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懿德集贸综合市场经营铺面租赁合同
 出租方：浦东懿德集贸综合市场经营管理有限公司    （以下简称甲方）
承租方：陈飞    身份证号码：                      （以下简称乙方）

   为了发展经济、搞活流通，本着平等互利、共同发展的精神，经双方协商，同意按下列条款签订本合同，以资双发共同遵守。
一. 租赁铺面地点：浦东新区林恒路888号 懿德集贸综合市场。
二. 甲方同意乙方租赁外门面1号的商业铺面，用于经营鲜花年租金14400元整，先付后用，租金于合同生效时一次性付清。
三. 乙方承租的经营铺面，不得任意拆建或损坏。如有损坏设施，按价赔偿。如需改造装潢，需经甲方书面同意后方可进行。
四. 乙方租赁期至2009年9月1日至2010年8月31止，为期一年。租赁期满，同等条件下，乙方享有优先续租权，但乙方需在租赁期满前两个月向甲方提出书面申请书，办理续租手续，或另立合同，逾期即取消续租资格。为使乙方有一个稳定的经营场地和成本控制，甲方承诺经营铺面年租金从本合同起租日起，两年内不变，第三年起经营铺面年租金递增百分之二十，期间，如商铺改建，改建后的租金标准另定。
五. 乙方有权转让或转租经营铺面，但必须办理变更手续，甲方收取手续费500元，否则甲方将取消其营业铺面租赁资格，租金不予退回。
六. 乙方在经营过程中，应遵守国家的法律、法规和有管政策，遵守市场的各项规章制度，服从市场管理部门统一管理。如违反市场规章制度，将按市场有关规定作违约处理。
七. 乙方在租赁期间，不得随意关门和停业，如无故关门、停业者，甲方将对乙方作违约处理。每关门一天，处违约金100元，15天连续不营业者，甲方有权解除租赁合同，收回该营业铺面，租金不予退回。
八. 乙方在营业铺面内，不得使用违法消防规定的设备和物品，不得有乱接乱拉电线和堆放易燃易爆物品等违法消防规定的行为，确保该区域内安全，违者按消防条例处罚并承担一切责任。
九. 乙方独立经营，在经营中所发生的债权债务均有乙方支付，与甲方无关。
十. 甲方保证乙方有权依法独立经营，在国家无市政建设项目动迁的前提下，甲方保证依法在同等条件下享有优先承租权。租赁期内，如遇国家市政建设或政府有关机构或公用事业部门需要拆除或改建本市场经营铺面的，甲乙双方均应无条件服从，本合同自然终止，双方互不承担违约责任，前已预交的租金按时结算。
十一. 市场向业主每间营业铺面每月收取物业管理费180元整，每年签订合同时，一次性收取。乙方的经营费由税政部门核定后，由市场向经营户代收代征，以保证乙方依法正常经营。水电费按时结算，由乙方自理。
十二. 租赁合同签订时乙方需支付双方商定的租房押金3000元整，先行赔偿保证金200元，押金、保证金不计利息，在租赁期满后归还乙方。此项押金、保证金也作为乙方履行本合同的保证金。
十三.  租赁合同签订后，乙方需提供工商办证的相关资料和支付办证费用500元
十四. 本合同在执行过程中发生纠纷，由甲乙双方通过协商解决，协商不成，可向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。
十五. 本合同（包括本和同附件）一经签订即对双方产生法律效力，任何一方不得违约。如需变更或解除，须经双方协商一致，依法另令补充协议。
十六. 十六.本合同一式三份  经甲乙双方签字或盖章后即生效。甲乙双方各执一份，申报工商办证一份






