发布文号: 杭地税二［2003］362号
各县（市）、区财政局、各县（市）地方税务局、杭州萧山、余杭地方税务局、市地方税务局各征收管理局、稽查一局、稽查二局、市财政局农税征收管理局：
为促进我市房地产市场持续稳定健康地发展，进一步规范和加强我市个人出售自有房屋的税收征管，根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则和财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）、浙地税二[2000]144号、杭州市人民政府《关于贯彻国务院国发〔2003〕18号文件精神促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（杭政〔2003〕11号）文件精神，结合我市的实际情况，对个人出售自有房屋（包括住宅和非住宅，下同）所得征收个人所得税有关具体问题明确如下:
一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有房屋取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。
二、应纳税额＝应纳税所得额×税率（20%）
三、应纳税所得额的确定：
应纳税所得额＝出售价－房屋原值－合理费用
出售价是指个人出售自有房屋获得的全部收入。若成交价明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
房屋原值是指出售方取得该房屋时所支付的购置价格或建造费用以及其他有关费用。
合理费用是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等。
纳税义务人应提供合法、完整、准确的房屋原值凭证及税费缴纳凭证。
个人接受赠与的房屋，在出售时扣除的房产原值为零，其他交易费用和缴纳的税费按以上规定扣除。
四、为鼓励个人换购住房，改善居住条件，对个人出售自有住房符合下列减免税条件的，经征收机关审核确认后，可以给予减征或免征个人所得税。
㈠对出售自有住房并在售房前后一年内已按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分给予免税，具体办法如下：
1.个人在出售住房前一年内已另购住房的，其购房金额大于或等于所出售住房出售价的，免征个人所得税；购房金额小于所出售住房出售价的，按另购住房金额占所出售住房出售价的比例减征个人所得税。
2.个人出售住房时缴纳了纳税保证金，又在售房后一年内重新购房的，可按新购住房金额占所出售住房出售价的比例全部或部分退还纳税保证金，退还的条件同上。
3.个人符合减征或免征个人所得税条件，在申请退还纳税保证金时应提供新购住房的契证、房屋所有权证、土地使用证原件、复印件和“中华人民共和国纳税保证金收据联”原件。
4.凡在我市市区出售自有住房前后一年内在杭州市区以外另购住房的，按规定也可减免个人所得税。
5.以上“前后一年内”时间掌握问题，由征收机关根据纳税人提供的房屋买卖合同或其他合法凭据上的时间来确定。
㈡对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，具体办法如下：
1.对个人出售已购公有住房取得的所得，暂不征收个人所得税。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
2.对个人出售已购公有住房以外的其他自有住房，如自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。
3.五年时间的认定以纳税义务人所出售住房购入时签定合同的日期为起点计算；不能提供合同的，以该住房房屋所有权证的发证日期为起点计算。
4.唯一生活用房的确认：该住房出售时，纳税义务人除所售住房外，不再拥有其它房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明或承诺书。
㈢出售自有住房的房屋所有权登记为1人以上或房屋所有权人发生变动时，按以下办法执行：
1.按市场价购房时房屋所有权登记为1人，一年内出售时房屋所有权登记是配偶的名字或是夫妻共有的，可按上述有关规定全部或部分予以免税。
