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为进一步贯彻《上海市居住物业管理条例》，提高居住物业管理水平，改善居住环境，促进社区建设，现就加强本市居住物业管理提出如下意见：
一、目标
以“便民、利民、为民”为宗旨，以公房(包括直管公房与系统公房)管理及公房售后管理为重点，力争两年实现行业规范服务基本达标。
1．修缮要保证。物业公司要实行24小时受理居民报修，并做到急修不过夜，小修不过三天，单项及多项修缮养护有计划安排。
2．服务要到位。物业公司要实行周一至周六全天业务接待，并公开各项业务手续的办理程序和时限。同时，推行“一门式”服务。
3．收费要规范。物业公司要公开收费项目，公开收费标准，严格按物价、房地部门的规定收费。
4．环境要优化。物业公司要配合有关单位积极开展小区整治工作，改善居住环境，并取得明显进展，树立一批居住物业管理的示范小区。
各区、县要根据房屋的不同类型和新旧程度，分别提出保障型、改善型、舒适型物业管理的标准和要求，并认真组织实施。
二、措施
1．深化改革转制。公房管理单位特别是房管所转制的物业公司，要真正转换经营机制，减员增效，提高经营服务水平，参与市场竞争。一要划小核算单位，根据居住小区设立物业管理处(室)，定岗定员，核定费用，独立核算，自负盈亏；二要实行管、修分离，建立房屋的维修服务、绿化养护、保安保洁等专业队伍，改革用工制度、分配制度，逐步向社会化、专业化、市场化的物业管理体制过渡。要发挥好业主委员会的作用，推行业主委员会择优选聘物业公司的做法，形成竞争机制，促进物业公司的改革转制。
2．理顺管理体制。进一步理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道的社区管理之间的关系，分清职责，形成合力。居住小区内房屋维修、绿化养护、车辆管理、保安保洁等要逐步过渡到由物业公司管理。要改变一个小区多家物业公司管理的现象。可以建立业主委员会、物业管理公司、街道(居委会)三方联席会议制度，定期通报情况，协调有关矛盾，共同做好小区的整治和管理工作。
3．加强行业管理。从今年下半年起，房地部门要对全市物业公司进行资质等级评定，树立一批品牌公司，同时与工商部门联手取消一批资质不合格、群众意见大的物业公司。资质评定要制度化，逐步形成优胜劣汰的市场机制。
市区房地办事处按街道对应设置的工作年内要完成。房地办事处作为区房地局的派出机构，要加强对物业公司日常运作的监管、指导和服务。
4．改进维修服务。物业公司要着重解决住房的“险、漏、堵、水、电”等热点问题，排出计划，分步实施。无维修力量的物业公司要落实好委托维修。有条件的区可建立维修应急中心、业务受理中心等，面向社会，逐步形成维修服务网络。要保证60％以上的租金收入用于房屋维修，今年起新增租金收入要专款用于房屋维修，同时要加强对租金使用的监管和审计。
5．规范收费行为。物业管理收费要向业主列出明细的收费项目和金额。维修基金使用要单独列帐，定期公布，接受业主监督。物价、房地部门要定期对物业公司的收费行为进行监督检查，对多收费、乱收费和只收费不服务的行为要严肃处理。
6．开展创建达标。物业管理是社区管理的基础，管理部门要把物业管理创优工作作为创建文明小区的重要组成部分，统一考核要求。物业公司要弘扬徐虎精神，以住户接待、小修养护、电梯服务等窗口岗位为重点，推进全行业规范服务达标。
附件一：不同房屋类型的物业管理要求
各区、县要根据物业管理行业规范服务达标的计划，针对各类居住房屋的类型和新旧程度，参照以下类别，提出不同层次的管理要求。
一、保障型管理
适用房屋类型：旧式里弄以及简易工房等为主的街坊或小区。
要求：
1．每年进行一次房屋完好状况普查，抓好查险抢险工作，维持房屋的现有使用状况，确保不倒不塌。
2．对近年内不拆除的房屋，要加强维修养护，适时进行单项及多项维修。
3．尽可能在安全、整洁、方便等方面有所改善。
二、改善型管理
适用房屋类型：新式里弄、旧的花园住宅、旧的住宅大楼以及1996年底以前交付使用的新建小区或街坊。
要求：
1．制订修缮养护计划，逐步解决屋面漏水、山墙渗水、上水不畅、下水堵塞、电线老化等热点问题。有条件的新式里弄要进行成套改造。
2．物业公司要配合有关方面积极开展小区整治。有计划地平整道路，拆除违章建筑，恢复绿化。小区整治费用，除街道给予适当的支持外，由公房所有人和私房业主按建筑面积分摊。
3．推进保洁、保安工作，使小区在卫生和安全方面有明显的改善。
三、舒适型管理
适用房屋类型：1997年以来交付使用的商品房住宅小区和新建住宅小区。
要求：
根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》(建房(1995)120号)和《上海市物业管理示范住宅小区评比标准》(沪房地物(1996)658号)，在房屋维修、设备保养、绿化养护、道路管理、保安、保洁等各方面都要有明显的提高，并根据住户的需要实行综合优质服务。
附件二：物业管理企业资质等级评审办法
为加强对物业管理企业的行业管理，促进物业管理水平的提高，从1998年8月1日起，在物业管理企业实行资质申报的基础上，建立资质等级评审制度。现制订有关办法如下：
一、物业管理企业的资质等级条件
(一)一级物业管理企业需具备的条件：
1．管理规模一般在80万平方米(建筑面积，下同)以上或者管理涉外物业在30万平方米以上；
2．管理物业的类型(指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等，下同)三种以上，或管理涉外物业类型两种以上；
