遗嘱与继承问题  协议有效性问题

尊敬的律师，你们辛苦了!
    我父亲早年去世，妈妈当前癌症晚期昏迷不醒，医生说最多十几天要离世。我18岁未婚，有一弟弟13岁在读初中，爷爷、奶奶和外公、外婆在世。
    妈妈的名下现有一处她个人的在建房屋（有合法的建房手续），此在建房屋是和其他人合建的，房屋建成以后按照我妈妈和其他人签的《合建协议》需要分给我妈妈4套房屋。预计房屋完工还需要15个月。
    请问律师：
    一、我妈妈当前无法立遗嘱了，她的4套房屋建成后即为遗产，届时妈妈已离世了。昨天我去问了房产登记机关，他们说必须要有我妈妈的遗嘱，否则到时候无法确定房屋产权人的。请律师帮我想想如何解决这个难题？
    二、我妈妈死后，她之前和其他人签订的《合建协议》是否继续有效？如果有效，协议上属于我妈妈的权利义务是否转由妈妈的房产继承人来履行和承担？
    三、我爷爷、奶奶和外公、外婆对妈妈的房屋是否有继承权？
    非常感谢！