2.出售自有住房时，房屋所有权登记为1人，一年内以配偶的名义或夫妻共有的名义按市场价重新购房的，可按上述有关规定全部或部分予以免税。
3.出售的自有住房其房屋所有权人是2人或2人以上的，一年内重新购房，其房屋所有权人未发生变动的，可按有关规定全部或部分予以免税；如一年内重新购房时，房屋所有权人发生变动的，应按购房人的购房金额占已出售住房所占份额的比例减征个人所得税。
4.出售自有住房时，房屋所有权登记人为1人，一年内又同其余1人或1人以上以共有的名义按市场价重新购房的，可按照出售住房的房屋所有权人重新购房中所占份额与原住房出售价的比例减征个人所得税。
五、个人所得税的申报征收：
㈠根据《中华人民共和国税收征收管理实施细则》有利于税收控管和方便纳税的原则，市地方税务局委托我市房地产交易税费征收机关（杭州市财政局农税征收管理局）对市区个人出售自有房屋交纳的个人所得税款进行代征。
㈡市区个人出售自有房屋，自交易双方签订房屋转让合同，取得杭州市销售不动产专用发票后，将个人所得税与房地产交易应缴纳的其他税费一起，向杭州市财政局农税征收管理局申报缴纳。个人所得税申报纳税时应提供以下资料：
1.房屋所有权证、土地使用证原件、复印件；
2.杭州市房屋转让合同及销售不动产专用发票报查联原件；
3.契证原件；
4.购入和出售房屋时所支付费用的原始凭证原件、复印件；
5.住房出售方如在住房转让合同前一年内已另购住房的，还应提供所购住房的契证原件和房屋所有权证复印件；
6.纳税义务人夫妻双方的身份证复印件、结婚证复印件或共有权人的身份证复印件以及该房为家庭唯一生活用房的承诺书。
7.征收机关要求提供的其他资料。
㈢征收机关受理纳税人递交的申报资料并经审核无误后，计算确定应纳税额，开具纳税申报受理单，纳税人缴款后，对个人出售商铺、写字楼等非住宅的开具个人所得税完税凭证；对个人出售住房的，开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，由纳税人妥善保管。
个人在出售住房前一年内已另购住房并已领取房屋所有权证的可直接给予减征或免征；个人出售住房前后一年内未另购住房或购买的住房价值低于所出售住房价值的，已缴纳的纳税保证金应全部或部分作为个人所得税缴入国库。
个人出售住房缴纳的纳税保证金，应按照省地方税务局1999年印发的《浙江省地税系统纳税保证金管理实施办法》的有关规定进行管理。
㈣个人出售自有房屋取得所得未按规定进行纳税申报或进行虚假申报，由税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金、并处以相应的处罚。
六、对个人出售自有房屋所得征收个人所得税这一政策涉及面广、政策性强、社会关注程度高，因此各级税务机关和征收机关应认真做好宣传解释工作，征收机关应与房产交易管理部门加强协作、密切配合，以确保此政策得到全面、正确的实施。
七、上述规定，各县（市）地方税务局可根据实际情况参照执行。
八、本通知从2004年1月1日起执行。
附件：个人出售房屋所得缴纳个人所得税办理指南
杭州市财政局
杭州市地方税务局
二○○三年十二月二十七日
个人出售房屋所得缴纳个人所得税办理指南
个人所得税是对个人（即自然人）取得的应税所得征收的一种税，1993年10月31日第八届全国人大常务委员会第四次会议通过并发布了新修改的《中华人民共和国个人所得税法》。现行个人所得税法规定的应税所得共有11项，个人转让房屋所得属于“财产转让所得”项目。
根据现行个人所得税法和国家税务总局、省地方税务局及杭州市人民政府有关规定和文件精神，结合我市房地产市场的实际情况，杭州市财政局、杭州市地方税务局联合制定了《关于个人出售房屋所得征收个人所得税有关问题的通知》（杭地税〔2003〕362号），对我市个人出售自有房屋所得征收个人所得税有关具体问题进一步进行了明确。
为便于广大纳税人了解掌握有关政策及办理程序，特编写本指南。
一、 政策简介
1、纳税义务人：
出售自有房屋（包括住宅和非住宅，下同）取得所得的个人。
2、纳税范围：
个人出售自有房屋取得的所得。
3、适用税目、税率
根据现行《中华人民共和国个人所得税法》规定，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。
