发布文号: 湘价服［2002］178号
各市、州物价局、建设局(建委、房地局)
根据《湖南省定价目录》规定，为减少省级行政审批事项，提高行政审批效率，经研究，决定对省物价局、省建设厅湘价服[2001]231号文印发的《湖南省城市物业管理服务收费管理办法》第四条、第十六条和第二十八条的内容进行修改，并将修改后的《湖南省城市物业管理服务收费管理办法》重新印发你们，请遵照执行。
一、第四条“物业管理服务收费实行分级管理。凡由省工商行政部门颁发营业执照的物业管理单位的服务收费，由省物价局负责管理；省以下工商行政部门颁发营业执照的物业管理单位的服务收费，按属地原则由市州、县(区)价格主管部门管理。”修改为：“物业管理服务收费实行省定管理办法，并负责制订中央和省属在长单位的房改房、经济适用住房的物业管理服务收费标准，其他物业管理服务收费按属地原则由市、州、县(区)价格主管部门管理。”
二、第十六条“实行政府指导价的公共性服务收费实行等级管理，由省价格主管部门根据全省经济发展和物业管理的服务水平、服务成本，召开价格听证会进行论证后，发布各等级中准价格和浮动幅度，各市州、县(区)价格主管部门可结合当地实际，在省价格主管部门规定的浮动幅度内确定当地的收费标准。”修改为“实行政府指导价的公共性服务收费实行等级管理，由省价格主管部门根据全省经济发展和物业管理的服务水平、服务成本，制订各等级指导性收费标准和浮动幅度，各地价格主管部门召开有业主代表参加的听证会进行论证后，在省价格主管部门规定的收费标准范围内确定具体的收费标准。”
三、修改后的《湖南省城市物业管理服务收费管办法》，自2002年8月1日起执行，原管理办法即日起作废。
附件：修改后的《湖南省城市物业管理服务收费管理办法》
附件：
湖南省城市物业管理服务收费管理办法
第一条 为规范全省城市(含建制镇)物业管理服务收费行为，维护物业管理单位、业主、使用人的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，根据《中华人民共和国价格法》和《湖南省服务价格管理条例》及国家相关法律、法规规定，制定本办法。
关联法规：
第二条 本办法适用于经工商行政管理机关登记注册并经房地产管理部门颁发物业管理资质证书，对城市住宅和非住宅提供社会化、专业化服务收取物业管理服务费的物业管理单位。
本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受业主或使用人(以下简称委托人)委托对其城市住宅区及非住宅区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、安全保卫、环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务和提供其它与委托人生活、公众服务相关的服务所收取的费用。
第三条 各级人民政府价格主管部门是物业管理服务收费的主管机关，按照价格管理权限会同房地产管理部门加强对物业管理服务收费的管理、监督和指导。
第四条 物业管理服务收费实行省定管理办法，并负责制订中央和省属在长单位的房改房、经济适用住房的物业管理服务收费标准，其他物业管理收费按属地原则由市、州、县(区)价格主管部门管理。
第五条 物业管理服务收费包括公共性服务费、车辆在物业管理区域停车费、公众代办性服务费及其他特约服务费。物业管理服务收费根据物业管理所提供服务的性质、特点、范围等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
为业主、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养、停车服务和安全保卫、绿化等具有公共性的服务收费以及代收代缴水费、电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性服务收费，实行政府指导价。为满足业主、使用人个别需求而提供的特约服务收费，除价格主管部门规定有统一收费标准外，实行市场调节价。
第六条 公共性服务项目的内容主要包括：
(一)卫生管理：包括室外地坪，楼宇内公共走道、电梯间、停车场、公用厕所的清扫保洁，垃圾收集、转运，室外上下管道、化粪井的淤塞清理，公共蓄水池定期清洗消毒等。
(二)绿化养护：室外花草、树木、园林小品及其附属设施的管理养护，美化管理区内环境等。
(三)共用设施、设备维护：包括室内外共用设施、设备及配电间、电梯间内设备等日常维护保养，物业管理区内道路、停车场、室外照明、消防、围墙等设施的维修养护，保障正常运行或处于良好的备用状态。
(四)安全保卫：设专职人员坚持每天24小时巡逻值班，维护管理区内安全。
(五)规范管理：建立健全各项物业管理制度，维护管区内良好的秩序。包括妥善保管物业管理档案资料，完善帐务管理及相关事务的管理，制止有损管理区容貌的乱建、乱贴、乱挂行为，维护区内行车秩序，制止超速行车和乱鸣喇叭等有损业主、使用人利益事项。
(六)分发管理区内邮件、报刊杂志。
(七)根据需要提供的其他服务。
