发布文号: 穗地税发[2005]317号
局属各单位：
我局下发的《关于加强我市房产转让个人所得税管理的通知》（穗地税发〔2005〕107号），对加强我市房产转让个人所得税的征管收到一定的成效。为更好地贯彻依法治税的宗旨，进一步提高房产转让个人所得税管理的工作质量，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（国税发〔2005〕156号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定，现就个人转让房产征收个人所得税有关问题补充通知如下：
一、计征方法
（一）据实征收。个人转让自有房产的，纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，可根据个人所得税法的规定按照"财产转让所得"项目据实征收个人所得税。
1.个人转让除已购公有住房（即房改房）以外的其他自有住房，以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。计算公式为：
应纳税所得额＝每次转让房产收入额－房产原值－合理费用
应纳税额＝应纳税所得额×20%
每次转让房产收入额，是指纳税人转让房产所取得的全部房款收入，不管分多少次取得收入，均应合并为一次转让房产收入。
房产原值是指：
（1）自建房：报建及建造过程发生的费用；
（2）购买商品房：购进价格及购房支付的其他有关费用（包括契税、印花税、权证综合费等，下同）；
（3）受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产：发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费用。
合理费用，是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。
确定上述房产原值和合理费用时，纳税人必须提供有关合法、有效的凭证，包括完税凭证、套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证；发生建造费、中介服务费的，纳税人还必须提供有关合同、协议。
2.个人转让已购公有住房，按照《财政部、国家税务总局关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财政字〔1999〕278号）第二条第（二）款的规定，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
合理费用的扣除口径以及对有关凭证的提供要求，比照上述第1点的规定执行。
（二）核定征收。按照《中华人民共和国税收征收管理法》第 三十五条、第 三十六条和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第 十九条的有关规定，凡个人转让房产过程中有出现下列情形之一的，实行核定征收：
1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的;
2.未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；
3.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；
4.申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；
5.个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；
6.在办理个人所得税完税手续时，未按本通知第四点规定提供主管地税征收机关出具按"据实征收"审核意见的。
实行核定征收按以下公式计算：
应纳税额＝个人转让房产收入额×应税所得率×20%
个人转让房产收入额一般按实际成交价格（指开具售房发票所载金额）确定；但纳税人申报的售房收入额低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格又无正当理由的，按房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格确定。个人转让房产适用的应税所得率：转让住房的应税所得率为5%；转让非住房的应税所得率为7.5%。
二、个人自用、购买、转让住房时间的界定标准
（一）根据现行政策规定，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。上述自用时间按下列原则确定：
1.个人自用房屋的起点时间
（1）购买商品房的，以房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准；
（2）购买公有住房的，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间或房屋产权证上注明的时间为准；
（3）自建住房的，以房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；
（4）个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，以发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的自用时间为准。
上述证明文件所注明的自用起点时间不一致的，按照孰先的原则确定自用时间。
2.个人自用房屋的终止时间：以转让房屋时向房管部门申请交易所填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。
（二）根据现行政策规定，个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房可全部或部分退回转让住房已缴个人所得税。对上述房屋买卖时间按下列原则确定：
1.个人重新购买住房时间：以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期，按照孰先的原则确定重新购房的时间。
2.个人转让自有住房时间：以个人转让自有住房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。
三、为加强税源控管，简化征收手续，县以上地税征收机关可以依法委托当地房管部门代征税款。
四、鉴于采用"据实征收"方法计算复杂，审核工作量大，为提高前台征收工作效率，凡纳税人按"据实征收"方法计算缴纳个人所得税款的，纳税人必须在办理个人所得税完税手续前，持下列资料到主管地税征收机关办理"据实征收"的审核确认手续：
（一）产权所有人身份证；
（二）《房地产证》；
（三）《广州市房地产买卖、登记申请表》；
（四）售房合同、房管部门出具的《房地产价格审核书》；
（五）购房合同或自建房建造合同、构成房产原值的相关合法、有效凭证（包括原购房发票或自建房建安发票、合法付款票据、契税完税证、印花税完税证等）；
（六）支付合理费用相关的合法、有效凭证，发生中介服务费的还须提供相关合同、协议；
（七）《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表》；
（八）主管地税征收机关要求提供的其他有关表格及证明材料。
前款所称主管地税征收机关，是指房产座落在越秀区、天河区、白云区、黄埔区的，主管地税征收机关为广州市越秀区地方税务局；房产座落在其余各区（市）的，主管地税征收机关为房产所在地的区（市）地方税务局。今后征管分工如有变化，以最新通知为准。
五、个人在转让自有房产过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的，或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，主管地方税务机关将根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。
六、本通知从2006年1月1日（税款所属日期）起执行；过去有关规定与本通知不一致的按本通知执行。
广州市地方税务局
二○○五年十二月十二日