 
甲方：浦东懿德集贸综合市场经营管理有限公司        乙方：

法定代表人或委托人： 盖章                          联系电话：。。。。

联系电话：。。。。。。                                  居住地址：。。。。


                          签约日期：2009年7月25日

  上 海 市 浦 东 新 区 人 民 法 院
    
民 事 判 决 书
                                           （2010）浦民一（民）初字第33701号
  原告陈飞，男，1980年2月14日出生，汉族，户籍地江苏省洪泽县岔河镇西城居委会二组17号，现住上海市浦东新区林恒路1077号懿德集贸综合市场1号商铺
  委托代理人张华，安徽弘大律师事务所律师
  委托代理人嵇德武，安徽弘大律师事务所律师
  被告上海懿德集贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区林恒路1077号
  法定代理人张斌，总经理
委托代理人张轶，上海市丁孙黄律师事务所律师
委托代理人丁亮，上海市丁孙黄律师事务所律师
  原告陈飞诉被告上海懿德集贸综合市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，于2010年12月10日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，于2011年3月15日再次公开开庭进行了审理。原告陈飞及其委托代理人张华、嵇德武，被告上海懿德集贸综合市场经营管理有限公司的委托代理人张轶、丁亮到庭参加诉讼。本案现已审理总结。
  原告陈飞诉称，2009年7月25日，原、被告签订一份《懿德集贸综合市场经营铺面租赁合同》，2009年8月12日、2009年12月27日，原、被告又两次达成《补充协议》，约定被告将位于浦东新区林恒路1077号懿德集贸综合市场门外1号的商业铺面租给原告使用;使用期限自2010年3月28日起至2011年3月27日止；租金每年人民币（以下币种同）14400元，物业管理费每月150元，租房押金3000元，先行赔偿金200元，代理办证费500元；被告代为办理工商营业执照，并保证原告有权依法独立经营。合同签订后，原告按约缴纳了相关费用。但被告至今未代原告办好营业执照，导致合同目的不能实现。故原告起诉至法院，要求判令：1、解除合同；2、被告返还房屋租金14400元、押金3000元、先行赔偿金200元、物管费2850元、消防费100元、广告费1500元、办证费500元，合计22550元，并按同期银行贷款利率支付利息；3、被告赔偿损失2万元。审理中，原告变更第1项诉请，要求确认租赁合同无效；变更第3项诉请金额为57053元（包括装修费5000元、误工费52053元）。
  被告上海懿德集贸综合市场经营管理有限公司答辩称，租赁房屋为合法建筑，租赁合同有效。合同未约定由被告代为办理营业执照，办证并非被告义务，被告也没有收到过代办或协助办理的申请；租赁房屋可以办理营业执照，原告也一直在租赁房屋内经营。综上，不同意原告的诉请。
  经审理查明，2009年7月25日，原、被告签订一份《懿德集贸综合市场经营铺面租赁合同》，约定租赁铺面地点位于浦东新区林恒路888号懿德集贸综合市场，原告租赁外门面1号商业铺面用于经营鲜花；年租金14400元，先付后用，租金于合同生效时一次性付清；租赁期自2009年9月1日至2010年8月31日；市场向业主每间营业铺面每月收取物业管理费150元，每年签订合同时一次性收取；租赁合同签订时原告需支付双方商定的租房押金3.000元，先行赔偿保证金200元，押金、保证金不计息，在租赁期满后归还给原告；租赁合同签订后，原告需提供工商办证的相关资料和支付办证费用500元。合同签订当日，原告向被告支付了合同期内的租金14.400元、物业管理1,800元，另原告支付了押金3,000元、先行赔偿金200元、消防费100元、广告费1,500元、代办证费500元。
2009年8月12日，原、被告签订一份《补充协议》，其中第一条约定，懿德集贸市场于2009年8月28日开始试营业，试营业日期至2009年12月27日，为期4个月，2009年12月28日正式营业，第二条约定，在试营业期间，免收租金，物业管理费按原规定金额照常收取；第三条约定，租赁日期变更为2009年12月28日至2010年12月27日；第四条约定，在免租金经营日期的物业管理费每月150元，原告需在2010年8月15日之前付清。如到时未付物业管理费者，市场视原告自动放弃给予的免租日期，租赁合同有效期至2010年8月27日结束。2009年8月22日，原告支付了免租期物业管理费600元。
  2009年12月27日，原、被告又签订一份《补充协议》，其中协议第1条约定，懿德集贸市场自2009年12月28日至2010年3月27日将继续免租三个月；第2条约定，在免收租金期间，物业管理费按原规定金额照常收取；第3条约定，租赁日期变更为2010年3月28日至2011年3月27日；第4条约定，在免租金经营日期的物业管理费每月150元，原告需在签订本补充协议时同时付清，被告出具收款收据。该补充协议签订当日，原告向被告支付了免租期物业管理费450元。
   另查，涉案懿德小区临时农贸市场虽有立项批复，但未办理临时建设工程规划许可证。浦东新区林恒路888号现变更门牌号为浦东新区林恒路1077号。原告承租房屋后进行了实际经营。
   以上事实，有关于建设懿德小区农贸市场的请示、关于建设懿德小区临时农贸市场的批复、上海市企业投资项目备案意见、《懿德集贸综合市场经营铺面租赁合同》、《补充协议》、收款收据、门牌号证明及庭审笔录等在案佐证。
   审理中，原、被告均确认租赁房屋可以办理营业执照，但原告认为被告没有协助其办理。经法院释明，原告表示除诉请事项外无其他法律后果需法律处理；被告表示若合同无效，除原告返还房屋外，原告仍应支付房屋使用费，不同意返还租金、物业管理费、消防费、广告费，但同意返还押金、先行赔偿金、办证费。
   本院认为，法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案租赁房屋无临时建设工程规划许可证，故原、被告签订的租赁合同及补充协议依法确认为无效。合同无效后，原告应将租赁房屋返还被告，同时被告再行占有原告押金、先行赔偿金、办证费也失去了合同依据，原告要求被告返还于法有据。对消防费、广告费，涉案租赁合同对此并无约定，被告也未举证证明其收费的合理性。故原告要求被告返还押金、先行赔偿金、办证费、消防费、广告费的诉请，本院予以支持。原告签订合同时疏于对租赁物的审查，其自身对合同无效应承担一定过错责任，故原告要求被告支付上述费用的利息损失，本院不予支持。对租金、物业管理费，鉴于原告实际占用了租赁房屋，其支付的租金可直接抵作相应的房屋占用费，另物业管理费属使用房屋的合理支出，原告要求被告返还租金、物业管理费及其利息，本院难予支持。涉案租赁合同约定的租赁期限仅为一年，原告投入的装修费用应当与租赁期限相适应，现合同（无效）约定的租赁期限已届满，且本案中也没有证据表明租赁期限内存在明显妨碍原告经营之情形，原告要求被告赔偿装修费和误工费，本院不予支持。
  综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决如下：
一、 原告陈飞与被告上海懿德集贸综合市场经营管理有限公司签订的《懿德集贸综合市场经营铺面租赁合同》、《补充协议》无效；
二、 原告陈飞于本判决生效之日起十五日内将合同约定的浦东新区林恒路1077号懿德集贸综合市场外门面1号商业铺面返还被告上海懿德集贸综合市场经营管理有限公司；
三、 被告上海懿德集贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈飞押金3000元、先行赔偿金200元、消防费100元、广告费1500元、办证费500元，合计5300元；
四、 驳回原告陈飞的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
  案件受理费863元，由原告陈飞负担813元，被告上海懿德集贸综合市场经营管理有限公司负担50元
  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。



                                        审判长       黄政
                                        代理审判员   倪均燕
                                        人民陪审员   马顺山
                              上海市浦东新区人民法院盖章
                                       二O一一年六月十六日

                                        书记员       许瑞芬