第七条 物业管理公共性服务收费由以下部门构成：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金。
(二)公用设施设备日常运行、维护及保养费；
(三)绿化养护费；
(四)安全保卫维护费；
(五)清洁卫生费；
(六)办公费；
(七)直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费；
(八)法定税金；
(九)合理利润。
物业管理公共性服务收费利润率，普通住宅最高不超过7％；高级公寓、别墅不超过10％。
第八条 物业管理单位向委托人提供的其它特约服务，其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先以书面形式约定，不得强行服务，强行收费。
第九条 车辆在管理区内场地占用费，是指物业管理单位事先在征得委托人和有关部门同意，经价格主管部门批准，在管理区内的公共场地和道路上划出停车泊位，供区域内住房停放车辆的收费。公共配套建设的停车场(含室内)收费，其具体标准按《湖南省机动车停放服务收费管理实施办法》执行。物业管理单位所收停车费，应分科目建帐，独立核算，其收益全部用于弥补物业管理服务费的不足。
第十条 物业管理单位在不影响业主、使用人利益的前提下，经业主、使用人同意，利用管理区内公共场地、设施、设备等条件开展多种经营活动的，其收益主要应用于补充物业管理费用。
第十一条 业主、使用人因房屋装修产生的垃圾，原则上应由业主(使用人)自行清运，需由物业管理单位清运的，物业管理单位应将代运的收费标准明码标价，由业主自行选择。
第十二条 有关单位向管理区内提供水、电、煤(燃)气以及其他服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向用户收费。需要委托物业管理单位代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理单位签订委托代收、代缴合同，并向物业管理单位支付不超过代收金额3％的代理服务费。
第十三条 非常用的公用设施如备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等专项服务，由物业管理单位与业主大会或业主委员会商定服务方式、时间和收费标准。
第十四条 管理区内公共设施专项用电要实行管理区内分类分表计算、公开公平分摊，业主(使用人)共同负担的原则。管理区内路灯、楼梯间照明(含管理区内装饰用彩灯、射灯等)用电费在公共性服务费中列支，不得向住户分摊。电梯运行电费，由该栋业主(使用人)共同负担。为供热、中央空调等动力设备发生的电费应分别计入其供应价格中，不得另外向业主(使用人)收取。
第十五条 物业管理服务费按照业主拥有物业的建筑面积(含分摊面积)平均分摊，由物业管理单位向业主收取。空置物业应分摊物业管理服务费，收费标准按公共服务费的60％收取，未出售、出租、使用的空置房，由开发建设单位交纳；己出售的空置房由业主(使用人)交纳。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定。
物业管理服务费一般按月计收，经双方约定可以预收，预收期限不得超过十二个月。
第十六条 实行政府指导价的公共性服务收费实行等级管理，由省价格主管部门根据全省经济发展和物业管理的服务水平、服务成本，制订各等级指导性收费标准和浮动幅度，各地价格主管部门召开有业主代表参加的听证会进行论证后，在省价格主管部门规定的收费标准范围内确定具体的收费标准。
第十七条 物业管理服务收费标准的申报核准程序为：物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向有管辖权的价格主管部门申报，并按规定如实填报《物业管理服务审批表》(附后)，提供物业管理资质证书、工商营业执照等有关资料，由价格主管部门以独立住宅区或非住宅区为单位核定相应等级档次的收费标准，并核发《物业管理服务收费标准通知单》。
省直单位后勤服务中心负责管理的物业管理公共性服务收费，先送省机关事务管理局审核，再报省价格主管部门核定。
实行市场调节价的物业管理服务收费项目和标准由物业管理单位与业主大会或业主委员会协商议定，报当地同级价格主管部门备案。
第十八条 对新建住宅区的物业管理服务收费，可由有管辖权的价格主管部门先行核定试行标准，一年内有效。试行期满，再按考核评定的等级收费。
第十九条 物业管理服务收费实行价格登记证和明码标价制度。凡属政府定价或政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位应向当地同级价格主管部门申请办理《湖南省服务价格登记证》，凭证到地税部门领取票据，凭证凭票方可收费。物业管理单位经价格主管部门核定的公共性服务收费和为住(用)户提供的特约服务费的收费项目、收费标准、收费办法应在其收费场所明示。对需由业主(使用人)分摊的费用，应当公布相关的收费票据复印件和具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。
