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签订商品房买卖合同中遇到的问题

07-19 11:23 悬赏 0 发布者:bdx196…… 给我留言地区:北京－北京回答:(5)

我是2007年年底交全款买的商品房，当时由于开发商没有商品房预售许可证，双方签了一个商品房订购合同。现在开发商的商品房预售许可证办下来了，通知签订正式的商品房买卖合同，但有几个问题与开发商打不成一致，请教程才律师我们该怎么办。
遇到的问题：
1、面积差异处理方式
原订购合同是按开发商提供的格式合同签订的，没有列出面积差异处理方式共业主选择，只有“面积差异按实测面积计算，多退少补”，这样的合同是不是剥夺了我们的选择权？有法律效力吗？在签订正式的商品房买卖合同的时候我们是不是可以重新选择面积差异处理方式？（按合同上的第2种方式）
2、违约金
逾期交房款和逾期交房的违约金达不成一致。开发商坚持按日万分之一支付，业主坚持按日万分之三支付。原订购合同上定的是按同期住房按揭贷款利率支付。请问应该按哪种方式更合理？实在是达不成一致怎么办？
3、交房时间
原订购合同上规定：自动工之日起24个月内交房。但是并没有约定具体的动工日期，现在开发商以没有约定动工日期为由（实际动工日期是2009年8底），随意确定交房时间（12年5月31日），我们该怎么应对？谢谢！

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回复时间：2011年07月19日 11时42分

首先，商品房订购合同应视为签订正式商品房买卖合同前的预约合同。因此，在没有签订正式的商品房买卖合同前，双方之间的权利与义务按商品房订购合同约定处理，签订正式的商品房买卖合同后，双方之间的权利与义务按正式的商品房买卖合同约定处理。
1.关于面积差异
虽然原订购合同由开发商提供，关于面积差异计算仅约定了一种处理方式，但购房者与开发商签订该合同即视为购房者同意该条款，双方已就此达成协议。具有法律约束力。此处合同的选择权在于你是否与开发商签订该合同。签订正式合同时，关于面积差异，双方可就此再次协商。
2.关于违约金
如上述所说，双方如未签订正式合同的，按订购合同处理。至于签订正式合同前双方就此协商的比率问题（日万分之一或日万分之三），两者之间并没有优劣之分。如果购房者不存在逾期付款的预期，可约定较高的比例，以给开发商增加违约的成本；反之则可约定较低的比例。如果双方不能就此达成一致意见的，将可能影响双方的买卖行为，导致交易失败。
3.关于交房时间
如上述所说，双方如未签订正式合同的，按订购合同处理。如在签订正式合同时交房时间明显超过预期，购房者可考虑放弃购买该房。

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