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商品房合同纠纷

 11-05 10:19  悬赏 0  发布者:lhz008…… 给我留言 地区:云南-西双版纳 回答:(7)
律师好,向你咨询商品房买卖合同纠纷。我2013年5月购得一套商铺,房款一次付清,2014年11月合同交房月通知接房。我2015年3月接房,交清税款,两证代办费,开发商至今还未办得产权证。经查,该项目2015.11.16日才通过验收。人防工程2016.7月前还未通过验收。因违法交房,2014.12.22日,工程质量督站下发整改通知,要求停止交房行为,并将已交付的房屋收回。但开发商还是在交房。请问律师,我起诉开发商解除合同能胜诉吗?如果能,需用哪条法律?谢谢!
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最佳答案
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回复时间:2016年11月05日 10时50分
可以要求解除合同,合同的解除权来源于两方面:①、合同约定;②法律规定
(1)关于合同约定解除权,需要看你们合同的具体条款,如果符合约定条件,则可以根据合同约定解除合同。
(2)关于法律规定,依据如此下:
1、《合同法》第一百一十一条 质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
   第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。(只要满足法律规定,即可向法院起诉要求解除合同)
2、《商品房买卖司法解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。(此条,即需要你发函催告开发商履行交付义务,如果开发商在3个月内仍未符合法律规定的交房条件,那么你可以解除合同)

如有疑问请继续追问,如满意请选为最佳答案。
我的补充: 2016-11-05 11:15
3、《商品房买卖合同司法解释》第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
我的补充: 2016-11-05 11:19
4、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
追问:

交房前未经验收的房子,现在已验收。这种情况如何处理?

回答:

按照:1、《合同法》第一百一十一条;2、《商品房买卖司法解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定处理。3、商品房预售合同关于逾期交房的的约定(详细见上面的回答)

如有疑问请继续追问,如满意请选为最佳答案。

提问者对最佳答案的评价:
及时,清楚,准切。
其它答案
回复时间: 2016-11-05 10:26
你好,因质量不合格等原因起诉解除符合法律规定,建议委托律师处理。
回复时间: 2016-11-05 10:38
起诉解除合同要看合同约定,是否具有解除合同的情形。不过可以肯定的是,即使不能解除合同,你也可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。
回复时间: 2016-11-05 10:55
你有权要求开发商解除合同、退还房款、赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
 
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
 
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
 
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
 
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
 
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
回复时间: 2016-11-05 11:18
你以这种情况解除合同依据不足,如需帮忙可以我联系。
回复时间: 2016-11-05 11:27
你好,建议仔细阅读买卖合同条款,这是最重要的维权依据。如合同约定逾期交房多少日可以解除合同,则按约定,或者有其他条款约定了违约及解除事宜,或者合同约定了质量标准,而现实未达标的,也可以解除合同。所以,合同的解除有多种视角。
回复时间: 2016-11-05 14:30
可以要求解除合同,合同的解除权来源于两方面:①、合同约定;②法律规定
(1)关于合同约定解除权,需要看你们合同的具体条款,如果符合约定条件,则可以根据合同约定解除合同。
(2)关于法律规定,依据如此下:
1、《合同法》第一百一十一条 质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
   第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。(只要满足法律规定,即可向法院起诉要求解除合同)
2、《商品房买卖司法解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。(此条,即需要你发函催告开发商履行交付义务,如果开发商在3个月内仍未符合法律规定的交房条件,那么你可以解除合同)

如有疑问请继续追问,如满意请选为最佳答案。
我的补充: 2016-11-05 11:15
3、《商品房买卖合同司法解释》第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
我的补充: 2016-11-05 11:19
4、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
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