第二十条 物业管理单位按规定向业主或使用人收取了物业管理服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。
未经委托人委托，物业管理单位自行提供服务收取费用的，委托人有权拒付。
第二十一条 物业管理单位不承担收取与自身管理或服务无关的费用。公用事业、环卫、治安、街道居委会等部门委托物业管理单位收费的，须经房屋所在地价格主管部门认可，方可向业主、使用人收取。
第二十二条 物业管理单位应当定期(一般为6个月)公布物业管理收费收入和支出帐目，适时公布物业管理年度计划和住宅区管理的重大措施，接受业主委员会或业主代表的监督。并抄送受理审批的价格主管部门备案。
第二十三条 经价格主管部门核定的或由物业管理单位与委托人商定的收费项目收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。委托人有权依照物业管理合同的约定，对物业管理单位的服务质量、收费行为、收支帐目等事项，进行质询监督，参与管理。物业管理单位应当遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，严格履行物业管理合同，提供质价相符的服务。
关联法规：
第二十四条 物业管理区内的业主、使用人应当按照价格主管部门核定的收费项目和标准，向物业管理单位及时交纳物业管理服务费。逾期不缴纳的，按照双方所签服务合同中约定的办法办理。
第二十五条 物业管理单位与业主(使用人)之间发生价格争议，业主大会或业主委员会应予协调，经物业管理单位与业主大会或业主委员会协调不成的，由价格主管部门商物业管理行政主管部门裁定。
第二十六条 物业管理单位有下列行为之一者，由价格检查机构依照国家有关规定予以处罚：
(一)越权定价、擅自提高收费标准的；
(二)擅自设立收费项目乱收费的；
(三)未经有关部门批准，不具备物业管理服务资格的；
(四)未办理《湖南省服务价格登记证》实施收费的；
(五)不按规定实行明码标价的；
(六)提供服务质价不符的，只收费不服务或多收费少服务的；
(七)法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。
第二十七条 本办法规定的物业管理服务收费管理原则和办法，适用于住宅区、写字楼、商住楼、商场、仓贮、厂房、各类专业市场及其他非住宅房屋的物业管理服务收费。
第二十八条 本办法自2001年10月1日起执行。本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，一律以本办法为准。
第二十九条 本办法由省物价局负责解释。
附件一
物业管理服务收费标准通知单(两联式)：
根据《湖南省城市物业管理服务收费管理办法》和《关于公布湖南省城市物业管理服务指导价格和分类分极考核标准的通知》的规定，经综合考评，你单位管理的 物业服务等级为 级，现核准物业管理服务费标准为 元／月、每平方米建筑面积。请接此通知后，速来我局办理服务价格登记手续。
特此通知
×××物价局
年 月 日
附件二
物业管理服务费申报审批表
物业管理单位服务基本情况
申请单位 名称 负责人 电话
资质等级 证书编号 批准部门
地址 邮编
服务物业 名称 负责人 电话
地址 邮编
小区占地总面积 建筑占地 绿化面积(绿化率) 道路面积 其他
面积
总建筑面积 住宅面积 办公(写字)楼面积 商铺面积 会所面积
物 经济适用住房.房改房 Me2 房 级
业 多层住宅 Me2 房 级
类 高层住宅 Me2 房 级
别 办公楼(写字楼) Me2 房 级
商业用房 Me2 房 级
工业用房 Me2 房 级
其他 Me2 房 级
备注
申请公共性服务费标准(元/月.每平方米建筑面积)
1.经济适用住房.房改房
2.多层住宅
3.高层住宅
4.工业用房
5.办公(写字楼)
6.商业用房
7.其他
特约服务项目 收费标准 备注
公共配套设施情况 社区文化活动面积 提供服务内容
注：表中不够位置或新增项目可另纸补充。
物业管理公共性服务收费成本构成计算表(单位：元/月)
序号 收费成本构成计算 金额 备注
1 管理.服务人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金
2 公共设施.设备日常运行.维修及保养费
3 绿化养护管理
4 清洁卫生费
5 保安费
6 办公费
7 物业管理单位直接用于物业管理的固定资产折旧费
8 其他费用
9 小计(1+……+8)
10 公共设施经营收入结余
11 法定税金
12 企业利润
13 公共性服务管理费总额
14 每平方米建筑面积公共性服务管理费
注：序号2--6号均不得重复计入已在序号1反映的员工工资和福利费。
物业管理
单位申报 负责人：
意见 年 月 日
业主委员
会或业主 负责人或业主代表签名：
代表意见 年 月 日
价格主管
部门审核 经办人： 审定人
意见 年 月 日
注：业主代表占住户总数的15％以上，其意见由业主代表签字或盖章方有效。