3．管理物业的窗口规范服务达标率在95％以上，所管小区有三个以上优秀小区(含大厦，下同)；
4．企业经理或者常务副经理从事专业物业管理工作3年以上；
5．具有经济类、工程类中级职称管理人员10人(不含外聘兼职人员，下同)以上，其中工程类中级职称管理人员不少于5人；
6．企业注册资本在100万元以上。
(二)二级物业管理企业需具备的条件：
1．管理规模一般在40万平方米以上，或者管理涉外物业在15万平方米以上；
2．管理物业的类型两种以上或管理涉外物业类型一种以上；
3．管理物业的窗口规范服务达标率在85％以上，所管小区有两个以上优秀小区；
4．具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上，其中工程类中级职称管理人员不少于2人；
5．企业注册资本在50万元以上。
(三)三级物业管理企业需具备的条件：
1．管理规模一般在5万平方米以上，或者管理涉外物业在2万平方米以上；
2．管理物业的窗口规范服务达标率在60％以上；
3．有中级专业技术职称3人以上；
4．企业注册资本10万元以上。
(四)管理规模5万平方米以下或涉外物业2万平方米以下的，暂不定资质等级(核发无级资质证书)。
(五)物业管理企业经理等管理人员要有计划地接受培训，1999年起逐步实行持证上岗，待适当的时候将此列入资质等级条件。
二、资质等级的报批和管理
1．各类物业管理企业要向注册所在地的区、县房地(房管)部门申报资质等级。区、县房地(房管)部门受理企业的申报后，要对申报材料的合法性、真实性进行审核。其中，一级资质等级报市房地局审批，二级以下资质等级由市房地局委托区、县房地(房管)部门审批。市或区、县房地(房管)部门在收到完整申报材料之日起20日内核发资质等级证书。物业管理企业若有虚报、瞒报行为的，查实后即作降级处理。
2．各类物业管理企业的日常行政管理，由企业注册地的区、县房地(房管)部门负责。各类物业包括非注册地的物业的日常行政管理，由物业所在地的区、县房地(房管)部门负责。
3．物业管理企业在注册地领取资质等级证书后，要在一个月内将证书复印件送至所管物业所在地的区、县房地(房管)部门备案，接受物业所在地房地(房管)部门的指导、监督。
三、有下列情况之一的，区、县房地(房管)部门要责令其限期整改，同时可以或者建议降低其资质等级，直至取消其物业管理经营资质：
1．不履行物业管理合同和有关法规规定义务的；
2．管理制度不健全，管理混乱，业主、住户投诉较多的；
3．被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不认真整改的；
4．利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
5．对业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的；
6．因管理失职，造成重大事故的。
四、凡多家物业管理企业共管一个小区，对所涉及的企业暂缓核发资质证书。
五、对企业开业两年未实际实施物业管理的，不予核发物业管理资质等级证书。
六、对不备案不申报资质等级的、不予核发资质等级证书的和取消物业管理经营资质的企业，建议工商管理部门吊销其物业管理执照或注销其物业管理经营范围。
七、经审批确认的资质等级证书有效期两年，两年后由原审批确认部门对企业资质进行复评，重新审核确认企业等级。
附件三：公有房屋租金和房屋售后三项维修基金管理办法
根据《上海市公有住宅售后管理暂行办法》(沪府发(1994)59号)和市财政局、市房地局制订的《以租养房特种资金管理办法》(沪房地财(1996)218号)，现就公有房屋租金、房屋售后三项维修基金等管理制订办法如下：
一、关于公有房屋租金
公有房屋租金的使用必须坚持以租养房、专款专用、量入为出、收支平衡的原则。
(一)公有房屋租金使用
1．房屋维修费。房屋维修费用于房屋修缮养护，包括房屋及公用部位、公用设备、公共设施的维修更新和水泵、电梯运行费用。用于房屋维修的资金不得少于1997年租金收入的60％。如当年维修费有结余，要结转到下一年继续用于房屋维修。
2．管理费。管理费主要用于公房管理人员的经费以及必要的办公费用。根据不同的房屋类型，按照1997年度公有房屋租金收入的20一25％提取、使用管理费。
3．其他支出。其他支出主要用于非居住用房租金收入的房产税和劳保支出等。
(二)新增租金使用
1．新增租金是指1998年度租金调整后，全年租金实收数超过1997年度全年租金实收数的部分。
2．考虑到物价上涨等因素，可以从新增租收入中酌情提取少量管理费用。
3．新增租金扣除上项因素后，全部作为房屋维修基金，专项用于房屋维修。
(三)监督和管理
市和区、县房地(房管)部门要加强对公房产权人租金收支的管理和考核。可以委托审计事务所定期进行审计，并将审计结果纳入对有关集团公司的考核内容。
二、关于房屋售后的三项维修基金
(一)简化三项维修基金转帐、开户手续。
对业主委员会未开列三项维修基金帐户和未正常运作的，由市房地局、市公积金管理中心、建设银行市分行摸清情况，争取在年内帮助完成开户建帐和正常运作。
(二)三项维修基金的使用
1．高层住宅三项维修基金的利息，由建设银行市分行于每年7月划转至各业主委员会的资金帐户，用于房屋维修。
2．对三项维修基金的收支，物业管理单位要按实结算，单独列帐，定期公布。具体内容要在物业管理合同中予以明确。
