发布文号: 沪房地资物[2002]99号
各区县房地局、物价局：
为了规范本市居住物业的使用管理，根据《上海市居住物业管理条例》和有关法规、规章的规定，现就本市行政区域范围内的业主和使用人改变住宅使用性质以及物业管理服务收费、申领营业执照等有关问题通知如下，请按照执行：
一、因特殊需要改变住宅使用性质的，须经区、县房地局审批同意。其中涉及优秀近代建筑的，需经市文管委、市房地资源局和市规划局审批同意。所称的“特殊需要”是指公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求以及从事市政府鼓励类行业的情况。
业主和使用人申请改变住宅使用性质须符合下列条件：
(一)沿街底层住宅；
(二)符合城市规划要求；
(三)符合房屋使用安全；
(四)不造成居住使用困难；
(五)不影响相邻房屋使用；
(六)不影响文物和优秀近代建筑保护；
(七)相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明，其中，改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；
(八)承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。
凡权属有争议、已被司法机关查封和列入拆迁范围内的住宅以及住宅使用公约、业主公约已有约定的，不得改变使用性质。
二、改变住宅使用性质，应当由房屋所有人向区、县房地局提出申请，其中公有居住房屋改变使用性质的，由房屋出租人或征得出租人同意由承租人提出申请。提出申请时，应当提交下列材料：
(一)改变住宅使用性质的申请书；
(二)申请人身份证明，非本市户籍的还需提供有效期内的《暂住证》；
(三)房地产权证或其它合法权属证明；
(四)公房租赁凭证或租赁合同；
(五)户籍证明及同住人同意改变住宅使用性质的书面意见；
(六)所辖物业管理单位对住宅改变使用性质的意见；
(七)相邻业主、使用人及业主委员会的书面意见；
(八)房屋平面图；
区、县房地局应当在受理申请之日起30日内作出审批意见，并书面告知申请人。其中，经审核批准改变住宅使用性质的，区、县房地局应当书面告知相关物业管理单位。
三、住宅经批准改变使用性质后，业主或使用人应当持区、县房地局的批准文件向工商行政管理部门办理营业执照。
业主、使用人应当按照房管部门审核批准的用途和经营项目使用。如需改变批准的用途或经营项目的，应当按照上述规定重新办理审批手续。
四、商品住宅改变为非居住使用的房屋的物业管理服务收费标准，在前期物业管理期间，按照每月居住物业管理服务收费标准的增加一倍收取；已成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会和物业管理企业与住宅改变为非居住使用的房屋业主或使用人协商确定，协商不成的，按照每月居住物业管理服务收费标准的增加一倍收取。增加收取的物业管理服务费40％部分，应当纳入物业维修基金，用于物业的维修、更新，并定期公布收支帐目。
五、对不符合改变住宅使用性质条件而擅自已改变住宅使用性质的，其清理前的物业管理服务收费，按本通知第四条规定执行。
