发布文号: 湖政发[2004]17号
各县区人民政府，市府各部门，市直属各单位：
根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号)和浙江省人民政府《关于促进住宅与房地产业持续健康发展的通知》(浙政发[2003]50号) 精神，为加强对我市房地产市场的有效调控和监管，促进我市房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：
一、提高认识，明确房地产业发展的指导思想和目标
(一)充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产市场潜力大，产业关联度高，经济带动力强，与人民群众生活密切相关。进一步发展房地产市场，完善住房供应体系，健全住房保障制度，加强房地产市场的宏观调控和监督管理，是实践“三个代表”重要思想，加快全面建设小康社会，不断提高人民群众生活水平和质量的必然要求；是扩大内需，促进消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是合理配置人力资源，扩大社会就业的有效途径。各级政府和有关部门要充分认识房地产市场发展的重要意义，研究制定相关政策措施，努力促进我市房地产市场持续健康发展。
(二)进一步明确房地产市场发展的指导思想。今后一个时期，我市房地产市场发展的指导思想是：根据党的十六大和市第五次党代会精神，坚持按照加快全面建设小康社会，率先基本实现社会主义现代化的要求，使房地产业发展与经济社会的发展相适应；坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整优化住房供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我市实际的住房保障制度；坚持以人为本，着力提高住宅建设水平，不断改善人民群众的住房条件和居住环境；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
(三)认清我市2004年到2007年房地产市场发展的主要预期目标。今后四年，我市城镇新建成商品住宅700万平方米以上；到2007年底，城镇居民人均住房使用面积达到24平方米；到2007年，房地产增加值占生产总值的比重达到5%左右；今后四年，全市新建成经济适用住房80一100万平方米，全面实施城镇廉租住房制度；积极推进住宅产业现代化，提高住宅建设科技含量，逐步提高全装修成品房供应的比重；加快发展规范的物业管理服务体系，新建住宅小区全部实行物业管理，原有住宅小区到2007年底70%以上实行物业管理。
二、优化住房供应结构，建立健全住房保障体系
要根据城市住房制度改革进程及我市居民住房状况、收入水平的变化，进一步完善住房供应政策，优化住房供应结构，建立健全住房保障体系，努力解决中低收入家庭特别是困难群众的居住问题，更大程度满足广大群众的居住需求。
(一)加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房的建设和供应，是缓解住房供求矛盾、平抑市场房价、解决城镇中低收入家庭住房困难的重要途径之一。根据当地对经济适用住房的实际需要，从2004年起合理安排经济适用住房的建设规模。市区经济适用住房建设由市发展计划、建设(房管)、国土资源等部门根据省下达的指标统筹安排和监督实施。已列入计划的，要加快前期工作，尽早开工建设。对列入计划的经济适用住房建设项目，必须按计划完成。要优先保证经济适用住房建设用地的供应，通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房建设，要依法通过招投标方式确定开发单位和建设主体。其面积标准应以中小套型为主，严格控制大户型。要合理确定并向社会公布经济适用住房购买对象的收入标准和其他条件，有关部门要严格审核购房对象的资格。购买经济适用房应以自住为目的，应严格经济适用房上市的准入条件，经济适用住房销售实行申请、审批和公示制度。具体办法待省经济适用住房管理办法出台后另行制定。
(二)继续加快普通商品房的建设。根据市场需求，继续加快普通商品房的建设，提高其在市场供应中的比例。在制定年度开发计划时，发展计划、建设(房管)、国土资源部门应着重考虑普通商品房建设，适当鼓励对普通商品房的开发，增加普通商品房项目土地供应量。要通过完善房地产项目土地招标拍卖挂牌制度，以及对房地产开发项目实行综合评标等措施，有效地调控土地价格。要清理并逐步减少住房建设和消费的行政事业性收费项目，通过各种渠道降低建设成本，努力使普通商品住房价格与大多数居民家庭收入水平及住房支付能力相适应，从而满足大多数居民家庭的居住需求。
(三)全面实施廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。完善《湖州市区城镇廉租住房管理试行办法》，各县要根据当地实际，尽快实施廉租住房制度，要结合财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定廉租住房的保障水平。要以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅，通过租赁补贴、实物配租、租金核减等方式，切实保障应保对象的基本居住需求。实物配租的房源可以通过收购腾空旧公有住房或新建廉租房解决。新建廉租住房执行经济适用住房的有关政策。建设(房管)、财政、民政、劳动、住房公积金管理中心、工会等部门以及街道、社区等基层组织要积极配合，共同做好工作。
