二手房交易的担保问题

1、二手房卖方在银行还有欠款，买方的首付款可以覆盖卖方在银行的欠款。买方先存首付款到银行进行贷款审批，审批通过后，担保公司就进行担保放款，然后帮业主赎楼。所以，担保公司的担保费要按照买方的贷款金额*1.5%算。请问，这样合理吗？因为这种情况下，我的理解担保公司垫付应该是卖方的欠款部分，是否应按卖方的欠款部分收取担保服务费才是合理的？
2、银行的贷款审批需要卖方先存入首付款才能开始审批，这点没有在房屋买卖居间合同中说明，买方是否可以不履行？