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董学峰不服上诉人董学峰与被上诉人商丘市精泰置业有限公司房屋拆迁安置合同纠纷一案二审民事判决书

河南 11-15 10:41  悬赏 0  发布者:我是董学峰 给我留言  回答:(2)
事实和理由
一、本案基本事实
2004年11月,被申请人在商丘市梁园区前进办事处宋木吴村进行喜来登国际广场项目开发建设,拆迁时申请人和同村村民曹义亮以共有157平方米的原有一层宽22米多,深7米的门面房和被申请人进行产权调换,按照《拆迁安置方案》约定的条件,签定了《拆迁安置协议书》,约定了安置一套,上下两层的007号门面房,明确约定了面积为182.4平方米,没有约定面积不符时的处理办法。通过差价互补计算,还欠被申请人452890元。
2005年下半年,曹义亮因有经济困难将所有权利和义务转给了申请人,经多次协商在征得被申请人同意的情况下,申请人开始筹款并于2006年3月向被申请人交付了20万元的该门面房的购置欠款,被申请人也给申请人开具了发票。在申请人准备结清欠款时,发现被申请人提供的门面房和《拆迁安置协议书》约定的不同,被申请人擅自改变了设计,建成的门面房每套都是374.4平方米,此时该项目工程还没有完全结束,却已能明显地看出来是涨水建大的情况。
被申请人违背《拆迁安置协议书》的约定,强行将申请人安置在自西向东的第4套门面的半套房里,强行要将申请人和另一拆迁户安置在一套门面房里,给申请人的半套门面只有3.4米宽,前后24米深,面积166.98平方米,层高远低于约定高度,而且从门口往里约12米处有一横着2.6米左右的从一楼到二十七层高的高楼的承重墙,这样要想从该门面房前面来到后面只有挤过一条80厘米左右的缝才能成行,使占房屋1/2的面积失去了作为门面房的价值。申请人不同意被申请人这种安置,提出必须安置整套房屋,多出的面积申请人可以补一些款,也曾提出前后分割保证申请人的安置面积,但被申请人态度强硬而又蛮横,即使区、市工作组的介入协商,仍一直未果。
2007年7月,申请人诉被申请人于商丘市梁园区人民法院,要求确认申请人与被申请人签订的《拆迁安置协议书》合法有效;被申请人立即将已建成的与经过设计规划批准的施工图纸所标相符的喜来登门面房自西向东第七套即007号上下两层的一套门面房(按房产平面图所标注的第12和第13号所在一整套房间)交付给申请人,并办好房产手续;被申请人将超过周转期的逾期交房违约金按整套房屋面积并提高按同地段租金标准,自2005年11月30日到实际交房之日进行计算赔偿给申请人。2008年元月,商丘市梁园区作出(2007)商梁民初字第1415号民事判决。
申请人不服(2007)商梁民初字第1415号民事判决,提起上诉,商丘市中级人民法院于2008年7月21日作出了(2008)商民终字第69号民事裁定,裁定撤销原判,发回重审。经过开庭审理,商丘市梁园区人民法院于2009年5月13日作出了(2008)商梁民初字第2084号民事判决。申请人不服(2008)商梁民初字第2084号民事判决,提起上诉,2009年8月13日商丘市中级人民法院作出了(2009)商民终字第543号民事判决。
2009年10月申请人向河南省高级人民法院提起申请再审,2010年7月22日省高院在被申请人未提交书面意见的情况下,以与商丘市中院认定的事实一致,适用法律没有不妥,驳回了申请人的再审申请。
二、申请人的申诉理由
1、二审判决故意将涨水房屋错误认定为缩水,违背基本事实,属于认定事实错误。
其一,申请人与被申请人在2004年11月拆迁时签定的协议中明确约定的被申请人应当交付的是上下两层182.4平方米一套门面房,且通过差价补偿计算了欠款452890元。被申请人无视《河南省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条规定,并没有征求申请人的意见和同意,擅自扩大了房屋面积,却减少了约定的层高。
申请人请求梁园区法院提取的被申请人经过设计规划批准的施工图纸上所注喜来登国际广场门面房,都有非常明确的长度,宽度,高度,且有单独的开间,一个门,一个楼梯及周围的承重墙很完备的显示了一套套门面房。自西向东第七套上下两层的一套门面房的面积374.4平方米。被申请人所建成的门面房和此图相一致,其面积是比《拆迁安置协议书》约定的大了许多,这是被申请人肆意违约做成的涨水结果。申请人提交的被申请人在已建成的门面房内正在拉墙的照片(拍照时有梁园区法院的两位法官在场)可以看出:被申请人要交付的第7号房只是对已建成的喜来登国际广场自西向东第4套门面房进行分割拆零而成的约160来平方米的半套门面房,层高大大减少,且在门面的中间约12米处有一横着从一楼到二十七楼的一个不可改动的承重墙,(在梁园区法院第二次公开审理的法庭上主审法官问被申请人,设计上有没有这道墙?被申请人承认:设计上并没有这道墙。)使得要从门面房的前部分过到后面及上到二楼都只有挤过一条约80厘米宽的一条缝,房屋一半的面积失去了作为门面房的价值。
被申请人要交付的第7号房与《拆迁安置协议书》约定的单独成套的007号门面房风牛马不相及,且该第7号房屋根本不能作为一套门面房使用。(2009)商民终字第543号民事判决认定房屋缩水,被申请人应当向申请人交付第7号门面房,明显违背基本事实。
其二,从被申请人提供的商丘市衡信房地产测绘公司制作的房产平面图也可以清楚地看到商丘市衡信房地产测绘公司所标注的号码是两个两个在一起的,只有一套门面长宽的数据,很明显只是在一套房子里设了两个号。
申请人与被申请人约定的单独成套的房号在2004年11月拆迁之时已经约定,此房号标注权只有申请人和被申请人共同拥有,且是都不能单独变更的。商丘市衡信房地产公司更没有任何权利在2006年8月指证他们编注的分割号码就是我们申请人与被申请人已经约定好了的门面房编号。而商丘市中级人民法院无视事实,以商丘市衡信房地产测绘公司编注的房号混淆认证为申请人与被申请人已经约定好的房号,明显属于认定事实错误。
河南省《城市房屋拆迁管理办法》第三十九条规定:拆迁人提供的安置用房必须符合国家有关质量安全标准和规范产权明晰,并符合拆迁安置协议的约定。拆迁安置用房确需变更规划、设计内容的,必须征得被拆迁人同意,不得低于拆迁补偿安置协议中约定的各项标准。被拆迁人不同意时,不得变更拆迁安置用房规划及设计内容。
本案实际上是被申请人将约定的182.4平方米的门面房建成了374.4平方米,属于房屋涨水,申请人愿意接受该涨水的房屋并愿意按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十条补足差价,而二审判决却认定房屋缩水,违背基本事实,属于认定事实错误。
照此判决,有关法律法规就该删除了,被拆迁人的权益也可以随意侵犯了!安置房屋不低于约定标准也是一句空话了!
