发布文号: 鲁建发［2002］32号
各市人民政府，省政府有关部门：
从2001年8月开始，我省在全省范围内开展了整顿和规范房地产开发经营市场秩序工作，综合整治违法开发、扰乱市场秩序的行为。经过各级政府和有关部门的共同努力，整顿和规范工作取得了阶段性成果，房地产开发市场秩序初步好转。2002年5月，建设部等国家7部委报经国务院同意，联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，就进一步整顿和规范房地产市场秩序工作又作了具体部署。为认真贯彻7部委《通知》精神，巩固前一阶段房地产开发市场整顿和规范的已有成果，并将整顿和规范的范围扩大到整个房地产市场，推动我省整顿和规范房地产市场秩序工作全面深入开展，经省政府同意，现就有关问题通知如下：
一、提高认识，明确整顿和规范房地产市场秩序的指导思想和目标
(一)进一步提高对整顿和规范房地产市场秩序重要性和紧迫性的认识。整顿和规范房地产市场秩序，是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，是建立和完善社会主义市场经济体制的重要措施，事关房地产业发展和国民经济增长的大局，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产业持续健康发展、营造良好的市场经济环境，具有十分重要的意义。今年以来，国务院领导同志对整顿和规范房地产市场秩序先后作出多次重要指示，赵克志副省长也在全国电视电话会议山东分会场讲了话，对我省的整顿和规范工作进行了全面部署。我省的整顿和规范工作虽然起步较早，并取得了一定成效，但离国家的要求还有很大差距。各级政府和各有关部门务必站在讲政治的高度，进一步统一思想，提高对整顿和规范房地产市场秩序重要性和紧迫性的认识，按照国家和省的部署要求，立即行动起来，在前一阶段工作的基础上，将整顿和规范房地产市场秩序工作全面推向深入。
(二)整顿和规范房地产市场秩序的指导思想。以江泽民同志“三个代表”重要思想为指导，以观念创新、机制创新和体制创新为动力，以有关法律、法规和规章为依据，以查处房地产市场违法违规行为为重点，坚持深化改革与加强法制并举、规范企业行为和政府行为并重，抓住开发、销售、中介服务、物业管理四个核心环节，全面推进，突出重点，标本兼治，着力解决影响房地产市场秩序的深层次矛盾。
(三)整顿和规范房地产市场秩序的目标。整顿和规范房地产市场秩序是一项长期的工作，要有计划、分阶段推进。整顿和规范房地产市场秩序的长期目标，是建立与市场经济相适应的房地产市场新体系、新机制；近期目标是利用2—3年的时间，使我省房地产市场各种违法违规行为大幅度下降，各类住房消费投诉事件大幅度减少，初步建立起诚信经营、规范有序的房地产市场新秩序。
二、全面推进，突出重点，有针对性地开展整顿和规范工作
整顿和规范房地产市场秩序，要严格按照国家7部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》要求，结合我省房地产市场实际，紧紧抓住开发、销售、中介服务、物业管理四个核心环节，全面推进，突出重点，有针对性地开展整顿和规范工作。各地的整顿和规范房地产市场秩序工作要在前一阶段房地产开发市场整顿和规范的基础上展开，既不要有遗漏，也不要搞简单的重复检查。
(一)开发建设环节。需要整顿和规范的问题主要包括：未依法取得国有土地使用权或利用集体土地进行房地产开发；未按规定立项、列入固定资产投资计划进行房地产开发；无资质开发或越级开发；擅自变更规划设计方案；不按开发合同、土地出让合同约定的条件和期限开发利用土地；未取得规划或施工许可擅自开工建设；开发规费减免缓行为不规范；未经工程质量验收、综合验收或验收不合格擅自交付使用；不按规定发放住宅质量保证书、使用说明书或不按保证书承诺承担保修责任；拆迁补偿安置方案不落实；部分开发企业注册资本金不到位或虚报、抽逃出资。在解决好以上问题的同时，要重点做好以下工作：
1．综合整治城乡结合部乱开发问题。城乡结合部集体土地乱开发情况复杂、面广量大，涉及部门多，根治难度大，必须通过综合整治才能有效遏止。各级建设、计划、开发、规划、国土资源等有关部门要密切配合、各司其职、联合行动，对城乡结合部集体土地乱开发行为进行专项治理，在摸清底数的基础上，分类指导、处理。对已竣工或正在开发的项目，依法予以处罚，该拆的拆，该罚的罚，该补办手续的补办手续；对尚未开发的项目，迅速冻结，统一管理。针对城乡结合部开发项目管理薄弱的现实，各市、县要在摸底清查的基础上，尽快做出开发项目详细规划，建立起城乡结合部房地产开发项目库；要进一步调整完善旧村改造政策，对城乡结合部的开发与建成规划区内的开发实施统一管理。