4、应纳税额
应纳税额＝应纳税所得额×税率（20%）
5、应纳税所得额的确定
应纳税所得额＝出售价－房屋原值－合理费用
出售价，是指个人出售自有房屋获得的全部收入。若成交价明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
房屋原值，是出售方取得该房屋时所支付的购置价格或建造费用以及其他有关费用。
合理费用，是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等。
纳税义务人应提供合法、完整、准确的房屋原值凭证以及税费缴纳凭证。
6、减免税规定
（1） 对出售自有住房并在售房前后一年内已按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分给予免税；
（2） 对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
二、 申报流程
根据现行《中华人民共和国个人所得税法》规定，在我市市区范围内出售自有房屋取得所得的纳税义务人，应自交易双方签订房屋转让合同，取得杭州市销售不动产专用发票后，如实向我市房地产交易税费征收机关至杭州市财政局农税征收管理局自行申报缴纳个人所得税，履行法定义务。
1、 申报缴纳时须提供以下资料：
（1） 房屋所有权证、土地使用证原件、复印件；
（2） 杭州市房屋转让合同原件及销售不动产专用发票报查联原件；
（3） 契证原件；
（4） 房屋评估报告原件；
（5） 允许扣除合理费用的原始凭证原件、复印件；
（6） 纳税义务人夫妻双方的身份证、结婚证或房屋共有权人的身份证原件、复印件以及该房为家庭唯一生活用房的承诺书。
（7） 住房出售方如在住房转让合同前一年内已另购住房的，还应提供所购住房的契证复印件和房屋所有权证原件、复印件；
（8） 征收机关要求提供的其他资料。
2、征收机关受理纳税人递交的申报资料并经审核无误后，计算确定
应纳税额，开具纳税申报受理单，纳税人缴款后，对个人出售商铺、写字楼等非住宅的开具个人所得税完税凭证；对个人出售住房的，开具“中华人民共和国纳税保证金收据”。
个人在出售住房前一年内已另购住房并已领取房屋所有权证的可直接给予减征或免征；个人出售住房前后一年内未另购住房购买的住房价值低于所出售住房价值的，已缴纳的纳税保证金应全部或部分作为个人所得税缴入国库。
3、 缴纳地点
杭州市财政局农税征收管理局征收大厅：庆春路155号中财发展大厦一楼
杭州市财政局农税征收管理局延伸征收点：平海路37号平海大厦三楼
注意事项：
1、纳税人应妥善保管好征收机关开具的“中华人民共和国纳税保证金收据联”等凭据，以便办理退税手续；
2、个人出售自有房屋取得所得应如实向征收机关申报缴纳，未按规定进行纳税申报或对房价和减免行为进行虚假申报的，由税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处以相应的处罚。
三、政策问答
1、 对个人出售已购公有住房（房改房）取得的所得，是否需要缴纳个人所得税？
答：暂不征收个人所得税。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
2、 对个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，其中“五年时间”和“唯一生活用房”如何认定？
答：“五年时间”的认定以纳税义务人所出售住房购入时签定合同的日期为起点计算；不能提供合同的，以该住房房屋所有权证的发证日期为起点计算。
“唯一生活用房”的确认：该住房出售时，纳税义务人除所售住房外，不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明（或承诺书）。
3、 对个人出售住房后一年内重新购房的，已缴纳的纳税保证金是否可以退还？
答：可以退还。新购住房金额大于或等于所出售住房出售价的，已缴纳的纳税保证金可全部退还；新购住房金额小于所出售住房出售价的，已缴纳的纳税保证金按新购住房金额占所出售住房出售价的比例予以退还。
4、 在我市市区出售自有住房前后一年内又在杭州市区以外购买住房的，是否可享受减免税政策？
