府方指定账户，并通过政府方审查于2013年1月9日取得《竞买资格确认书》。
按公告日期2013年1月11日在怀化市公共资源交易中心竞买现场，开发商以1750元/㎡竞得该宗国有建设用地使用权，并同挂牌人当场签订了〈成交确认书〉。〈成交确认书〉约定竞得人交纳的竞买保证金自动转为受让地块定金；并按要求于2013年1月17日同怀化市国土资源局签订了〈国有建设用地使用权出让合同〉并按合同要求办理了相关手续（已付出让金10400万元，第一期土地77.15亩，已办理了〈国有土地使用权证〉）。
〖事件形成〗因政府方该土地挂牌出让前，相关部门未及时把握市政府有关文件精神，部门未能动态衔接，致使土地改派挂牌出让过程出现重大失误。在开发商方毫不知情的情况下该挂牌地块中,有116亩是当地禾塘村的预留地（早在2010年5月怀化市政府第49次专题会议纪要确定该地块为禾塘村5%的预留地）。期间开发商与政府方进行过无数次协商催交；向市委、政府几次汇报情况，政府方也组织了相关多方参与会议，等价置换、货币补偿等方案多次协调无果。直接形成（一女二嫁如骗局）无法进行土地一级开发后交地给开发商。
政府方严重违约致使湖南百强民企开发商无法正常经营，几年时间组织人力物力资金前期实施准备等，背负巨大债务，蒙受重大经济损失（数亿元），资金链断裂，90%员工失业，企业陷入空前困境濒临倒闭。并造成开发商数千万元民间融资危机，债权人陷入迷茫恐慌劫难之中，无数次围攻开发商，致使社会极不稳定。2014年5月政府方确认已无法交地给开发商，开发商被迫与政府方解除《国有建设用地使用权出让合同》（未签订解除协议）。
 政府方城投公司于2014年5月底起，开始退还开发商出让款本金，至15年5月底止（一年时间了），共累计退还开发商本金9400万元（余欠开发商本金1000万元）。现拖欠开发商本金政府方无明确返还时间表；因政府违约对开发商造成的损失，更未明确具体赔偿协商事宜。
〖政府方违约依据〗〈预申请协议书〉承诺在2013年8月底前完成征地拆迁三通一平工作，土地分两次交付，13年4月底前交付60亩，余地于13年8月底前交付。
〈成交确认书〉约定竞得人交纳的竞买保证金自动转为受让地块定金。
出让合同约定：出让金分两期付款，第一期2013年1月17日前付8890.4万元,第二期2014年1月17日前付余款8077.201万元。在未能交付土地的情况下，开发商第一期土地77.15亩（约9000万元）于13年9月17日已办理〈国有土地使用权证〉，并于13年3月19日止应政府方要求，累计支付了政府方10400万元（等于开发商存政府方财政1400多万元）。
出让合同第七章违约责任第37条约定：受让人按合同支付出让款的，出让人必须按约定时间交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应按受让人已经支付的土地出让价款1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还受让人定金，并退还已经支付的国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可要求出让人赔偿相关损失。
出让合同第七章违约责任第38条约定：出让人未能按期交付土地或交地未能达到合同约定的交地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，并土地使用年期自达到约定土地条件之日起算。
根据中华人民共和国国土资源部《国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定》第二十条规定：以招标拍卖挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的招标、竞买保证金，转作受让地块的定金，出让人应当与竞得人签订成交确认书。成交确认书对出让人和竞得人具有法律效力，出让人改变出让结果，或竞得人放弃竞得宗地的应当依法承担责任。
根据《民法通则》及《担保法》的相关定金的相关法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，给对方造成损失的应当赔偿。
根据合同法第113条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
定金索赔依据：开发商主张9000万元定金，符合《民法通则》和《担保法》有关规定，定金是在合同订立之前约定当事人一方支付对方金钱作为取得合同订立资格或合同成立的担保方式，又称保证金；也符合最高法有关司法解释定金特性及定金罚则，1定金具有证约的性质，即具有证明合同成立和存在的作用；2定金又具有解约性质，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《成交确认书》明确约定竞得人交纳的竞买保证金自动转为受让地块定金，并约定竟得人相关责任义务及应承担相应的法律责任。即开发商取得《成交确认书》后如不按确认书规定与政府方签证《国有建设用地使用权出让合同》或放弃合同履行，开发商将无权要求返还已交纳的9000万元保证金，这也是保证金的铁定特性。
损失索赔依据：开发商签订《国有建设用地使用权出让合同》后，根据合同有关规划设计条件及怀化市发改委要求和相关报建报规程序，进行了大量项目前期相关准备工作（规划设计文本上过两次大规会审查整改已基本通过），程序行为合法并无不妥。是政府方无法交付合同标的物的事实行为才造成开发商损失，违约事实责任清楚。开发商应承担的风险只是投资收益率的开发风险，不应承担政府方土地不到位的合同风险。根据担保法有关规定，因合同关系以外第三人的过错，致使合同不能履行的适用定金罚则，受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。作为合同当事人的政府方无法履行合同虽然不是主观意愿，但订立合同时就应该考虑到自身无法交地合同违约给对方造成的后果损失，所以政府方应承担违约责任赔偿。
〖开发商要求〗
㈠要求政府方双倍返还开发商已经支付的国有建设用地使用权出让金定金。
㈡要求政府方退还开发商方已经支付的国有建设用地使用权出让金;除上条定金外所有出让金价款，并按1‰结算出让金日利息。
㈢要求政府方按实赔偿因合同解除，而造成开发商公司因履行开发实施，各类直接发生的经营经济损失、间接经济损失。
㈣要求政府方按实赔偿因合同解除，开发商本阶段因履行开发责任已经签订的项目开发各种经营合同及收取定金无法继续履行合同，而造成违约责任，第三方向开发商定金及损失索赔。
现开发商在与政府方协商无果的情况下，已整理各类证据依据材料，索赔计算材料，准备用法律维权向政府方索赔。诚恳请求上级省市政府相关部门，以事实为依据以法律为准绳，为公司数年投资血本主持公道。
开发商公司诚邀请社会各类媒体全程参与监督跟踪报道；诚邀招有类似成功案例经验丰富的专业法律服务机构合作代理索赔，与索赔人签订索赔委托协议，对委托事项、双方责任、保底索赔金额、溢价报酬处理办法、时效、承担风险等进行约定，实行风险代理索赔。


             怀化百雄堂置业发展有限公司  联系电话：13337389989
                                                2015年8月24日