2．切实加强开发项目管理，规范开发前期工作程序。各地要严格执行房地产开发项目审批程序，加强对开发项目的跟踪管理。城市住宅小区等成片开发项目必须经城市人民政府批准确立，并界定好各项配套基础设施、公建设施产权归属及资金来源；按照国家和省有关规定需经计划部门批准的开发项目，应报计划部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须先经开发主管部门同意，按原审批程序报规划部门批准，并办理开发合同变更手续，调整开发项目价款；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，责令停止建设，限期改正，并依法处罚。严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑。
3．清理规范房地产开发规费减免缓行为，避免政府规费流失。省里将对全省房地产开发项目缴费情况进行调查摸底，列出清单。对按照政策不应减免缓的费用，确定补交时限，限期补足，并按照“收支两条线”要求及时上缴财政管理。省里将对清理工作进行抽查，对不报实情的企业依法从严处罚，并追究其主管部门的责任。各市、县要建立收费公示制度，定期将开发项目收取城市基础设施配套补助费、综合开发费和综合开发管理费的情况及规费减免的政策界限向社会公示，接受监督。
(二)销售环节。需要整顿和规范的问题主要包括：未取得预售许可证擅自预售商品房；将不应分摊的面积进行分摊、违规进行预售面积计算，导致商品房面积“短斤缺两”；将已分摊的面积再次出售或出租；一房多售；不具备预 (销)售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告；发布含有虚假或误导内容的广告；广告内容不规范，未按规定刊登预售许可证号，使用国家规定禁止的广告用语以及不明示价格、面积等；签订买卖合同时不按规定出示有关法规和合同示范文本或合同中未包含法律法规规定的必备内容；隐瞒真相，误导购房者签订有损其合法权益的购房合同；不按合同约定为购房人代办房屋权属登记或不及时提供权属登记资料，导致购房人迟迟拿不到房产证。在解决好以上问题的同时，要重点做好以下工作：
1．规范商品房销售面积计算。要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式，建立面积纠纷调处机制，及时解决购房者因面积问题进行的投诉。按套或套内建筑面积销售商品房的，合同中必须注明套内建筑面积和分摊面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，开发企业不得擅自另行出租、出售。对在面积计算、面积分摊中弄虚作假，侵害购房者利益及擅自出租、出售共用部位的房地产开发企业，要依法予以处罚。
2．加强房地产合同和广告管理。积极推广使用《商品房买卖合同示范文本》，未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。合同文本内容不完备的，应当要求开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为。对于房地产企业制订的不利于消费者的格式合同，要责令限期改正，杜绝侵害住房消费者权益的免责条款或格式合同条款。规范房地产广告发布。工商行政管理等有关部门要认真审查房地产广告内容，制止虚假广告，依法查处违法违规发布广告的房地产企业。对违法违规广告的制作者和发布媒体，各级工商部门要依据有关法律、法规进行处罚。
(三)中介服务环节。需要整顿和规范的问题主要包括：未取得房地产中介服务相关资格，擅自从事房地产中介业务；迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告或面积测绘报告；借用、伪造、涂改、转让房地产估价师注册证或房地产评估、经纪咨询、测绘机构资质证书；在房地产评估机构脱钩改制中弄虚作假，进行假脱钩、假改制；各类房地产交易会、展示会、展销会及各类评比活动过多过滥；搞地方保护主义，对外地符合要求的中介机构到本地开展业务设置障碍；中介行为不规范，利用假信息、假出租、假出售等方式骗取中介费、看房费；与当事人串通，非法转租或以低价租卖房屋，促成地下交易；利用执行业务之便，索贿、受贿或者收取委托合同之外的费用。在解决好以上问题的同时，要重点做好以下工作：
1．严格房地产中介服务市场准入制度。依法查处未取得相关资质证书擅自开展房地产评估、经纪咨询或测绘业务的中介机构，依法查处伪造、涂改、借用、转让房地产估价师注册证或房地产评估、经纪咨询、测绘机构资质证书开展中介业务的有关机构和当事人。开展房地产价格评估机构脱钩改制清理检查，对在脱钩改制中出具虚假脱钩改制方案、人事托管协议或验资报告，进行假脱钩、假改制及未按有关规定完成脱钩改制而继续从事房地产估价业务的有关机构和当事人，要严肃处理，并追究有关主管部门的责任。
2．规范房地产中介服务行为。依法查处存在发布虚假或不实信息、违规收取佣金、与一方当事人串通损害另一方当事人利益、根据委托人要求出具不实的房地产估价报告或面积测绘报告、索要或收取委托合同以外财物等违法违规行为的中介机构。加强对房地产评比活动和房地产交易会等新兴房地产中介活动的管理，坚决制止各种乱评比、乱颁奖活动，解决各类房地产交易会、展示会、展销会过多过滥、高额收取参展费、展示内容与宣传不符、对参展企业不进行必要的资质和销售条件审查等问题。引导中介机构加强行业自律，努力提高服务水平，避免恶性竞争、竞相压价等短期行为。
