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未过户，房产被查封执行，提出执行异议被驳回怎么办

09-22 15:46 悬赏 0 发布者:jsdlc 给我留言地区:江苏－盐城回答:(1)

买房常驻后，卖房人逃债在外，无法过户，房产被查封执行，提出执行异议被驳回怎么办
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问题补充：

具体经过是这样的：
本人因家住农村的父母年岁较大，体弱多病，尤其是父亲得了胃癌晚期，更需要方便照顾，根据父母和申请人的意愿，本人请于2008年5月22日和卖房人（即两年半后被所在县级市人民法院2010*建民初字第0055号民事裁定书查封的****15、16号车库房产的原房主）陈某洽谈并签订了售房协议（合同），购买该房产装修供申请人父母居住。5月24日申请人付清全款，卖房人陈某正式交付给申请人该房产钥匙及房产证，土地证，协议约定卖房人有义务协助过户。随后申请人实施装修，至今一直居住使用。可自原告购买之后，陈某即长期逃债在外（有其左邻右舍，亲朋好友及其债主可证），电话不通，无法知晓其实际住址，至今联系不上，因而无法过户。
2010年9月29日本市人民法院立案受理了一浙江债主倪某（2002年至今在本地区市开机电门市）诉陈某买卖合同纠纷，并于2010年10月25日作出（2010）*速民初字第55号民事裁定书，裁定查封了上述房产（该房产至强制执行前未被本县级市人民法院调查，申请人亦无从知晓此查封事宜）。2011年6月24日倪某申请本县级市人民法院强制执行，此时本人才被告知上述房产早在2010年10月25日即被法院查封，时值强制执行。2011年7月14日申请人向本县级市人民法院提交了执行异议书。2011年9月5日本县级市人民法院仅以“上述房产仍然登记在原卖房人即被执行人陈某名下”为由作出了驳回申请人执行异议的（2011）*执异字第0014号民事裁定书。
附相关裁定书：

                江苏省**市人民法院
                民事裁定书

（2010）*速民初字第0055号

原告倪**，男，****年*月*生，身份证号码：1323************，汉族，现住**市***************。
被告：陈**，男，****年*月*生，身份证号码：320926************，汉族，现住**市***************。
本院在审理原告倪某诉被告陈某民间借贷纠纷一案中，原告倪某于2010年10月25日向本院提出财产保全申请，请求法院对被告陈某位于*********的15、16号车库予以保全，并以提供担保。
本院认为，原告倪某的申请符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第九十四条的规定，裁定如下：
对被告陈某位于位于*********的15、16号车库予以查封。
    本裁定送达后立即执行。
    如不服本裁定，可以向本院申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。

                                         审判长：***
                                         审判员：***
                                         审判员：***
                                       （*市人民法院  章）
    二O一O年十月二十五日
                                         书记员：****

江苏省**市人民法院
                民事裁定书

（2011）*执异字第0014号

异议人：丁某，男，****年*月*生，身份证号码：320926************，汉族，现住**市***************。
申请执行人倪某，男，****年*月*生，身份证号码：1323************，汉族，住浙江省乐清市某镇某村。
委托代理人李某，江苏某律师事务所。
被执行人陈某，男，****年*月*生，身份证号码：320926************，汉族，现住**市***************。
本院在执行申请执行人倪某与被执行人陈某买卖合同纠纷一案中，拟对已经查封的被执行人陈某位于********15、16号车库进行强制执行。异议人丁某向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人丁某称，法院查封的****15、16号车库，异议人早于2008年5月付清全款而购买，并一直居住使用至今。按协议约定卖房人陈某有义务协助过户，由于陈某在卖房后一直下落不明，造成所购车库一直未能过户。按照相关法律规定，由于未能登记过户并非第三人即异议人原因造成的，所以应当认定其已取得了所购房产的所有权。因此，为维护异议人的合法权益，请求法院解除对异议人所购房屋的查封。
经审查，本院于2010年9月29日立案受理了倪某诉陈某买卖合同纠纷，并根据倪某的申请，于2010年10月25日作出（2010）*速民初字第0055号民事裁定书，裁定查封了陈某所有的****15、16号车库。2011年1月19日，本院作出（2010）*速民初字第0055号民事裁定书，判决陈某给付倪某欠款人民币30000元及其利息。2011年6月24日，倪某申请本院强制执行。在执行过程中，异议人丁某提出法院所查封的****车库自己早于2008年5月22日以50000元价格向陈某购买。异议人遂提出执行异议并提供了2008年5月22日的售房协议，陈某在协议上所书的50000元收条以及户名为陈某的房屋产权证、土地使用证。
本院认为，我国物权法关于不动产物权变动制度规定，不动产物权的转让，经依法登记有效，未经登记不发生效力。异议人丁某虽然提供了售房协议及收条等证据，但****15、16号车库仍然登记在被执行人陈某名下，本院对被执行人陈某的财产依法查封并无不当，异议人丁某所提出执行异议的理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，裁定如下：
驳回异议人丁某的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

                                         审判长：***
                                         审判员：***
                                         审判员：***
                                      （*市人民法院  章）
                                      二O一一年九月五日
                                          书记员：****

本人获知陈某欠倪某共计20余万元，上述裁定书中得的三万及其利息只是按陈某欠倪某只见得约定应归还的第一批的金额，第二批另有16万余元需还，倪某已向上述法院对相关财产进行了二次保全。

现在针对这个案子，我们一起探讨一下相关的法律，旨在抛砖引玉，恳请各位不吝赐教：
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。本人所购房产即2010*建民初字第0055号查封标的物应属于法律另有规定的情况。同时规定，不动产和特殊动产（如车辆）国家有特别规定，以登记公示为准，未经登记，不得对抗善意第三人。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
再者根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》对被执行人财产的执行，凡涉及第三人的利益，应当保护第三人利益。执行中涉及第三人利益的情况，主要有两种：一是被执行人的财产由第三人占有；二是执行标的物是被执行人和第三人的共有财产。无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益。第三人为自己的利益，根据与被执行人之间的合同等关系而占有被执行人的财产的，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益，不能影响第三人对该财产的占有和使用。同时有关法律规定还指出，即使第三人当时购房时只支付了部分房款，只要第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，人民法院也应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。同时根据国家法律，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在现实登记的实践中，引入过错原则。如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，也应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封，扣押，冻结。同时，最高人民法院公布的规范查封秩序司法解释明确规定，6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。这6种情形的首条就是：查封、扣押、冻结案外人财产的。现申请人已向本县级市人民法院提起民事诉讼，请求人民法院确认申请人与卖方人陈建生的房产买卖合同有效并请人民法院依法为申请人判决强制过户。
据此，人民法院应根据客观事实，综合相关法律，本着法律的宗旨和和谐社会发展的需要，依法裁定解除对该财产的查封，维护法律的尊严和公正，切实维护当事人应有的合法权益，同时更好地体现法律的宗旨。
目前类似本人这样的案件越来越多，现把本人这案件晒在网上，恳请各位分析，并且指点迷津，谢谢！

                            黄海流浪人   dy5050@126.com

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本案已经胜诉。感谢人民法院依法判决，维护了本人的合法权益，捍卫了法律的尊严和公正。欢迎咨询、交流：QQ:113566136 电子信箱：113566136@qq.com 电话：15962078738

评论者：jsdlc 给我留言

时间：2012-05-04 21:05

评论者：jsdlc 给我留言

时间：2012-07-28 09:35

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