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北京二手房买卖纠纷问题

北京－崇文区 03-14 09:55 悬赏 0 发布者:kissgo…… 给我留言回答:(15)

我们（买方）通过中介跟卖方签订了存量房屋购房合同，但是事后发现卖方不是房主本人签的，并且签订合同当时卖方和中介也没有提供授权书和其他身份证明，另，我们已经交了定金给卖方了，中介在我们签订这个合同时没有提醒我们这个。
问题1：如果我们不想再继续履行合同了，请问要求解约后，之前交的定金是否可以索回？
问题2：另外如果房主要追认或授权的话，是否也需要经得我方同意并签字呢？
问题3：中介那边的中介费我们是不是不需要交？如果造成损失我们是不是可以让中介赔偿？
问题4：如果事后代理人通过中介向我方出示了这个委托书的复印件，委托书的日期是合同签订之前的，但授权书是没有公正过的，这个授权书还有效么？这样的追认会让之前的合同成为有效合同吗？

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全部答案

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2012-03-14 09:55

有合同的应当按照合同约定办理。

我的补充： 2012-03-14 09:59

1，要求解约的情况下，可以要求对方退还定金。但如果是你方违约，卖方可以要求不退定金，或者要求退定金同时要求你支付违约金。
2，卖方要追认之前的委托行为，不需要经过你的同意，因为这个是他和无权处分人之间的法律关系，跟你们没关系。
3，房屋买卖交易未成立，中介的居间服务没有完成，你可以要求退还中介费或者不交中介费。
但造成损失，要看是谁的原因，如果是中介的原因你可以要求中介赔偿，否则不能。
4，授权书有效，在合同签订之前也是合理合法的，没有经过公证也有效，只要是卖方的真实意思表示即可。
追认后，合同成为有效合同。

建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
起诉需要到被告所在地法院，通常是户籍地或经常居住地（居住一年以上）法院。
如果有需要可以来电免费咨询，根据案情细节做出更准确解答。

追问：

问题1：如果我们以中介隐瞒事实并欺骗我们签订购房合同为由要求解除合同，请问之前交的定金是否可以要求找中介在一定期限内索回定金？
问题2：如果事后代理人通过中介向我方出示了这个委托书的复印件，委托书的日期是合同签订之前的，但授权书是没有公正过的，这样的追认是否会让之前的合同成为有效合同而要求我们因为违约支付违约金？
问题3：如果在定金无法索回或被要求支付违约金等造成损失的话我们是不是可以以中介隐瞒事实并欺骗我们签订购房合同为由要求让中介赔偿？胜率有几分？
问题4：我方有中介给的佣金确认书，有双方签字，但没有佣金收条，是否可以要求索回佣金？

回答：

1，如果中介确有欺骗隐瞒行为，你可以要求退还定金
2，这个问题已经答复过你两次了，经过追认的就是有效的，和日期什么的都没关系，就相当于签订了一个新的授权委托，可以要求你支付违约金
3，中介确有这样的行为，你当然可以要求中介赔偿。
胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。
4，可以要求中介退还中介费，没有收条使用其他证据即可，确认书、录音、合同和证人等都可以使用，能够证明缴纳过中介费的事实即可

[北京-朝阳区]
110网律师
208382积分

回复时间： 2012-03-14 09:58

您好，首先要看合同约定。您可以来电获取更详细解答。

我的补充： 2012-03-14 10:03

问题1：如果当时缴纳的为定金，如果您提前解除合同对方有权不予返还。
问题2：如果房主追认，则无需您的确认也有效。
问题3：如果中介促成了您买卖合同的最终成立，有权收取一定的服务费用，如果存在欺诈等问题，给您造成损失中介应当承担。
问题4：如果授权书取得了授权人的认可则为有效。

追问：

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-14 10:02

按约定履行。

我的补充： 2012-03-14 10:06

1、如果你方不想再继续履行合同了，属于违约，定金不会退还
2、放你授权与追认是单方行为，做出就生效
3、中介费要看你们如何约定的

追问：

回答：

关于欺诈关键要看证据。

[北京-朝阳区]
李同红律师
433222积分

回复时间： 2012-03-14 10:03

首先要看合同约定

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-14 10:03

房主授权，合同有效。

追问：

[北京-西城区]
风志律师
45486积分

回复时间： 2012-03-14 10:06

你好，建议带合同到律师事务所面谈，以便全面分析案情。

[北京-朝阳区]
赵江涛律师
905900积分

回复时间： 2012-03-14 10:09

我成功代理过这样的案件，可以看我的案例；
还是聘请律师代理稳妥；
如需代理，可以联系我。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-14 10:12

1、可以要回。2、无需你同意。3、中介没有尽到审查义务，如最终未能成交，你无需支付中介费。4、公证授权不是必要条件，但最好核实。

追问：

回答：

建议当面咨询。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-14 10:46

没有授权委托书的情况下,合同是无效的.定金应返还,除非对方追认.合同无效时中介费不需要交纳,造成的损失中介存在过错,应由其赔偿.复印件不予认可其效力,需要经过公证,否则是无效的.

追问：

回答：

对方隐瞒事实真相,可以索回定金.

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2012-03-14 13:31

可以主张合同无效要求返还定金。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-14 15:20

答复如下：
如果代理人事后提交经过本人确认的委托书或者承认代理行为的，合同是有效的。你现在可以催促本人进行追认或者提供正式真实的委托书，如果不提供的话，可以解除合同。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-14 16:37

签字是表示当事人意思表示的形式，口头表达也可以表示当事人的意思，关键是合同上的卖房内容是不是房主的真实意思，如果第三人代房主签字，虽然没有授权委托书，但房主认可合同内容，那么这个合同是有效的，有效的话，你想解除合同，就要看对方的态度。定金是订立合同的担保，你已经签订了合同，定金应当退回，如果事前有约定，即定金抵购房款，那么定金就转化为购房款了。房主认可或追认合同，不需要你的同意。委托书是否是原件、是否是经过公证，都不是当事人意思表示真实的形式要件。你只有在房主明确表示合同不是他的意思表示的情况下，你期望的东西才能顺利实现。