(四)物业管理环节。需要整顿和规范的问题主要包括：未取得物业管理资质证书擅自承揽物业管理业务；物业管理市场化水平低；开发企业和管理企业职责划分不清，互相推卸责任；不按合同约定的内容和标准提供服务；收费不合理，服务与收费质价不符；个别管理企业工作方法简单粗暴，激化管理双方矛盾。在解决好这些问题的同时，要重点做好以下工作：
1．健全物业管理市场机制。引导物业管理与房地产开发分业经营，大力推行物业管理项目招投标，鼓励业主、物业管理企业通过招投标进行双向选择，营造公平竞争、优胜劣汰的物业管理市场环境。今后，全省的经济适用住房、国家投资或国家控股建设的房地产项目，均应通过招投标方式择优确定物业管理企业。调整物业管理收费定价政策，使物业管理收费与服务质量和服务范围挂钩，促进物业管理企业服务水平的提高。
2．规范物业管理各方行为。完善物业管理前期介入和承接验收制度，为物业管理创造良好的基础条件。规范物业管理合同，明确委托双方的权利和义务。物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，做好建设和管理的衔接。物业管理企业接受开发企业或业主委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理。加强对物业管理企业收费和服务行为的监督与管理，查处收费不规范、管理不到位、侵犯业主合法权益等行为。加强对业主大会成立和运作的指导，规范业主自治行为，切实维护业主合法权益。
三、完善制度、强化措施，确保整顿和规范工作取得实效
(一)规范政府部门的市场管理行为。规范政府部门的市场管理行为是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容。各级政府和有关部门要按照省政府关于政府提速、精简审批事项的部署，全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批事项，废除不必要的审批项目和审批环节。对必须保留的审批事项，要简化程序、缩短时限、规范操作，将审批程序、标准要求、审查要件、办理时限向社会公开，接受监督，最大限度地减少承办人员的自由裁量权。要加大房地产领域的监督检查力度，依法严肃处理房地产审批和市场监管中的渎职、失职行为。
(二)切实抓好整顿和规范中发现问题的处理和整改。检查中发现的问题能否得到及时处理和整改，是整顿和规范房地产市场秩序能否取得实效的关键。各城市的整顿和规范工作要做到边检查、边处理、边整改。要加大对违法违规行为的处罚和整改力度，对检查中发现的违法违规行为，要按照国家和省有关法律、法规和规章的规定进行处罚；对存在违法违规行为的房地产企业，要责令其限期整改；情节严重的，依法降低资质等级或注(吊)销资质证书和营业执照；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任；对影响恶劣、后果严重的大案、要案，依法从严惩处。各市、县都要查处、曝光一批严重违法违规的典型案例，对房地产市场各方主体起到威慑和警示作用，推动整顿和规范工作的深入开展。要集中力量抓好房地产市场中群众反映强烈的典型案例的查处，尤其是对全国电视电话会议和新闻媒体上曝光的违法违规案件的查处。对前一阶段房地产开发市场清理检查中发现的问题，各地要在10月31日前处理完毕。各地对典型案例的查处情况，要及时报省建设厅备案。
(三)建立三项制度，确保整顿和规范工作扎实有效地开展。建立网上公示制度。省里将把全省房地产市场整顿和规范的结果及对违法违规企业和个人的处罚情况，及时在山东住宅与房地产信息网上进行公示。各城市也要把当地的检查和处罚情况及时向社会公示。今后，房地产开发、中介、评估、测绘、物业管理企业资质审查情况也将上网公示，接受社会监督，增加工作的透明度。建立红黄牌警示制度。对在整顿和规范房地产市场秩序中发现的问题较轻的企业，出示黄牌警告，限期进行整改，视整改情况作进一步处理；问题严重的，直接出示红牌，依法注(吊)销资质证书和营业执照。建立和完善房地产企业信用制度。把各类房地产企业经营业绩及违法违规记录向社会公开，使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制，引导房地产企业守法、诚信经营。
(四)推进房地产行业企业改革和资产重组。当前，我省房地产企业过多过滥，企业规模偏小、竞争实力不强，相当一部分企业还沿用计划经济体制下的经营模式，不能适应房地产业大资金、集约化、市场化运作的客观要求。各城市在整顿和规范工作中，要从机制创新入手，推动房地产企业加快企业改制和资产重组步伐，壮大企业规模和实力，促使其真正成为产权明晰、规范运作的独立市场主体。
二00二年九月二十三日
