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房屋买卖合同执行中中介因合同诈骗被逮捕，房东存在违约情形，合同效力如何认定？

11-26 10:00 悬赏 100 发布者:onionh…… 给我留言地区:江苏－无锡回答:(11)

我与房东通过中介签订了一份房屋买卖合同，合同甲方（房东）、乙方（我），丙方（中介）。
中介是房东房屋的独家代理，他们之间有独家代理合同。签订合同前，房东在场，中介向我出示过公证授权委托书，委托书授权中介的一个员工可以替房东收取房款。
合同约定，我先把首付款交给中介公司，然后房东先将房子过户给我，过户以后房东去向中介公司领取首付款。
合同执行过程中，我按约定把首付款交给中介后，被中介挪用了。房东以拿不到首付款为由拒绝过户。
此外，房东未按合同约定将交房押金交给中介，在房东拒绝过户之后，房东把压在中介的房产证拿回去了，总之，房东完全违约了。
还有，合同上，中介没有写明什么时候把首付款交给房东，房东在签订合同时，对此也没有提出任何疑问。
现在，中介因多起合同诈骗案件被公安立案，检察院批准逮捕。我当时也去报了案，检察院说我这个案子中介合同诈骗，我是受害人。
我的问题是：1.合同是我和房东亲自签订的，是我们双方真实意思的表示，合同的主体是我和房东。如果中介合同诈骗罪成立，我的房屋买卖合同是否必然无效？
2.中介和房东是独家代理关系，中介向我们出示过公证委托书，委托书的受托人是中介公司的员工，但是我是把首付款直接打到中介公司账户上的。能否认为我把首付款打给中介公司，就等同于把首付款交给了房东呢？
3.如果合同无效，这份公证委托书能否作为房东在这个无效合同中存在过错的证据呢？因为真是这份公证委托书和他们独家代理合同，让我相信把钱给中介就等于给了房东。

问题补充：

如果我这个合同被认为是黄欺骗我们的工具，是不是影响民诉中，法官对合同效力的认定？

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最佳答案

[山东-青岛]
徐志远律师
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回复时间：2016年11月26日 16时14分

1、合同是你和房东亲自签订的，是你们双方真实意思的表示，合同的主体是你和房东。如果中介合同诈骗罪成立，你的房屋买卖合同不是否必然无效；我认为是有效的；2、你按照买卖合同的约定付款给中介，等于给付了卖方房东付款；3、你履行了合同付款了，对方也交付了房屋，你给付了交房押金，房东给不给中介与你无关；4、房东不履行合同不协助过户，你可以起诉要求协助并赔偿逾期过户的损失。5、如果你没有收受房屋，房东中介可能涉嫌欺骗，但是不影响合同的效力，你也起诉要求履行合同或者解除合同。

追问：

前几天刑事法庭开庭公开审理了我这个中介的合同诈骗案件，检察院坚持认为我是受害者，我辩解说我不是受害者，房东才是，我只是善意第三人。目前检察院还是不接受我的说法，感觉法官也不太愿意接受我的说法。
另外，我发现公安没有把我提供的所有书证提交给检察院，当天庭审我就发现缺少公证授权委托书，法官要检察官确认是否遗漏，检察官说要庭后回去核实。
我当庭向刑事法庭审判长补交了我自己取证的公证委托书复印件。
我现在认为公安办案人员故意隐瞒案情，隐匿重要书证（为了防止公安隐匿书证，我当时就把接受证据清单拍下来了）。我认为我的个案事实不清，证据不足，已经向法院和检察院提出撤案申请或重新调查申请。目前检察院还在坚持不肯撤诉。
另外，我的个案中，房东和中介涉嫌串通诈骗，我当初就此要求公安立案，但公安不肯立案。
如果刑事案件上认定我是受害者，我是退赔对象。我再去跟房东打民事关系要求继续履行合同，总感觉怪怪的。刑事判决和民事诉求相互矛盾。
本来很简单的可以走民事途径维权的，现在被公检法搞得不知道怎么办了。

回答：

1、你如果认为自己没有损失，不是受害者可以不出庭，是受害者也可以不出庭，不要求赔偿的；2、中介是因为“因多起合同诈骗案件被公安立案，检察院批准逮捕”你们的买卖合同只是其中一起，他们怎么搞，怎么判都是在行使权力；3、你如果已经接受了房屋，只是没有过户，应该是没有什么损失的，过户只是个时间问题，有损失也不会影响你主张权力的。4、所以我建议你不要纠结于司法对中介审理的对与错，证据的真与假。个人意见，仅供参考。

提问者对最佳答案的评价：

谢谢你的解答，我现在有思路了。

其它答案

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2016-11-26 10:37

你好！
首先，根据合同法及相关法律，现就你提出的问题答复如下：
1.合同是我和房东亲自签订的，是我们双方真实意思的表示，合同的主体是我和房东。如果中介合同诈骗罪成立，我的房屋买卖合同是否必然无效？
答：中介合同诈骗成立，这不影响你和房东的买卖合同效力，只是有可能合同部分有效、部分无效。
2.中介和房东是独家代理关系，中介向我们出示过公证委托书，委托书的受托人是中介公司的员工，但是我是把首付款直接打到中介公司账户上的。能否认为我把首付款打给中介公司，就等同于把首付款交给了房东呢？
答：如果中介出具的授权委托书是真实的，中介收款行为具有收款有依据，但不等于把首付款交给了房东。
3.如果合同无效，这份公证委托书能否作为房东在这个无效合同中存在过错的证据呢？因为真是这份公证委托书和他们独家代理合同，让我相信把钱给中介就等于给了房东。
答：公证的委托是证明中介的权利。这不能证明是否存在过错。
其次，根据“先刑事后民事”原则，要先行处理刑事问题，可以依据处理刑事中的有关证据，处理合同中纠纷。

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2016-11-26 10:41

您好，很高兴为您解答。
   1.合同是我和房东亲自签订的，是我们双方真实意思的表示，合同的主体是我和房东。如果中介合同诈骗罪成立，我的房屋买卖合同是否必然无效？
   答：如果合同是真实意思表示，那么您与房东之间的买卖合同是合法有效的。

   2.中介和房东是独家代理关系，中介向我们出示过公证委托书，委托书的受托人是中介公司的员工，但是我是把首付款直接打到中介公司账户上的。能否认为我把首付款打给中介公司，就等同于把首付款交给了房东呢？
   答：如果该授权委托书确实是真实有效且是房东授权的，那么您基于善意将钱款支付给中介公司员工也是可以的，可以认定为支付给房东。

   3.如果合同无效，这份公证委托书能否作为房东在这个无效合同中存在过错的证据呢？因为真是这份公证委托书和他们独家代理合同，让我相信把钱给中介就等于给了房东。
   答：如果合同被认定为无效，那么可以要求房东来返还房款，同时对资金占用损失一并主张。
   希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题可以追问或者加好友联系，为您指导服务。