发布文号: 常价房［2002］392号
各辖市、区物价局、建设局(房产局)：
近年来，随着土地、住房制度改革的深化，城市化进程的加快，居民生活水平的提高，房地产业得到进一步发展，推动了商品住宅价格合理回升，但随着房地产业的升温，部分房地产开发企业执行政府指导价不严肃，擅自定价、价外乱收费、中介服务质价不符等问题依然存在，并成为社会反映比较强烈的热点问题。为维护我市房地产市场的良好秩序，保持住房价格的基本稳定，保护消费者的合法权益，根据国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》以及省物价局、建设厅《关于加强商品住宅价格管理整顿规范住房销售价格行为的通知》精神，经研究，现就在全市开展整顿规范住房销售价格行为有关问题通知如下：
一、严格商品房价格审核，完善成本约束机制。
重申普通商品住宅价格管理的有关规定。《江苏省商品房价格管理规定》及《常州市商品房价格管理实施细则》中明确规定：列入经济适用房(安居工程)建设计划、享受优惠政策的经济适用房，以及通过集资等方式开发建设的经济适用房，其价格实行政府定价，普通商品住宅实行政府指导价。全国人大批准的我国加入WTO协议书附件四以及经国家计委审定的《江苏省定价目录》都明确将普通商品住宅销售价格纳入政府指导价管理的范围。各级价格主管部门要依法加强对普通商品住宅价格的管理，按照国家、省、市有关文件精神严格规范开发成本和费用构成，确保普通商品住宅价格的基本稳定。各房地产开发企业在销售经济适用房和普通商品住宅前必须到价格主管部门办理报价手续，未经价格主管部门核批，房产管理部门不予核发《预销售许可证》。
同时，为更好地体现商品房价格的制定以合理成本为基础、市场供求为导向的原则，强化成本约束机制，提高价格决策的科学性和透明度，在全市范围内推行商品住宅价格审批前成本论证制度。各房地产开发企业在申报商品房预销售价格时，须委托有资质的价格认证机构进行成本论证，各级价格主管部门在《成本认证报告》的基础上，根据有关规定合理制定商品住宅价格。成本认证实行有偿服务，收费标准按有关规定执行。
二、强化对涉房垄断行业的价格管理
各级价格主管部门要进一步贯彻落实《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，加强对经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视(简称“两管三线”)等垄断行业价格行为的管理，减轻开发企业负担。要按照打破垄断、引入竞争、利润合理的原则，加强对“两管三线”，材料费、安装工程费等相关价格的管理，建立健全价格管理办法，规范垄断企业价格行为。坚持自愿委托、合理收费，严禁垄断企业强行推销商品和服务、乱收费。
三、加强对房屋交付过程中强制性收取有关费用的管理
当前，开发企业在房屋交付过程中还存在着向购房者强行收取有关代办性质费用的问题，其中，有些费用已纳人商品房开发成本；有些费用应由开发企业缴纳，但转嫁给购房者负担。这些收费行为带有强制性、重复性、自立性的特点，属价格违法行为。各级价格主管部门要加强管理，从严查处。为进一步提高商品房销售价格的透明度，我市将实行“一价清”制度，即将需缴纳或代办的各种费用全部纳入商品房销售价格，房价外不再加收任何费用。商品房价格以外未经价格主管部门批准的收费一律不得收取。
四、积极推进房改房上市交易，促进存量房市场发育
为促进房改房上市交易，减轻房改房买卖双方人市负担，对房改房首次上市交易，取消卖买双方负担的房改房上市审批费，其它交易手续费、权证费等实行政策优惠，具体按有关规定执行。
加强对存量房(二手房)市场价格的引导，严格规范存量房市场中介行为。各级价格、房管部门应及时发布存量房(二手房)市场的价格信息，指导市场交易；同时建立健全房产中介收费管理政策措施，规范中介收费行为。严禁高标准收费，低劣服务；严禁擅自设立项目乱收费。
五、进一步规范商品房价格明码标价行为
房地产开发企业和中介机构必须严格执行国家计委颁布的《商品和服务实行明码标价制度的通知》([2000]第8号令)有关规定，在其售房及中介服务场所醒目位置张贴由价格主管部门统一监制的商品房及中介服务标价表。商品房标价表应包括以下主要内容：商品房建筑面积(或使用面积)单价、整套建筑面积(含按比例分摊公用面积)或使用面积、座落位置和房型简图、楼层朝向等价格增减系数、商品房价格外经价格主管部门审批的代收代付费用。中介服务标价表应包括以下主要内容：服务项目、收费标准、计费单位、服务内容和承诺等。严禁标价表外加收任何费用。
六、严肃商品住房价格政策，加大执法检查力度
针对商品住房价格异常波动情况，各级价格、建设(房产)行政主管部门要做好商品住房价格政策的宣传工作，督促房地产开发经营企业严格执行价格政策。对商品住房开发、经营及中介服务过程中的价格及收费违法行为，各级价格主管部门要加大执行监督检查力度，从严查处，以保持房地产市场价格秩序的稳定，切实维护住房消费者的利益，保护合法经营。