(四)控制高档商品房建设。要根据当地实际，合理确定高档商品住房的标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房等，各级政府及有关部门在项目审批、建设用地供应中要加以控制。可根据情况适当提高开发项目的资本金比例和预售条件。
(五)积极探索解决中低收入家庭特别是困难群众居住问题的其他途径。在加大经济适用住房建设力度、全面实施廉租住房制度的同时，要积极探索做好住房保障工作的有效途径和方式。要研究采取购房与租房并举、先租后购、房地租售分离等政策措施，探索采用市场运作方式建设一批租用房等办法，解决中低收入家庭特别是困难群众的房源问题，同时也可为就业、引进人才、外来人员居住及提高城市品位等创造人居条件。
三、强化规划管理，调控土地供应
(一)充分发挥规划的宏观调控作用。要以市场需求为导向，科学编制并及时修订完善房地产业和住房建设的中长期发展规划，加强对房地产业发展的指导。科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、廉租住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目用地，并合理配置市政配套设施。要提前将近期拟开发建设区块的规划设计条件向社会公开，接受社会监督。房地产开发企业必须严格按照政府批准的土地用途和规划条件进行开发建设，任何部门和单位不得擅自调整和更改。严禁下放规划审批权限，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。
(二)加强土地市场的宏观调控和监督管理。要优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品用房建设合理发展的用地需求，合理确定经济适用住房土地供应量。要强化房地产开发土地供应的调控，严格实行土地供应的集中统一管理，不得下放土地审批权限，严格控制土地供应总量，充分发挥市场在土地资源配置中的基础作用，各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外一律实行招标拍卖挂牌出让。加强房地产开发市场准入资格管理，凡不具备房地产开发资质的企业和个人，不得参与房地产项目招投标和从事房地产开发经营，国土资源和建设(房管)部门要共同把关。要建立土地市场监测分析系统和城市地价动态监测系统，及时对土地市场变化情况进行动态监测、分析、预测、预警；建立土地市场的信息发布工作制度，及时将土地供应计划、土地使用权招标拍卖挂牌出让公告、基准地价、协议出让最低价和交易结果等市场信息向社会公布，并为社会提供信息公开查询服务。努力实现土地供需基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
四、继续深化住房制度改革，搞活房地产市场
(一)全面推行住房分配货币化。要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据当地住房价格、补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。推进现有公房出售，直管公房和财政负担单位公有住房出售的净收入，用于发放住房补贴。自收自支事业单位及企业的公有住房出售净收入，用于发放职工住房补贴和补缴欠缴的职工住房公积金单位补贴部分。
(二)加大住房公积金制度的实施力度。要认真贯彻国务院《住房公积金管理条例》和浙江省《住房公积金管理条例》的有关规定，进一步加强住房公积金管理工作。所有行政机关、企事业单位和社会团体都要按照有关法规规定，实施住房公积金制度。要进一步统一思想，落实措施，重点推进在民营、外资等非公有制企业建立住房公积金制度，努力提高这项制度的覆盖面。要加强住房公积金的归集、使用与管理，充分发挥其在职工住房消费中的互助作用，加大个人住房公积金贷款的工作力度，帮助中低收入家庭购买住房。进一步做好防范资金风险工作。要加强住房公积金行政执法和监督，把住房公积金制度纳入社会保障体系，切实保障包括非公有制企业职工在内的广大职工的合法权益。完成全市住房公积金管理机构的调整工作，进一步健全住房公积金监管体系，加强信息化网络建设，切实加大监管力度。
(三)进一步搞活住房二、三级市场。要认真清理影响住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规和国家、省有关政策另有规定外，任何部门和单位不得擅自对已购公有住房、普通商品住房和私有房屋上市转让设置限制条件。要适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准。以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，完善公房承租的有关政策，加快发展房屋租赁市场。
五、加强信贷监管，保持房地产金融稳健运行
积极发挥金融对房地产市场的调控作用。要严格执行国家有关住房金融管理的各项规定，认真审查房地产开发项目贷款条件，加强对房地产开发贷款资金的监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产开发项目，要继续加大信贷支持力度，及时发放贷款。对不符合条件的项目，银行不得发放任何形式贷款。要加强对房地产项目资本金、预售资金和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加强个人房地产金融业务的管理，严格审查个人住房贷款发放条件，依据相关规定，对不同购房情况的个人住房贷款实行相应的利率。加快建立个人征信系统，及时防范个人住房信贷风险。