答：可按规定享受减免税政策。
5、 对个人在出售住房前一年内已另购住房的，其出售现住房取得的所得是否可享受减免税政策？
答：可以享受。另购住房的购房金额大于或等于所出售住房出售价的，免征个人所得税；小于所出售住房金额的，按另购住房金额占所出售住房出售价的比例减征个人所得税。
6、 对出售自有住房并在售房前后一年内购房的，“前后一年内”如何确定？
答：由征收机关根据纳税人提供的房屋买卖合同或其他合法凭据上的时间来确定。
7、出售自有住房的房屋所有权登记为1人以上或房屋所有权人发生变动时，其取得的所得应如何享受减免税政策？
答：（1）、按市场价购买住房时房屋所有权登记为1人，一年内出售时房屋所有权登记是配偶的名字或是夫妻共有的，可按上述有关规定全部或部分予以免税。
（2）、出售自有住房时，房屋所有权登记为1人，一年内以配偶的名义或夫妻共有的名义按市场价重新购房的，可按上述有关规定全部或部分予以免税。
（3）、出售的自有住房房屋所有权人是2人或2人以上的，一年内重新购房，其房屋所有权人未发生变动的，可按有关规定全部或部分予以免税；如一年内重新购房时，房屋所有权人发生变动的，应按购房人的购房金额占已出售住房所占份额的比例减征个人所得税。
（4）、出售自有住房时，房屋所有权登记为1人，一年内又同其余1人或1人以上以共有的名义按市场价重新购房的，可按照出售住房的房屋所有权人重新购房中所占份额与原住房出售价的比例减征个人所得税。
8、个人接受赠与的房屋在出售时是否需要缴纳个人所得税，如需缴纳，其房屋原值和合理费用应如何确定？
答：应该缴纳个人所得税。在出售时扣除的房屋原值为零，合理费用可按有关规定扣除。
9、 个人出售自有房屋取得所得时缴纳的个人所得税和房改房上市交易所得收益有何区别？
答：个人出售自有房屋取得所得时缴纳的个人所得税是指根据个人所得税法的规定，按照“财产转让所得”项目征收的税款；适用比例税率，税率为20%；应纳税额＝应纳税所得额×税率（20%）；应纳税所得额＝出售价－房屋原值－合理费用
房改房上市交易所得收益是指在房改房出售时，卖方取得的净收益按超额累进比例向财政部门缴纳的款项。
10、 符合减免税条件的纳税人，缴纳的纳税保证金如何退还？
答：个人在申请退还纳税保证金时，应向杭州市财政局农税征收管理局提供新购住房的契证原件、房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、“中华人民共和国纳税保证金收据联”原件和征收机关要求提供的其它有关证明材料（以上资料是复印件的均需核对原件），经征收机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
四、举例说明
1、刘先生于2003年6月1日出售其自有的采荷新村╳幢╳单元╳室住房（房改房）一套，出售价为60万元,售房合同签订日期为2003年6月1日,问刘先生出售的房改房是否需要缴纳个人所得税?
答:按规定对刘先生出售的房改房取得的所得暂不征收个人所得税。
2、刘先生购入采荷东村╳幢╳单元╳室住房（商品房）一套，签订购房合同日期为2003年3月1日，购房金额为100万元，后又将自有的康乐新村╳幢╳单元╳室住房一套出售，签订售房合同日期为2003年8月3日，出售价为80万元，问刘先生实际应缴纳的个人所得税为多少？
答:由于刘先生在售房前一年内已另购住房一套,并且另购住房金额(100万元)大于所出售住房出售价(80万元),所以刘先生出售住房时不需缴纳个人所得税。
3、张先生于2003年5月1日将其自有的杭州南都花园╳幢╳单元╳室住房一套出售，签订售房合同日期为2003年5月1日，出售价为80万元，已缴纳纳税保证金6万元，又于2003年12月3日在上海购入一套住房（商品房），签订购房合同日期为2003年12月3日，购房金额为80万元，问张先生是否可退还已缴纳的纳税保证金，如可退还，可退多少？
答：由于张先生在售房后一年内又在上海另购住房一套，所以其缴纳的纳税保证金可按规定退还。
退还金额=（购房金额÷所出售住房出售价）×100%×缴纳的纳税保证金
=（80万元÷80万元）×100%×6万元
=6万元
刘先生缴纳的纳税保证金6万元可全部退还。
注：刘先生应持在上海所购住房的已完税贴花的房屋土地权属证书及纳税保证金收据原件办理退款手续。