2、(2009)商民终字第543号民事判决中明确说明了适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,却不按《解释》的法理精神和规定进行判决,属于认定事实错误和适用法律错误。
其一:申请人依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条 :拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。申请人要求整套房屋时,商丘市中级人民法院的法官在调解时却说:房子已经卖给别人了,而且还说是卖给一些领导了,不好处理和难以调解,只能按缩水给你们处理了。是不是如果卖给老百姓就能按法办了呢,真不知道法律在一些法官眼里算什么!
照此判决,被拆迁人的优先受偿权体现在什么地方呢?而且诉讼之初申请人还交了财产保全费申请了查封!
其二:《解释》第十四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建设部88号令《商品房销售管理办法》第二十条也有相同的规定。按照上述规定,被申请人应该受到超出3%部分交付给申请人。
(2009)商民终字第543号民事判决认定建成的面积多了100多平方米,有点太大,按照“公平原则”是不合适的,这么说将建成的房屋进行分割且造成房屋缩水就是公平的了!很明显,(2009)商民终字第543号民事判决这一做法恰恰违背了“公平原则”,属于认定事实错误且适用法律错误。
其三:《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 :当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法律明确规定约定的违约金低于实际造成的损失的处理办法,而且申请人也提交了其他人的租用价格合同,现在已经达到30多元每平方米,还申请了商丘市中级人民法院进行调查取证,但(2009)商民终字第543号民事判决依然判决按协议约定的18元每平方米的价格进行赔偿损失。
对以上法律的明确规定,(2009)商民终字第543号民事判决虽对《解释》进行了适用认定,可又不运用此《解释》进行解决纠纷,令人莫名其妙! 
3、(2009)商民终字第543号民事判决违反了《民法通则》规定的“公平原则”。
本案是被申请人先是肆意违约造成房屋涨水,后又恶意欺诈形成房屋缩水的假象,继而又强行违约安置;被申请人拆迁申请人的门面房时,拆迁申请人的门面房一平方米补偿给2500元,而申请人回购被申请人的安置门面房4500元一平方米;拆迁时申请人深7米,宽22米多,仅一层就有157平方米的门面房,按照协议安置给申请人深约20米,宽仅4.5米,上下两层才182.4平方米的门面,却还要找给被申请人452890元(而且申请人还支付了20万元的欠款,实际只欠被申请人252890元);开发前申请人门面是四层,拆迁安置时对申请人的被拆迁门面房只有一层按门面进行计算,上面二、三、四层都只按住宅700元每平方米计算价格进行补偿,而被申请人给申请人安置的门面上下两层都按同等4500元每平方米的价格进行计算。整个拆迁过程,均表现出对申请人的极大不公平!
既然说按《民法通则》的公平原则,就应该从事件的发生到结束全程来考究,来断定。从拆迁前申请人的门面情况,拆迁时的协议,安置房屋情况全程考虑才是真正的公平。可以说,即使按申请人所主张的诉求全部判决给我们申请人,相对于开发前的门面和现在的门面,申请人也占不了被申诉人的便宜,最多算是达到了相对的公平。而(2009)商民终字第543号民事判决结果对申请人来说毫无公平可言。
尽管被申请人行径是这么的恶劣,态度是这么的蛮横,在商丘市两级人民法院的审判期间申请人依然同意调解,但申请人的调解是有原则的,申请人严格要求被申请人在交付肆意建大了的门面房的基础上,在相关的法律框架内进行调解达成和解,但不能是无原则的和稀泥。可商丘市两级法院竟然和被申请人沆瀣一气,糊弄申请人,这就公平了吗!
综上所述,(2009)商民终字第543号民事判决认定事实错误,适用法律错误,从而得出了错误的判决结果。
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回复时间: 2011-11-15 10:45
鉴于问题的复杂性,要综合各方原因进行分析,因此尽量与律师沟通避免遗漏重要信息。
回复时间: 2011-11-15 11:38
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