六、加强行业监管，规范房地产市场行为
(一)进一步整顿规范房地产市场秩序。要继续加大对房地产市场秩序的专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。要加快房地产行业信用体系建设，进一步强化社会信用监督。要进一步整顿治理土地市场秩序，加大对房地产开发用地的监管力度，全面清查房地产项目土地出让合同履行情况，严禁将国有划拨土地使用权以各种名义私下交易、非法入市用于房地产开发；严禁以科技、教育、观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发；严禁以经济适用房名义取得土地用于商品房开发；严禁任何单位、个人与乡(镇)、村签订协议圈占土地。对越权批地、利用集体土地变相搞房地产开发，以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法违规行为，要依法严厉查处。对开发商手中囤积的土地要依照有关法规，督促其限期开发，对无力开发及闲置土地，超过法律规定期限的，要依法收回。切实加强源头管理，有效遏制并防范房地产交易中的各种腐败行为。
(二)完善市场监管制度。要加强对房地产开发企业的资质管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。严格规范房地产项目转让行为，对已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。要支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。
(三)建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作，完善房地产市场信息系统。要利用网络信息手段，建立各类房地产开发企业和中介服务机构及相关人员的信用档案，向社会公示，接受社会监督。要及时向社会公布房地产市场发展规划和行业发展政策，定期向社会披露未来一定时期的土地供应总量、房地产开发用地规模、区位等信息，及时发布房地产市场运行情况，引导开发企业理性投资，消费者理性消费。房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合信息化系统和电子政务建设一并落实。
(四)加强房地产开发项目立项、预售审批和综合验收管理。要加强房地产开发项目(含经济适用住房、拆迁安置用房)立项管理，市区房地产开发项目立项通过市建设(房管)部门统一转报，由市发展计划管理部门统一审批，防止和避免多头立项、多头审批的现象。要加强商品房预售管理，市区商品房预售由市建设(房管)部门统一审批，凡未取得土地使用权证、建设工程规划许可证，以及土地使用权已抵押未经抵押权人同意的、未达到规定的形象进度等不符合预售条件的项目不得批准预售；要加强商品房预售和备案管理，研究制定相关政策；要积极推行按套内建筑面积或按套销售商品房；房地产开发企业以“内部认购”或其他非法方式进行预售的，有关部门要予以制止，并依法给予处罚。要加强房地产开发项目(含经济适用住房、拆迁安置用房)竣工综合验收管理，市区综合验收由市建设(房管)部门负责，会同项目所在区或开发区统一组织实施。市区房屋产权登记发证工作纳入市统一管理。
(五)规范房地产中介服务和物业管理服务。积极发展各类新兴房地产中介业务和服务品种，扶持一批信誉良好、品牌优势明显的房地产中介企业快速发展。严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度，为消费者提供规范便捷的服务。工商、建设(房管)等部门要加强对中介市场的整顿和中介企业的监管，规范中介市场的服务行为。要深入贯彻落实国务院《物业管理条例》，尽快出台《湖州市物业管理办法》。要因地制宜采取扶持措施，推行房地产开发与物业管理分业经营，推进物业管理服务的市场化、专业化和社会化发展。推行住宅小区物业管理项目招投标制度，规范物业服务收费，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系。物业管理企业要切实增强为业主服务的意识，规范物业管理服务行为，提高物业管理服务质量，为业主创造良好的居住环境。建设(房管)等有关部门要加强对物业企业的监督管理，及时查处物业管理中的违法违规行为。要建立健全物业维修基金管理制度，加强物业维修基金的使用管理。要有计划地对旧住宅小区进行综合整治，改造更新，扩大物业管理覆盖面。
七、加强组织领导，健全工作机制
宏观调控、市场监管和住房保障，是社会主义市场经济条件下政府在房地产领域的主要职能。各级政府和各有关部门要认真贯彻国务院和省人民政府的文件精神，因地制宜，积极探索促进我市房地产市场持续健康发展的有效措施。要把房地产市场的发展列入国民经济和社会发展的全局统筹规划，适时适度地把握好调控的力度和方向。要加强计划、建设(规划、房管)、国土资源、财政、工商、金融、价格等部门的协调配合，不断提高调控能力和调控实效。要进一步完善市场监管制度，提高监管水平，切实维护企业和消费者的合法权益。要进一步强化政府各部门的住房保障职能，各有关部门都应制定相关的配套政策和措施，切实做到工作到位、政策到位、资金到位、保障到位。为进一步加强对房地产市场发展的组织领导，建立健全工作机制，市政府决定，建立市房地产市场工作联席会议制度，由市政府分管领导总牵头，市建设(房管)局具体负责，会同有关部门研究解决房地产市场运行和行业发展中遇到的有关重大问题，制定相关的政策措施。各县、区政府也要建立相应的工作机制或协调机构，从当地实际出发，完善房地产市场调控办法，促进我市房地产市场持续健康发展。
二○○四年三月十三日