4、王女士于2003年10月12日出售自住的红石板新村的╳幢╳单元╳室住房一套，出售时该住房为王女士家庭唯一的生活用房，并且该住房为王女士1996年5月10日购入，签订购房合同时间为1996年5月10日，问王女士是否应缴纳个人所得税？
答：由于王女士出售的住房为自用五年以上，并且出售时该住房为王女士家庭唯一的生活用房，所以王女士不需缴纳个人所得税。
注：王女士在申报时应出具家庭唯一生活用房的承诺书，承诺书可到办税大厅免费索取。
5、刘先生于2003年6月1日将其房屋所有权为夫妻共有的在三塘小区╳幢╳单元╳室住房一套出售，该住房出售价为60万元，售房合同签订时间为2003年6月1日，已缴纳纳税保证金4万元，刘先生又于2003年12月1日购入大关小区╳幢╳单元╳室住房（商品房）一套，购房金额为80万元，签订购房合同时间为2003年12月1日，房屋所有权登记人为刘先生1人，问刘先生缴纳的纳税保证金是否可退还，如可退还，可退还多少？
答：由于刘先生在出售住房后一年内已另购住房，并且重新购房金额（80万元）大于所出售住房出售价（60万元），所以刘先生已缴纳的纳税保证金4万元可全部退还。
6、刘先生于2003年2月1日出售其自有的建南小区╳幢╳单元╳室住房一套，出售价为50万元，售房合同签订日期为2003年2月1日，已缴纳纳税保证金5万元。刘先生又同张先生于2003年9月1日购入朝晖小区╳幢╳单元╳室住房（二手房）一套，购房金额为60万元，签订购房合同日期为2003年9月1日，房屋所有权为刘先生和张先生两人共有，刘先生所占的房屋所有权中的份额为50%，问刘先生已缴纳的纳税保证金是否可以退还，如可退还，可退多少？
答：由于刘先生出售住房后一年内又另购住房一套，所以可按规定退还纳税保证金。
退还金额=〔（购房金额×50%）÷所出售住房出售价〕×100%×缴纳的纳税保证金
=〔(60万元×50%)÷50万元〕×100%×5万元
=3万元
刘先生缴纳的纳税保证金可退还3万元。
7、张先生于2003年1月6日将原购置的住房古荡小区╳幢╳单元╳室一套出售（不具备减免税条件），出售价为310000元，评估价为300000元，所售住房的购置价格为260000元，购置时张先生缴纳了契税3900元，印花税78元，交易手续费85元，出售时张先生缴纳了营业税2500元，城建税及教育费附加为275元，印花税155元，评估费为900元，交易手续费为227.76元，中介收取代理费用为620元，问张先生出售的住房应缴纳个人所得税多少？
答：出售价=310000元
房屋原值=260000元
合理费用=3900+78+85+2500+275+155+900+227.76
=8120.76元
应纳税额=（出售价–房屋原值–合理费用）×20%
=(310000-260000-8120.76)×20%
=8375.85元
张先生应缴纳的个人所得税税额为8375.85元。
注：中介代理费不予扣除，张先生应提供购入及出售该房时缴纳税费的合法凭证，如完税证、缴款书及发票等原件，经征收机关审核确认后方可予以扣除。
8、刘先生将自有的桂花城╳幢╳单元╳室住房一套出售，签订售房合同日期为2003年3月1日，出售价为100万元，已缴纳纳税保证金6万元，刘先生又于2003年8月3日另购江滨花园╳幢╳单元╳室住房(商品房)一套，签订购房合同的日期为2003年8月3日，购房金额为80万元，问刘先生出售桂花城╳幢╳单元╳室时缴纳的纳税保证金是否可退还？如可退还，可退还多少？
答：由于刘先生在售房后一年内又另购住房一套，所以刘先生缴纳的纳税保证金可按规定退还。
退还金额=（购房金额÷所出售住房出售价）×100%×缴纳的纳税保证金
=（80万元÷100万元）×100%×6万元
=4.8万元
刘先生可退还的纳税保证金金额为4.8万元。
9、王女士于2003年2月2日将接受赠与所得的住房一套出售（不具备减免税条件），出售该住房取得的全部收入为50万元，支付按规定允许扣除的各项合理费用合计为6500元，问王女士出售住房后应缴纳个人所得税多少？
答：出售价=500000元
房产原值=0
合理费用=6500元
应纳税额=（出售价–房屋原值–合理费用）×20%
=（500000-0-6500）×20%
=98700元
注：接受赠与所得的房屋再出售时房屋原值扣除的房屋原值为零。
